要：减价责任具有平衡合同利益的重要功能，在一方存在履行瑕疵后相对方较难证明实际损失且还不得不以瑕疵履行的事实为基础继续履行的合同中，减价责任无疑是最佳的救济方式。物业服务合同中的服务企业存在履行瑕疵时个体的业主无法解除合同且较难证明实际损失的特点，高度契合了减价责任的适用条件。司法实践中过分考虑物业服务合同群体性特点而对减价责任所持的保守态度违反公平原则，也不利于物业服务行业发展。减价责任的适用上应结合物业服务的职责范围及实际服务的瑕疵程度进行综合判定，对达到严重瑕疵及以上程度者应果断地酌情减价。

关键词：减价责任；物业服务合同；群体性；裁判实践；法律适用

      物业服务在房地产大发展的形势下也得到了蓬勃发展，它保证了与商品房居住密切相关的保洁、安全、绿化、维修、秩序维护等建筑物共有部位、公共服务方面的需求，有效延伸了商品房的使用价值。但伴随着物业服务业取得巨大成就的同时，其中的问题也日益暴露出来，最为突出的就是物业服务费收交的矛盾，个别地方甚至动用行政手段催缴物业费，如嘉兴市南湖区纪委、南湖区监察局、南湖区住房和城乡规划建设局曾联合发布《关于开展集中整治公职人员拖欠物业服务费专项行动的通知》，明确公职人员无正当理由拒交物业费将被纪委通报。这类矛盾最后全部流向法院，物业服务合同纠纷的案件数量呈直线上升趋势，这类案件标的小、数量多、带有群体性效应，处理起来非常复杂。业主提出物业服务不到位要求减价的抗辩，法院支持业主的抗辩会产生以判决方式调整物业服务价格的后果，更为严重的是会对此前已经全额交纳物业费的业主造成“先交需要多交、后交反倒少交”的不平衡。法院一概不支持业主提出的服务不到位抗辩，判令业主全额支付物业费，会构成对物业服务企业的溺爱，使物业服务企业在任何情况下都可以借助法院收回物业服务费，而无心思提升物业服务质量。

      物业服务合同纠纷的解决直接关系到广大业主的切身利益，也间接影响到物业服务业的健康发展。本文从《合同法》第111条中“按质论价”的减价责任入手进行研究，以期能促进这一两难矛盾的解决。

一、减价责任较好地平衡了当事人的合同利益

      减价责任有着悠久的历史，可溯及到罗马法中的减价之诉。“古罗马的市政官就规定上市的奴隶，须用牌子写明各奴隶的国籍、性别、年龄、技能和有无疾病等挂在胸前，事后如发现出入，允许买主请求减价或解除契约”，“在瑕疵问题上，告示发挥了作用，引入了自己的诉讼，比如，为撤销契约而提起的‘退货之诉（redhibitoria)’，为减少价金而提起的‘估价之诉（aestimatoria）’或‘减价之诉（quanti minoris）’”。这一制度在历史演进中被成文法普遍采纳，成为合同履行瑕疵责任的组成部分，“法国民法典第1644条、德国民法原第462条以及新法第441条、意大利民法第1492条第1款、俄罗斯民法第475条第1款，以及奥地利、丹麦、芬兰、瑞典、希腊、葡萄牙等的立法中都对减价规则做出规定”。《联合国国际货物销售合同公约》第50条也规定：“如果货物不符合同，不论价款是否已付，买方都可以减低价格，减价按实际交付的货物在交货时的价值与符合合同的货物在当时的价值两者之间的比例计算。”

