时间：2016-05-12 来源：浙江东辰律师事务所 作者：吴丹 浏览：349 打印

一楼房屋往往由于采光、湿度等原因，总是不太受购房者欢迎。于是开发商往往通过赠送屋前绿地的形式来吸引小业主，收效甚好。但开发商这样的行为，真的合法吗？或者说获赠小业主真的享有绿地产权吗？编者查阅了相关资料并整理分析，现将成果分享给大家：

一、对于开发商而言，要保证上述行为合法，需考虑以下几方面内容：

1、经规划行政主管部门批准的规划文件中应标明某区块绿地专属于特定房屋，并标明绿地面积。

（1）该区块绿地规划必须经过规划行政主管部门事先批准。

（2）规划文件是指所有与规划有关的文件，不限于规划图。

（3）须规划明确该区块绿地为特定房屋（个人）所有。

2、须根据规划将该区块绿地（位置、面积）列入特定房屋买卖合同中。

（1）签订房屋买卖合同时，约定的绿地面积应与规划文件中标明的面积保持一致，否则超过部分违法。

（2）专属绿地随房屋一并买卖、转让。

（3）小业主只享有专用绿地的使用权，不享有所有权，但对绿地上的植物享有所有权。

3、该绿地在业主购买时就已经“明示”。明示的方式法律法规尚未明确，可采取：建围墙、广告、合同（其他业户的房屋买卖合同）及其他有效方式。

明示的标准为“具有结构上的独立性，能够区分”和“具有利用上的独立性，可以排他使用”。

二、相关依据：

1、《物权法》第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

3、《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》最高院民一庭编著 奚晓明主编（p55-p57）

三、参考案例：

1、沈阳市中级人民法院：（2015）沈中民二终字第1087号

判决要旨：该案中绿地权属在规划中予以确定，且双方对此进行了约定，但因绿地隔墙的位置不符合规划图纸而产生纠纷。一审判决开发商按原设计位置建好隔墙，二审维持原判。

2、西安市长安区人民法院：（2013）长民初字第00158号

判决要旨：该案中双方约定了花园权属，但因双方对花园位置“北面墙”理解有歧义而产生纠纷。一审判决按照实际规划确定花园位置。

四、建议

鉴于上述分析，若开发商欲将屋前绿地赠送给小业主，建议参照第一部分三方面要求以保证该行为合法有效。如果该幢房屋有多户业主的，最好取得这些小业主的签字同意。