时间：2016-07-20 来源：浙江东辰律师事务所 作者：喻棋火 浏览：460 打印

最近，网上很火的一个帖子，就是南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件。网传南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。

这下朋友圈里炸了窝。“什么？还有这事，难道我们花大价钱买的停车位，原本就属于我们？”“你看，这肯定是真的，都是法院判了的案子，还能有假？！”当然，也有将信将疑的朋友，打电话向我求证问：“这是真的吗？”

其实，根本不用我来澄清。随着这个消息被各类微信号、网站大量转发。南京鼓楼区法院在微博里做出回应：“全国首例小区车库之争，以生效判决为准！”所以，“开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益”只是并未生效的一审判决。

原来网传的“开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益”只是并未生效的一审判决。但问题是，这个美丽的谣言，并没有止于智者。直至今日，还有许多人在朋友圈中奔走相告。

好吧，让我来介绍下故事的本来面目。这个小区车库之争案，确实存在。一审判决是在2011年，而一审判决后，被告星汉公司不服一审判决，向南京市中级人民法院提起上诉，请求法院依法驳回业委会的诉讼请求。南京市中级人民法院经审理，认为原审查明事实不清，裁定：撤销原判，发回重审。

一晃到了2014年，该案有了重审结果，重审结果是这样子的：

一、被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款500000元；

二、驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。

判决后，双方均未上诉。

所以生效判决根本没有“开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益”，而只是支持了给付50万元车库出售款。

车库出售款是怎么回事呢？根据法院认定，星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，故超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，本院不予支持。被告已交付了24个车库，尚应向原告移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主，原告要求移交车位的请求实际无法履行，故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款500000元。

所以，从判决主文上看，一是超规划建设的23个车库应属业主共有。二是因为故事发生在物权法生效前，按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。

因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，被告已交付了24个车库，尚应向原告移交5个车库。

但因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主，原告要求移交车位的请求实际无法履行，故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款500000元。

最后，再来谈谈物权法的规定，物权法于2007年3月16日通过，现予公布，自2007年10月1日起施行。根据该法第七十四条的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

所以，建筑区划内的车位、车库，所有权应归开发商（否则通过出售、附赠或者出租等方式约定就成了无本之木）。当然，特殊情形下，人防工程车位权属，各地认识仍有差异，但开发商拥有收益权也是有法律依据的。当然，如果占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。另外还有一种情形，像本案中“超规划建设”的车位，个人认为权属认定要也要和占用区域的权属保持一致。