      我国合同法第111条中将减价作为违约责任的一种承担方式予以确定。我国理论界一般认为减价系债务人的一种权利，并界定为形成权，如韩世远认为“减价权是一种单纯形成权，是依单方意思表示减少价款或者报酬的权利”，杜景林认为“减价是单方需受领的意思表示，需要由买受人向出卖人作出；减价的意思表示随到达而发生效力……作为形成权，减价不得附带任何的条件”。当然也有不同看法，如崔建远认为“坚持减价权为形成权……带来了一系列极为复杂的认识和操作难题 ，且相当多的问题无法或难以解答”，武腾认为“减价权定性为形成权不仅逻辑欠妥，而且易使当事人之间利益失衡，宜将买受人主张减价的权利打造为变更合同的请求权”。司法实践中，减价的主张很少由债务人直接向法院起诉减价，多数情况下由债务人以付款抗辩的形式提出，最终由法院裁决是否减价及如何减价，当然也有部分判例由法院主动的适用减价规则对合同价款进行了调整。司法实践中的裁判路径与减价责任的理论构成存在差异，很难与形成权亦或请求权完全吻合，但从审判实务角度看，“无论是请求权说还是形成权说，行使减价权的程序和最终结果其实并无根本差异，可谓殊途同归”。总体上，减价责任平衡了当事人的合同利益，体现了合同法中的公平原则，“把因一方违约而造成的失衡状态恢复到原有的均衡，或者说要通过减价来维护合同双方的原有合同状态。”

      减价责任适用于一方合同履行有瑕疵而另一方仍然愿意接受的情况下，当减价责任扩大到买卖合同之外的承揽合同、服务合同等范围后，在实现中却出现了很多一方履行瑕疵，负有金钱支付的义务方不得不以相对方违约发生后的实际状态为基础继续履行，且难以用证据证明自己因此受到具体损失的合同，这种情况下按质论价是最佳救济方式。客观上义务人实际履行的义务与合同约定不符，但权利人却无法证明具体的损失，自然无法适用损失赔偿规则，如果仍然要求权利人按与合同约定相符合的履约标准支付对价，显然对合同权利人不公平，而且合同权利人还只能被动地接受合同，此时坚持按质论价规则来对合同价格进行调整对双方来说都是公平的。

二、物业服务合同高度群体性的特点契合了减价责任的适用

      物业服务合同并非合同法中的有名合同，“有广义与狭义之分，广义上的物业服务合同包括前期由建设单位与物业服务企业订立的前期物业服务合同，以及后期业主通过业主委员会或业主大会与物业企业订立的合同。”狭义上的物业服务合同指“由业主或业主委员会与物业管理企业在平等、自愿基础上签订的，由业主或业主委员会授权并提供费用，物业服务企业依照合同对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议”。不管是广义的物业服务合同还是狭义的物业服务合同，具有双务性、有偿性等平等主体之间的民事合同特点自不待言，但它更具有高度群体性的特殊特征，集中体现在合同的一方主体由群体性的集合组成，“物业服务合同的另一方当事人是全体的业主，具有集合性的特点”。

      具体而言，物业服务合同从签订，到合同的履行，乃至解除及判决认定的事实适用上都高度地贯穿着群体性的特点，始终关联到特定小区全体业主的群体性利益：（一）合同签订的群体性。按照《物业管理条例》的规定，业主委员会成立之前，由建设单位选聘物业服务企业并与物业服务企业签订合同，业主购房时只能被动接受已选定的物业服务企业及已签订的《前期物业服务合同》。业主委员会成立之后，物业服务合同签订时无法由每一个业主与物业服务企业签订，只能由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订合同。物业服务合同的内容关系到全体业主的利益，设定了全体业主交纳物业服务费用的义务，但签订时却不能由每一个业主选择物业服务企业并设定合同内容，只能根据少数服从多数的原则形成群体性意思，并由业主委员会来代表全体业主签订合同。（二）合同履行的群体性。物业服务企业的合同履行，关系到全体业主的整体利益，关系到小区整体品质与形象，却很难将整体的利益具体地划分到每一个业主身上。反过来，物业服务企业合同履行与合同约定不符，可能影响到全体业主的利益，却很难划分出对每一个业主利益的具体影响，更难举证出因物业服务企业的履行瑕疵对单个业主造成的损失。（三）合同解除的群体性。物业服务合同的解除上，个体的业主无法行使单方解除权，只能通过业主委员会或者业主大会解除合同。所以在物业服务企业起诉物业费的个案中，被诉的业主无法以物业服务企业存在服务瑕疵为由来解除合同。（四）判决适用上的群体性。物业服务企业在特定小区对全体业主提供物业服务，物业服务费用针对单个的业主，法院对单个业主的诉讼中认定的物业服务企业义务履行质量事实，对物业费用减价的裁判，原则上对该小区其他业主的同类案件具有参照适用的效力。

