时间：2016-05-12 来源：浙江东辰律师事务所 作者：蒋军平 浏览：383 打印

最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（2002年）第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”因为购买商品房对于消费者来说需要投入大笔资金甚至是毕生积蓄，所以该商品房对消费者来说关乎生存，相比承包人的工程款，消费者的权益更应得到优先保护，因此上述批复作了这样的规定。但我们还需要明确两个问题：一是消费者如何界定？二是如何理解“不得对抗”？

第一，关于消费者的界定。《消费者权益保护法》第2条规定：“消费者为生活需要而购买、使用商品或者接受服务，其受本法保护。”国标《消费品使用说明总则》规定消费者是“为满足个人或家庭的生活需要而购买、使用商品或服务的个体社会成员”。因此，消费者首先应当是自然人，其范畴与《消费者权益保护法》、国标《消费品使用说明总则》中界定的消费者是一致的。其次，消费者购买房屋的目的是为了生活需要（居住），而非投资所需。一方面，我们可以通过房屋的性质和用途来区分，如果房屋是商业用房的，则购买者不能界定为上述司法解释中规定的消费者。另一方面，近些年，因炒房有利可图，自然人炒房十分火热，所以即使房屋的性质是住宅或可用于居住的（非商业用房），个人购买者购买房屋的目的是用于投资，而非居住的，也不能界定为上述司法解释中规定的消费者。司法实践中，也有法院作出了这样的规定，重庆市高院《关于对最高人民法院<关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>应如何理解的意见》（2003）中的规定。[1]还有这样的判例，江苏省高级人民法院（2008）苏执监字第001号民事裁定书中就认定最高院批复中的消费者指的是《消法》中的消费者，购买房屋是为了自己生活居住。

第二，关于“不得对抗”的理解。有观点认为“不得对抗”指的是，承包人在行使建设工程优先权时，申请法院将工程拍卖后，应当将消费者已支付的房款及发包人应支付消费者的违约金、损失等优先返还给消费者，剩余部分价款由承包人优先受偿。这一观点显然不妥，一方面，它破坏了交易安全，消费者需要的是房屋，而不是返还的价款，其权益无法得到保障。发包人因无法交付消费者房屋而构成违约，要向消费者承担违约责任，不仅增加了发包人的负担，还破坏了交易的安全。另一方面房屋变现后，如果消费者已经付清了房款，该款项也应全部返还给消费者，对承包人的优先权没有任何意义。因此，上述观点不可行。笔者认为，“不得对抗”应当指的是，消费者支付全部或大部分房款后，承包人就不能对该房屋进行拍卖，消费者与发包人签订的购房合同仍需履行。如果消费者已支付大部分房款，但仍未付清的，承包人对消费者未付清部分房款仍享有优先权，对该部分房款的支付也应作出一定的限制——消费者不能再向开发商支付剩余房款，只能向指定账户支付。这样既保护了交易的安全，又兼顾了承包人的建设工程优先权。

[1]重庆市高院《关于对最高人民法院<关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>应如何理解的意见》（2003）中规定：“购房消费者中消费者的含义应与《消费者权益保护法》中的消费者含义相同，即购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。”