时间：2016-05-12 来源：浙江东辰律师事务所 作者：金龙鑫 浏览：335 打印

营改增5月1日后确定实施了，这一动作直接影响的是不动产销售项目，特别是二手房肯定缴纳增值税，间接影响就有部分会在房屋附加行为中体现出来。具体影响主要分为三项：1.房屋所属学区的价值承认度；2.房屋装修费用的合法承认；3.代缴税款等是否能计算入成本。

由于现在普遍实行二手房交易的净价，所以毫无疑问的将来增值税部分也是由买方缴纳，故而买方其实比较关心这三部分能否计算入成本。

1.房屋所属学区的价值承认度

由于国朝实行房地产价格评估制度，即合同成交价高于评估价，按合同成交价缴税，若低于评估价，则按评估价缴税，故很多学区房交易在登记的时候，一般会把合同成交价做低，尽量接近评估价（学区房的成交价肯定远高于衙门评估价），这样就可以少缴税。剩余部分的价款，一般以装修费的形式计算给卖家，所以人们常常看到一套学区房合同成交价100万，另付装修费有50万，虽然实际上那套学区房根本没任何装修。可实行营业税后，这部分当年的装修费是否能够算进去？

从增值税本身来看，应该凡是与该不动产相关的费用都能算做成本。可问题是当自己买了一套学区房后（咱不考虑一流学区房，就二流的好了，自己也可以住一下），还是打算装修一下的，这笔装修费是肯定能算进去的，于是就有了两笔装修费，到时候要出售，是两笔都能算，还是只能算一笔？

咱们屌丝肯定乐意算两笔，道理也说得通，毕竟这是当年买进时付出的款项，连中介费都能算成本呢，为什么装修费不能算？所以就得从道理上来说，这笔装修费如果当时是写在合同里的，或者在三方协议（中介与买卖双方居间协议）里的，那应该问题不大。但若是没写在合同里，只是单独给卖方，尽管有卖方出具的收条什么的，但能否与该房屋关联起来就有待商榷了（诸君赶紧去找找当年买房子时的各项文本吧，看看有没有写在合同里）。其实早在若干年前，就有许多明智人士买房采取包价。卖方既然有净到手，买方当然也可以总出手，如果在三方协议里写明买方总出手多少钱，那这比钱就可以当做当时购房的成本，而不管里面到底包含了什么乱七八糟的东西（一般也就是房价+衙门税费+中介费+装修费+或者可能有的评估费保险费，不会有其他东西了）。

至于第二笔装修费，属于买房后的附加，肯定能算。

2.房屋装修费用的合法承认

这里所称谓的房屋装修费用指的是真的去装修的费用，不是虚的。国人喜欢拿到房子后，不管是不是精装修，都装修一遍。且不管是否合理，但总是花费用的，这笔费用能不能算做成本呢？法律规定是算的，但前提是法律规定的，也就是说是合法的装修才能算。如果装修的是违建，这个能不能算就要考察一番了。故而在签装修合同中要注意，写的内容和实际操作的内容（此处省略若干字），当然，这又涉及到万一装修公司违约了，该如何追究装修公司的责任。令人头大啊！

以前的事情就只能暂且放到一边，逝者如斯夫，重点关注将来吧，买来了房子要装修，如何签这装修合同？写高了，装修公司真来要钱，肯定不行。不过若是人家已经出了张收据什么的给你，说明你确实已经付了这笔装修费，那倒没多大问题。对于一些有可能涉及到违建的地方的装修，要特别注意，比如露台进行全封闭做房间，这个肯定不行，法律允许做阳光房，嘿嘿。其他各位就类推吧，实在不明白就请教身边的律师朋友。

（估计以后精装修房难卖了，增值税啊！）

3.代缴税款

这里所称的代缴税款，不是二手房买卖中的净价那档子税费，那个不管是不是你替房东缴的，只要在合同中有约定，就可以认为是购房成本。这里所称的代缴税款主要针对的是买来是新房的不动产销售税，简单点说就是开发商要缴纳的营业税等。由于对开发商来说所得税和土地增值税都是预缴的，所以不可能转嫁到买房人头上。可营业税、城建税和教育附加税（三者加起来杭州地区约为5.7~10%，具体看有没有加罚）就有可能会转嫁到买房人头上，比如开发商违约不愿意交房，买房人起诉到法院，法院判决房子归买房人。可你单拿着法院判决是没办法到房管部门办理产权证的，因为缺了开发商要提供的缴税发票。所以有些购房者因为急需，只能捏着鼻子替开发商先缴了这笔税款，把产证给办下来，然后徐徐图之。这徐徐一下，就徐徐到了营改增了，这笔税款能不能算做当时购房时的成本呢？

对于这个问题，由于不是二手房交易，所以能不能参照二手房交易中允许代缴的规定还是两说。因为这笔税款按规定必须由开发商缴纳，购房者代缴后应向开发商追讨。所以能不能计算入当时的购房成本就不好说了，毕竟不像二手房已在合同中约定税费的缴纳，新房是不能约定的，各交各的。

那么，只能等待了。一般开发商在购房者代缴了税款后，都不会再补给购房者，购房者也只是无可奈何，很多可能开发商直接倒闭掉了，根本拿不到。所以本人预测还是能够计入成本的，国朝的法律还是人性化的。当然最好有判例，等法院作出了相关判决后就好说了，现在只能耐心的等待了。

最后的最后，退一步来说，实在不行就等到满2年或5年之后再卖房子，这样，按照现在的既定政策，既然营业税免缴了，增值税也肯定免缴了，时间能抚平一切啊！