      物业服务合同高度群体性的特征决定了权利救济方式上的特殊性。当物业服务企业实际提供的物业服务低于合同约定的服务标准时，作为个体的业主难以证明因物业服务企业的瑕疵履行给自己造成的具体损失，更无法直接行使解除合同的权利，此时按质论价的方式自然是最为公平的选择，既实现了等价有偿的原则，兼顾了业主与物业服务企业双方的利益平衡，也符合合同法的规定。对应到司法实践中，当物业服务企业向单个业主提起物业费交纳诉讼时，单个业主自然可以提出因物业服务瑕疵而请求减价的主张。当然，基于物业服务合同高度群体性的特征，要使每一个业主对物业服务企业的服务满意并不现实，且一个减价判例的做出，可能自然地适用于整个小区的其他业主，所以在具体适用减价责任对物业服务合同纠纷进行裁判时需要持慎重态度。

三、物业服务合同中减价责任的司法实践考查

      从法学理论及法律规定上看，物业服务存在瑕疵时自然应按质论价，应承担减价责任。一些地方法院出台的物业纠纷指导意见中，也明确了业主可以主张减价责任的内容。如《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》 第22条：“有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用 ：(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的……”《上海市高级人民法院民事审判第一庭关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》第16条：“物业管理企业履行服务合同确有部分瑕疵的，但其收费项目无法明确区分的，业主一方提出减少物业管理服务费的，法院可以根据物业管理服务的内容、质量，确定相应的物业管理费。”然而，司法实践中减价责任却较少适用。一方面基于物业服务群体性的特点，考虑到单个减价责任案例会对同一小区其他业主物业服务费用收缴产生影响，法院一般都对减价责任的承担持保守态度。另一方面由于法律并没有具体规定减价责任的适用方式，评定物业服务质量本身就是一项非常困难的事情，物业服务企业实际提供的物业服务与合同约定的服务标准之间存在多少差距，以及物业服务企业实际提供的物业服务到底应与多少的物业服务费相匹配，没有一个机构可以做出权威评定，就是法院想适用减价责任，在确定减价多少上也是力不从心。司法实践中在很长一段时间内以判决书的形式对物业服务费作出减价的案例是空缺的。

      当然法院一概支持全额物业服务费用诉请的做法并不可取，“一味判决物业公司胜诉，则这种对物业服务企业溺爱将掩盖物业行业发展过程中的很多问题和弊病，普通民众对这样判决的认同程度始终在低位徘徊”。2006年北京市出现了物业服务费减价的首例判决，最终支持美丽园小区业委会的诉求，将2.72元每平方每月的物业费减价为1.58元每平方每月。此案经历了一审、二审及再审，在社会上引起了强烈而广泛的影响，物业行政主管部门、物业协会、法学专家等一度对本案展开了激烈的争论，但无论如何该案例的出现为物业服务合同中减价责任的适用开了司法实践的先河。此后的物业服务合同司法实践中，尽管裁判者仍然对减价责任的适用持保守态度，却零星地出现了判决物业服务费减价的案例。在裁判文书网上检索“物业费按质论价”、“物业费打折”的关键词，剔除同一小区同一物业公司的重复案例及一审、二审的重复案例，得到以下13个支持物业费减价的案例。

     

