时间：2016-05-24 来源：浙江东辰律师事务所 作者：陈丽平 浏览：364 打印

编者按：当房地产市场不景气时，为营造商业氛围、带动房产销售，部分开发商往往会将部分未经竣工验收的工程投入使用。此种行为存在诸多风险。编者查阅相关资料，并整理分析，现将成果分享给大家：

风险分析

开发商将未经竣工验收的工程投入使用主要存在三大方面风险：一是民事法律风险；二是行政法律风险；三是刑事法律风险。

第一方面  民事法律风险

一、来自施工单位的法律风险

（一）工程工期风险

1、风险内容

若施工单位实际竣工日期有迟延，则已投入使用部分工程，开发商将无法按照实际竣工日期主张工期违约金或损失。

2、具体理由

竣工验收合格是建设工程合法使用的前提。未经竣工验收的工程交付使用，则转移占有建设工程之日视为已投入使用部分工程的竣工日期。

3、法律依据

《合同法》

第二百七十九条  建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《城市房地产开发经营管理条例》

第十七条　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十四条　当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：

（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；

（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；

（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。

（二）工程质量风险

1、风险内容

除地基基础工程和主体结构外，开发商不能以使用部分质量不符合约定为由向施工单位主张权利，不能以此拒付工程款。

2、具体理由

开发商将未经竣工验收的工程投入使用，则视为认可使用部分的工程质量符合合同约定，但地基基础工程和主体结构除外。

3、法律依据

《建筑法》

第六十条  建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。

第八十条 在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。

《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十三条  建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。

（三）工程毁损、灭失等风险

1、风险内容

若建筑物本身由于不可抗力、自然灾害等造成毁损、灭失等重大损失，责任将由开发商承担。

2、具体理由

一般来讲，标的物的所有权自标的物交付时起转移，其毁损、灭失的风险随之转移。对于建设工程而言，开发商未经竣工验收擅自使用，意味着施工单位已交付了工程，即工程的风险责任由施工单位转移给了开发商。

二、其他风险

由于工程未经竣工验收，无法办理权属证书。若开发商将未经竣工验收的工程以借用、租赁、买卖等方式交付他人使用，除上述风险外，存在其他风险。如使用者将房屋用于经营，由于房屋权属证书问题导致无法办理工商登记和营业执照。开发商可能需承担一定的责任。

第二部分  行政法律风险

一、风险内容

该风险主要来自建设行政主管部门。开发商将未经竣工验收的工程投入使用的，可能面临责令改正、罚款、赔偿损失等责任。

二、法律依据

《建设工程质量管理条例》

第五十八条  违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；

（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；

（二）验收不合格，擅自交付使用的；

（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。

第三部分  刑事法律风险

一、风险内容

刑事法律风险主要体现在工程质量和安全问题。工程未经竣工验收，投入使用的。若工程出现质量问题，造成重大安全事故的，直接责任人员可能面临罚金、拘役或有期徒刑等刑事处罚。

二、法律依据

《中华人民共和国刑法》

第一百三十七条  建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位违反国家规定，降低工程质量标准，造成重大安全事故的，对直接责任人员，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；后果特别严重的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。

相应建议

综合上述分析，未经竣工验收的工程投入使用不符合法律的强制性规定，且存在诸多风险，建议开发商遵守相关法律规定，加强质量管理。若开发商有万不得已的事由须投入使用，本文提出如下建议：

1、与施工单位就预先投入使用的情况、该部分工程的工期、质量和维修、工程款的结算和支付及毁损、灭失等事项进行约定，以减小风险发生的可能；

2、与使用者就未经竣工验收预先投入使用的事实和原因、使用者知情并同意的情况进行说明，并对由于房屋权证问题所造成后果的责任进行明确约定。