时间：2016-05-12 来源：浙江东辰律师事务所 作者：喻棋火 浏览：393 打印

建设工程价款优先受偿权规定在我国合同法第二百八十六条，其目的在于解决工程价款拖欠问题，保障建筑工人的劳动报酬权，以维护社会稳定。2002年，最高院以批复形式在一定程度上统一了对工程款优先受偿权的认识。其中该批复第一条认定工程款优先受偿权优于抵押权和其他债权；但同时在第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。从权利性质上看，在房屋产权未实际登记至消费者名下前，消费者权利性质是债权，但批复赋予该消费者请求权可以对抗其他债权、物权乃至工程款优先受偿权，这虽有违物权法定原则，但“消费者请求权>工程款优先授权>抵押权和其他债权”的处理模式并不会造成法律适用上的混乱。

2007年，物权法正式颁布实施，该法确立了预告登记制度。依据物权法第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现债权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”该制度确立规制了开发商一房二卖的行为，更大程度上保障房屋买受人的权利。但预告登记请求权并不等于消费者请求权，购房的消费者未必都进行了预告登记，而预告登记权利人未必都是消费者（有的是投资性购房而非用于生活居住，还有的物业本身就是经营用房）。为此，在原有的“消费者请求权>工程款优先授权>抵押权和其他债权”的处理模式中，预告登记请求权又是处于何种位置？预告登记请求权能否对抗工程价款优先受偿权？这在实践中产生了很大冲突。笔者搜索判决文书发现，有些已明确将进行过预告登记的房屋排除在工程款优先受偿范围之外。

但笔者认为，预告登记请求权不能对抗工程款优先受偿权。理由如下：其一，消费者请求权效力高于工程款优先受偿权，是立法者对权利价值衡量的结果，而不是对权利性质评判的结果。农民工讨薪难是生存问题，消费者倾其积蓄购买一套住房也是生存权问题。故而最高法通过批复的形式，规定满足一定条件的消费者可对抗工程款优先受偿权。应该说这只是权宜之计。正如同前文所述，预告登记的权利人并非都是消费者，若也是消费者，预告登记的权利人可以通过适用该批复来保护其权利。其二，从权利性质上看，虽然预告登记具有一定的排他性，但是却不具备物权的根本效力，是一种特殊的债权。在法律没有特别规定的情况下，工程款优先受偿权优于预告登记请求权，这是不言自明的。其三，预告登记制度的设立目的在于防止开发商一房二卖，限制开发商在预告登记之后对财产的处分行为（出卖、抵押等），建设工程的承包人实现优先受偿权不能简单地等同于开发商处分行为。所以，笔者认为，“消费者请求权>工程款优先授权>抵押权和其他债权（含预告登记请求权）”的处理模式没有变化。

2014年12月29日，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》出台。该规定可以进一步论证笔者的观点。根据该规定第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”笔者认为，无论是审判阶段，还是执行阶段，适用的法律应该是统一的。不存在审判阶段严格、执行阶段宽松或相反的情形。所以该规定需要与2002年批复结合起来看。规定可以说是对批复进一步的细化。批复中的“消费者”应该理解为“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，批复中的“全部或者大部分款项”应该理解为“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。另外，规定还要求购房合同应签订在“人民法院查封之前”。当然，笔者要特别强调的是，规则并未将预告登记作为提出异议理由。故而，这也不难推断，立法上并不赞同预告登记请求权可以对抗建设工程价款优先受偿权。

以上是笔者对工程款优先受偿权、消费者请求权与预告登记请求权冲突与法律适用上的一点浅见。需提醒我们注意的是，一方面，2002年批复已有一定变化，需要结合2014年的规定来看；另一方面，即使笔者认为预告登记请求权无法对抗建设工程价款优先受偿权，但在司法实践中，有的判决对此还是作了相反的认定。