      从数量上看，与当前法院受理的庞大的物业合同纠纷相比，这13个判决物业服务费用减价的案例所占的比例是非常低的，绝大多数判例中均不支持业主提出的减价责任主张，最多以物业服务存在瑕疵为由不支持物业公司主张的逾期付款违约责任；更为甚者，个别法院完全站在物业公司立场上认为个案中的业主对物业服务质量存在异议不能代表全体业主。从时间及地域上看，这13个案例均在2011年之后，分布在全国各地，可以想象得出这些案例的承办法官在作出减价判决时，肯定是经受了巨大压力并经过了充分思考的。从内容上看，这13个案例均系法院酌情对物业费进行减价处理，减价的幅度从10%到30%不等，基本上都概括表述为“物业服务存在瑕疵”或者“物业服务存在与合同约定不符的事实”，对存在什么样的具体瑕疵或者存在哪些不符的情况、瑕疵达到什么样的程度等问题并未陈述，这或许是判决书中的普遍遗憾。当然，物业服务实际质量与合同中约定的物业服务质量匹配度的判定本身就是非常困难的事情，再加上物业服务所具有的全方位、多层次、持续性特点，要求法官对物业服务的质量瑕疵给出一个精准的评定并附上相应的依据是不现实的，所以法官在判定减价时只能根据盖然性原则，结合各方提供的证据，运用自由裁量权进行酌定。从裁判方式上看，个别法院在裁判前采用了实地勘查的方式，或许基于物业服务合同的持续性特点，某一时间点上实地勘查的结论并不能客观地反映出整个物业服务周期内的服务质量；但是法院在民事案件中对争议事实认定时，只需达到相对优势的证据标准即可，业主提供物业服务存在瑕疵的证据加上法院实地勘查结论，可以达到从盖然性上认定物业服务存在瑕疵的基本事实，而且从裁判文书说理信服度上看，实地勘查在某种程度上也增强了判决书的社会认同度。

四、物业服务合同中减价责任的具体适用

      减价责任在法理上具有重要的价值，在法条上有相应的规定，在物业服务合同纠纷司法实践中也有少量案例，但司法实践中法官根据自由裁量权判定是否减价及如何减价是一个难点，这里对物业服务合同中减价问题的酌定因素进行分析。

（一）物业费减价酌定时考量物业服务的范围

      《物业管理条例》第2条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”根据上述规定可以归纳出物业服务五个方面的职责：1.小区公共卫生保洁，2.小区公共设施维护，3.小区公共绿化养护，4.小区房屋公共部位管理，5.小区安保及公共秩序维持。按照中国物业协会2004年颁布的《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》（中物协［2004］1号）的内容，在前面五个方面职责的基础上增加了对物业服务的总体要求，如服务人员的资格要求、小区档案管理、服务电话公示等内容，同时对前五类职责的标准做了细化。总体上这六个方面涵盖了物业服务的全部职责范围，从等价有偿的合同权利义务角度看，业主支付的物业服务费的对价应是物业服务企业提供上述范围内的服务，在进行物业服务费用减价酌定时，考量物业服务质量应以这六个方面的范围为限度。

      此外，随着物业行业的发展，除了上述物业服务范围外，还出现了一些延伸性的服务，如邮件代收、某些有偿的代办及特约服务、协调邻里关系等，这些附加服务客观上延伸了物业服务的品质，但严格来说它们并非物业服务的法定职责范围。在考评物业服务质量时不能将这些延伸服务纳入到涉及物业服务费减价的考量范围。

（二）物业费减价酌定时考量物业服务质量瑕疵的程度

      基于物业服务合同具有多层次性、持续性及群体性的特点，可能每个人所感受到的物业服务内容及自己对物业服务质量的评价标准都不尽相同，所以物业服务企业提供的服务使每一个业主百分之百的满意是不现实的。同时物业服务标准在具体的量化上本身就具有模糊性，由于物业服务的内容主要由系列的行为构成，对行为的量化并不象商品交易中可以看得见摸得着的具体产品量化那样简单，而且物业服务行为与物业服务效果之间并不能完全划等号，所以对物业服务履行瑕疵的认定上应坚持从严把握的原则。我们将物业服务企业的瑕疵分为根本瑕疵、严重瑕疵和轻微瑕疵三种，达到严重瑕疵及根本瑕疵程度的才可以适用减价责任，对于轻微瑕疵一般以对物业服务企业进行批评告诫为主。

