时间：2016-05-12 来源：浙江东辰律师事务所 作者：方大明 浏览：345 打印

《物权法》虽于2007年颁行，但小区地下车位权属争议似乎仍然没有停止，原因可能在于物权法关于“业主的建筑物区分所有权”一章中涉及车位和车库的权属规定有点含糊其词，使用了一个“归属”的概念，而摒弃了“属于XX所有或XX共有”这样常规用语。本文试图从 “专有部分”及“配套设施”、“人防工程”、“进入公摊”几个在地下车位权属争议中出现频率颇高的几个概念的辨析，提出笔者的观点。

一、在建筑物区分所有权理论中，“专有部分”是确定独立之物的判断依据，专有部分的权利是亦是区分所有权中具主导型的权利。符合规划文件的地下车位，具有合法性，故应当属于能够被登记的客体；另从其物理属性及利用的角度而言，地下车位具有构造上的独立性和利用上的独立性。从物的种类上区分，地下车位应属于不动产，但现实的情况是相当多的城市都不能对单个的车位进行登记，而《物权法》第九条规定不动产物权的设立须依法登记始生效力。囿于法律的规定，我们看到相当多的开发商采取类似“车位使用权转让”这样的协议来应对不能登记的现实。这种以“使用权转让”行车位所有权转移的方案，模糊了符合规划的车位作为一个独立之物的存在，给人产生一个不具有所有权的表象，为争议的产生埋下了隐患，但要从使用权这一角度论证为该转让协议具有租赁的性质可能不符合当事人双方的本意。最高人民法院也已经注意到了我国现阶段登记制度的不完善，从其《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中“能够登记成为特定业主所有权的客体”的规定来看，符合规划文件的地下车位应属可以取得所有权的独立之物。

二、不能以地下车位属于小区规划设计的“配套设施”来去确定权属。所谓的配套设施是指企业根据城市建设规划的要求，或开发项目建设规划的要求，为满足居住的需要而与开发项目配套建设的各种服务性设施。显然，配套设施强调的是这些设施的功能属性，这些设施与业主专有的房屋亦不构成“主物”与“从物”的关系。有关配套设施的问题，有的地方性法规已经作出了比较明确的规定，比如《杭州市居住区配套设施建设管理条例》。从该条例规定可知配套设施可能包括幼儿园、学校、社区管理用房等等，而这些配套设施在该条例中也并未规定属于业主共有。故此，单一地从“配套设施”的角度是不能当然地得出车位权属为业主共有的结论的。

三、在人防工程范畴的地下车位权属认定属于国家所有亦不尽合理，也缺乏法律的明文规定。《人民防空法》及《国防法》规定人防工程属于国家所有，但是否就此即可推定人防工程范围内符合规划的地下车位属于国家所有呢？我认为，从使用的目的和功能上看，地下车位并非人防工程所必须，因此尽管人防工程属于国家所有，但其物理空间内按照规划文件划出的地下车位，应不能简单地得出属于国家所有的结论。从《人民防空法》及《人民防空工程平时开发利用管理办法》相应的规定来看，小区内建设的人防工程应由开发商使用管理并享受收益，只是需要办理一定的审批手续。基于车位与人防工程存在空间上的重叠，在所有权的行使上应有一定地限制，但就此宣告人防工程范围内符合规划的地下车位属于国家所有并不妥当，也与人民防空法确立的原则相悖。

四、进入公摊的地下车位应属于业主共有。所谓进入公摊是指开发商将地下车位在内的地下空间由房屋买受人按其专有部分的面积进行分摊，这实际上等同于开发商将地下空间以此种方式出售给了业主，此情形下，地下车位的所有权属于业主按份共有。对于那种历史遗留的商品房价格由政府按照开发商提供的建安成本加利润的方式核定的情况，如开发商已经将地下车位建造成本列入成本明细，政府部门由此核定成本和利润并确认商品房出售价格的，地下车位的所有权也应由业主共有，这实际上也是进入公摊的形式。

通过以上分析，就地下车位而言，我认为物权法实际确立这样两个原则：地下车位要成为物权法中的“物”，必须符合规划文件，否则就不能主张地下车位的所有权；第二，在被处分之前地下车位的所有权当属作为建造者的开发商，实际上也只有开发商才有可能进行物权法中规定的“出售、出租、附赠”的处分行为。