第三章 物业服务企业法律责任边界的调研比较

3.1 杭州市

课题组在杭州市实地调研了相关住宅小区，并访谈了物业服务中心的负责人。经访谈，杭州市物业管理实务中存在的问题主要如下：

3.1.1 杭州市物业管理实务中存在的责任边界不清情形

第一，一线执法人员/经办人员存在越权行为。根据访谈对象的介绍，杭州市物业服务企业在日常经营管理中，主要面对社区、街道、街道消安办、派出所、消防大队、城管、交警、人防办、住建局物业科等执法人员/经办人员的监管。在监管过程中，部分经办人员存在强令物业公司做不合法行为的情形。如针对物业顶层的逃生门，根据消防法律规定，属消防通道，不得上锁，且在消防检查中，消防部门也明确要求将该通道逃生门打开，但在派出所民警的日常检查中，则要求物业公司将该逃生门上锁；如针对业主在自己的家中悬挂横幅的行为，街道、城管及社区的经办人员要求物业公司在未经业主许可情况下，直接入户拆除，在物业公司拒绝后，街道向物业公司开具了整改通知书，要求物业公司配合关闭监控等设施设备，在业主不知情的情况下，街道与城管的经办人员自行入户进行了拆除。

第二，相关部门接到汇报后相互推诿。在访谈中，物业负责人向课题组介绍，当物业公司发现有遮挡消防设施的堆积物后，立刻向社区进行了汇报，但社区答复应由消防部门管理，当物业公司将该情况汇报到消防部门时，得到的答复则是应由派出所管理。当物业公司汇报到派出所时，派出所称应属消防部门负责。实际上，《消防法》第五十四条有明确规定，公安机关消防机构在消防监督检查中发现火灾隐患的，应当通知有关单位或者个人立即采取措施消除隐患；不及时消除隐患可能严重威胁公共安全的，公安机关消防机构应当依照规定对危险部位或者场所采取临时查封措施。当出现上述情况时，应属消防部门的职责范围。但本案不仅反映了消防部门怠于履职的情形，更反映出在日常管理中各个监管主体相互推诿的一面。

第三，消防维护中存在的问题。住宅的消防维护中，主要力量是住宅的物业管理人员和消防维保单位。一方面住宅的物业管理人员对消防专业了解不足，根据调研情况，在前期物业进场进行承接查验时，物业的验收虽然有工程部门的人员一并进行，但主要还是对现有消防设施设备外观上是否完好进行查验，同时，在日常维护中物业人员也主要是对消防设施设备外观的完好进行检查。而消防维保单位的工作专业性较强，消防维保单位进行消防设施设备的维修养护后，其效果如何物业方面仅能以维保单位的意见为准，对维保单位的履职行为并无专业第三方进行验收考察。如针对水泵接合器，多个物业负责人均反映目前维保单位的维修养护中仅对接合器的外观完整性进行观察，但其内部是否能进水需要专业的消防车辆进行输水测试，据了解其管理的小区从未有维保单位或消防部门对接合器进行实质的输水检测。

此外，针对消防通道是否通畅的问题，经走访的住宅物业的消防通道均在不同程度上被绿化覆盖的现象（有些物业的4米宽的消防通道全部被绿化覆盖，有些保留了2米宽的通道）。据访谈了解，该情况均系房地产开发企业在移交时就存在。同时，房屋交付后，消防部门在检查中虽也提出了该问题，但消防部门向房地产开发企业发出责令整改通知书后，截至走访当日，项目仍未整改，整改问题一直搁置。另外，因消火栓门开关的角度不符合国际标准，虽同属开发遗留问题，但消防部门亦向物业公司发了整改通知书。

第四，物业维修资金的使用存在问题。杭州市物业维修资金采取由建设单位在办理房屋产权初始登记之前一次缴纳的方式统一缴存。物业维修资金使用的一般程序需要经由专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意。但同时针对紧急情况设有简易程序。但根据访谈了解，虽然规定有简易程序，但实际中使用物业维修资金仍存在困难。如《<杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法>实施意见》第十四条中虽然规定“如物业所在区域内没有物业管理企业或（和）未成立业主委员会的，由所在社区的居民委员会代为行使《办法》及本实施意见中涉及的物业管理企业或（和）业主委员会的相应职权”，但实务中，针对没有业主委员会的小区，所在社区的居民委员会往往不愿意代行其职责，因此一旦居民委员会推诿、拒绝时，物业维修资金的使用也难以落实。

3.1.2 杭州市地方性规定中物业服务企业的主要责任

杭州市地方性规定中物业服务企业的主要责任散见于《杭州市物业管理条例》、《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》、《浙江省消防条例》、《浙江省高层建筑消防安全管理规定》及《杭州市电梯安全管理办法》等规定中。

杭州市地方性规定中物业服务企业的责任规定主要问题在于责任设置失衡，对物业服务企业规定了较多责任，但对实际所有权人业主却并无太多规定或即使有规定也难以实际处罚业主。如业主如不续筹物业维修资金的，杭州市规定物业服务企业在业委会授权的情况下可以催缴。经催缴，业主仍不续筹应分摊的物业维修资金的，仅仅是由市物业管理行政主管部门责令其限期缴纳。但需要注意到，如果当物业维修资金不足，物业服务企业未维修或更换消防设施设备的，物业服务企业将面临的是行政处罚，一旦发生事故，其主要责任人更将面临承担刑事责任的风险。这样的规定设置，使物业服务企业将被迫先行承担相关的费用，同时还需付出额外的成本向业主进行追偿。这种设置从制度上阻碍了物业服务企业的经营发展。