      根本瑕疵、严重瑕疵和轻微瑕疵的界定上，可以结合物业服务六方面的职责范围及瑕疵履行在空间与时间上的累积情况进行判定。如果物业服务企业实际提供的物业服务在六方面的职责中在某一方面或者某几方面的职责缺失，即根本未履行该方面的职责，那么毫无疑问应界定为根本瑕疵，即未履行合同或仅部分地履行了合同。如果物业服务企业实际提供了六个方面的服务，只是某一类服务存在瑕疵，此时就需要结合瑕疵内容、瑕疵持续的时间、瑕疵存在的范围、瑕疵产生的影响四方面进行综合评定，如该项瑕疵导致该项物业服务职责的功能中已有20%及以上未能实现，或该瑕疵并非一次性出现而持续了一定时间，对业主在小区的生活或者观感等方面产生了影响，那么该瑕疵可以认定为严重瑕疵。对于物业服务过程中某一项内容偶尔的一两次不到位，应按轻微瑕疵处理为宜。

      另外，对于物业服务纠纷的个案中，当业主提出减价责任抗辩时，法院应注意对物业服务不到位抗辩理由的区分。根据抗辩理由涉及利益对象标准，可以划分为三类：共益型的抗辩、自益型的抗辩、他益型的抗辩。共益型抗辩指业主所抗辩的理由关系到全体业主或者包括抗辩业主在内的一定范围内业主利益的情形，如小区垃圾未及时清理，影响的系整个小区环境，特别是垃圾堆放点相临楼房的业主；自益型的抗辩指抗辩理由仅关系到抗辩人自己利益的情况，如具体个案中业主提出的物业服务企业未履行好小区安保义务，导致自己汽车被刮擦。他益型的抗辩指业主提出抗辩理由与自己利益无关，也与全体业主利益无关而仅涉及其他个别业主利益的情形，如甲业主在应诉时以乙业主自益型的抗辩事由提出抗辩。物业服务合同系一对多的合同关系，业主提出的抗辩事由必须关系到抗辩人自己利益，这才符合权利与义务对应原则，所以个案中业主要求减价的理由上必须具有共益性或者自益性，对于他益性的减价理由，哪怕该事由客观存在，也不宜作为个案中进行减价的考量内容。

五、结论

      物业服务延伸着房地产的使用价值，使房屋以居住为核心的功能得到最大限度的发挥，也最大限度满足了业主居住的安全、方便与舒适。如果物业服务纠纷不能有效解决，必然影响到物业服务行业的发展，使延伸房地产使用价值的功能打折，同时也会引起群体的矛盾，影响社会的稳定。物业服务合同中单个业主无法解除合同且较难证明因物业服务瑕疵而受到实际损失的事实不容否认，这一点上与合同法上减价责任的适用具有高度契合性。法院在处理该类纠纷时，应以“对业主负责并促进物业行业改善”为宗旨，不可一味考虑物业服务群体性特点并考虑到减价责任具体适用中的考量难度，而不考虑减价责任适用。当然具体适用减价责任时应从严把握，结合物业服务六大方面的职责范围，只有服务瑕疵在质及量两个方面达到严重瑕疵程度以上，才可以适用减价责任，对物业服务费用进行酌定减少。

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作者简介：

1.王建东教授

著名建设工程与房地产法专家

杭州师范大学沈钧儒法学院学术委员会主任

建设工程与房地产法学研究中心主任

浙江省法学会建设工程法学研究会会长

浙江省法学会民法研究会副会长

浙江东鹰律师事务所创始人、名誉主任

2.杨国锋律师

浙江东鹰律师事务所二级合伙人

浙江东鹰律师事务所建设工程二部负责人

浙江省法学会建设工程法学研究会副秘书长

杭州师范大学沈钧儒法学院建设工程与房地产法律研究中心兼职研究员

浙江省法学会网络法学研究会理事