时间：2016-03-09 来源：浙江东辰律师事务所 作者：管理员 浏览：646 打印

建设工程优先权是施工单位工程款债权实现的最后保障。建设单位资产状况良好时，所有的债权均可以满足，优先受偿与否不影响各个债权的实现；建设单位资不抵债时，债权受偿的先后顺序对债权的实现就有着重要的影响。优先权就是保证施工单位的工程款债权拥有第一位受偿的权利，特别是在建设单位出现资不抵债时，优先权的享有及实现在施工单位有着重要的意义。作为施工单位，应像保卫“黄河母亲”一样守护建设工程优先权，使其在法律上不会丧失，在现实中能够实现。

一、建设工程优先权丧失的情形

1、因建设工程的特定性质而不享有优先权。《合同法》第286条规定“除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外”，但哪些工程在性质上不宜折价或拍卖法律并没有明确规定，一般认为因涉及到公共利益的工程属于该类别。主要包括以下几类：（1）国防工程、军事工程、国境界牌界桩工程、国家机关办公楼工程等；（2）自来水工程、公共道路、桥梁、机场、港口等；（3）经济适用房、廉租房、救灾工程等；（4）教育相关的建设工程、医疗相关的建设工程等；（5）其他涉及公共利益的工程。这些工程，施工单位在签订合同时就应注意到不享有建设工程优先权事实。

2、因除斥期间经过而丧失优先权。法律规定建设工程优先权的除斥期间为6个月，从合同约定的竣工时间或者实际竣工时间起算，施工单位未在6个月的期限内行使的，优先权丧失。

3、因权利人的放弃而丧失优先权。尽管理论与实务中对建设工程优先权放弃行为的效力存在争议，但作为施工单位，自己放弃优先权后又主张该放弃行为无效，属于典型的不诚信行为。施工单位不要轻易放弃优先权，一旦放弃了也应一言九鼎，不反悔。

4、因建设单位将房屋转让给消费者，消费者已支付大部分房款的情形。按最高法院的批复意见，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，所以此时，施工单位的优先权也很难实际实现。

5、因建设工程灭失且无代位物而丧失优先权。由于建设工程意外灭失，如受到火灾而灭失，且无代位物（如保险赔偿）的情况下，基于担保物的灭失，优先权自然丧失。

二、施工单位应牢固守卫优先权

1、了解因工程性质天然不能享有优先权的工程类别，承接该类工程时对甲方经济实力作充分评估，慎重承接该类工程。

2、慎重放弃优先权，不轻易做出放弃优先权的承诺。

3、及时有效的主张优先权，并留下行使权利的证据。当前的法律实践中已认可发函主张优先权的效力，施工单位在6个月的期限内向建设单位发函主张优先权，并留下相应证据。

4、必要时及时查封房屋，因为享有优先权的情况下，也可能因为建设单位将房屋出售给消费者而导致优先权不能实现。