3.3 深圳市

课题组在深圳市走访了深圳市物业管理行业协会，并实地调研了相关住宅小区。在访谈过程中，住宅小区的物业服务中心负责人均着重强调了物业管理实务中与行政机关之间存在的一些问题。

3.3.1 深圳市物业管理实务中存在的责任边界不清情形

第一，政府摊派的超越物业服务企业职责的任务。依据访谈对象的陈述，在日常的物业管理服务中，物业从业人员会与街道办、社区（居委会）、城管执法部门、派出所、消防部门、区级规土委（规划和国土资源管理委员会）等发生直接关联。在日常工作中，一些行政机关或组建微信群，通过微信群向辖区内的物业管理人员布置工作任务。这些工作任务中包含着超越物业服务企业正常职能的内容。例如，访谈对象提及交通管理部门要求他们每天晚上去小区内抄录车牌，报告车辆数据以及空置的车位数据。访谈对象提出，一些为向物业服务企业布置工作任务而组建的微信工作群，其管理人员（创建者）甚至都不是正式的政府机关工作人员。另外，如果一线的物业经理、物业管理负责人拒绝按照微信群内的任务要求配合政府机关开展工作，那么，相关部门随后就会前往该物业所服务的住宅小区进行严格地现场检查。

第二，政府对于物业服务企业的不合理要求与处罚。访谈对象提及政府要求物业服务企业来处理业主的违章搭建问题，如果物业服务企业不积极作为，政府便会对物业服务企业进行处罚，据该访谈对象所知，深圳市内某物业服务企业因此被罚款五万元。在课题组实地走访物业项目时注意到该住宅小区门口树着一块标题为《整改通知》的宣传立幅，具体内容为：“XX物业服务管理有限公司，经查，XXXX（住宅小区名）的部分业主存在未经批准擅自封闭阳台、改变住宅外立面和搭建的行为。该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款[1]之规定，属于违法加改扩建行为。根据《深圳经济特区规划土地监察条例》第八条‘对本物业管理区域内的规划违法行为和土地违法行为，业主委员会、物业服务企业应当进行劝阻和制止……（第一处省略）’以及《深圳经济特区物业管理条例》第七十八条‘物业服务企业应当按照物业服务合同约定对物业装修施工进行监督。对违反有关规定的行为，应当要求行为人及时整改；……（第二处省略）’本队认为：贵司作为该小区的物业管理公司，应当采取从源头上把控原材料进入小区等措施进行预防管理；向业主发出书面通知，要求小区业主对违法加改扩建行为进行及时整改”该通知的落款为“XX街道规划土地监察队”。值得注意的是，该通知中两处省略的法规条文分别为：“并及时向所在街道办事处规划土地监察机构报告”与“行为人未按要求整改的，应当及时报告相关行政管理部门依法处理。”质言之，发出《整改通知》的某街道规划土地监察大队有意忽略了自己的法定责任，转而将物业服务企业的“报告”义务加重为法律法规从未明确规定的“从源头上把控原材料进入小区等措施进行预防管理”。《整改通知》将物业服务企业列为收文对象也值得商榷：毕竟，存在违法搭建行为、需要整改的是业主而不是物业服务企业。除此之外，访谈对象介绍称：业主的户内装修，行政执法部门也会进行监管，对在装修过程中改变户内结构且拒不整改的业主，行政执法部门会要求物业服务企业切断该户业主的水、电，迫使业主进行整改。访谈对象认为此类措施本身的合法性存在疑问：物业是否有权断水断电？

第三，物业维修资金的使用问题。根据访谈对象的陈述，深圳市设立了专门的事业单位“深圳市物业专项维修资金管理中心”对物业维修资金进行监督管理。在商品房项目竣工之后，开发商需要该中心缴纳首期维修资金，资金被储存在该中心的指定账户中；在业主入伙后，由物业服务企业来进行物业维修资金的收缴，收缴按月进行，资金先存入物业服务企业开设的账户，再划转至资金管理中心。[1]访谈对象认为，当前物业专项维修资金的管理者与实际使用者不是同一主体，导致了该笔资金使用的困难。另外，在物业管理实务中，对于一些紧急情况，深圳市的相关规定允许物业服务企业先行组织维修，在向街道办备案后可以从物业专项维修资金中支取该部分维修经费，[2]但是这项规定的落实存在困难：实际情况往往是物业服务企业垫钱先行进行了维修，而事后无论是业主还是街道办均拒绝认账。

3.3.2 深圳市地方性法规中物业服务企业的主要责任

《深圳经济特区物业管理条例》（下文简称“《深圳物管条例》”）为属地内的物业服务企业规定了法律责任：

首先，是物业服务企业对于业主委员会与业主大会的相关责任。《深圳物管条例》第十九条规定：物业管理区域符合前款条件后六十日内，建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地街道办事处；第二十条规定，物业服务企业应当派出一名代表参加业委会的筹备组。第二十二条规定：业主大会、业主委员会活动经费，业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬，从物业服务费中按照市政府规定的比例提取，专款专用。第二十七条则规定了物业服务企业需要为业主大会的召开“提供便利”。

其次，是物业服务企业加入行业协会的责任。《深圳物管条例》第五十八至五十九条规定，深圳市内的物业服务企业必须加入深圳市物业管理协会，接受行业协会的管理与监督。

再次，是物业服务企业对于业主装修行为的监督责任。《深圳物管条例》第七十八条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同约定对物业装修施工进行监督。对违反有关规定的行为，应当要求行为人及时整改；行为人未按要求整改的，应当及时报告相关行政管理部门依法处理。该条为物业服务企业设置了“提醒业主整改”与“向有关部门报告”的法律责任。

最后，是代收及特定情况下代缴物业专项维修资金的责任。《深圳物管条例》第八十五条规定，物业服务企业向业主代收物业专项维修资金：“日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。”，同时，第一百一十四条规定：“物业服务企业违反本条例第八十五条规定，不履行代收物业专项维修资金义务的，由区主管部门责令其追收；非业主原因而拒不执行的，由区主管部门责令物业服务企业代为缴纳。物业服务企业代为缴纳物业专项维修资金后，有权向未缴纳的业主收取”，此条罚则规定了物业服务企业在特定情况下的“代为缴纳”责任。

综观《深圳物管条例》为物业服务企业设置的法律责任，可以看到行政主管部门转移自身职责的痕迹。尤其是在物业专项维修资金缴纳的规定中，按时、足额缴纳物业专项维修资金是业主应尽的法定义务，但是《深圳物管条例》却规定物业服务企业在特定情况下需要代为缴纳，这是通过地方性法规转移了业主的法定义务。即使该条款后续声明物业服务企业可以向相关业主追偿，但这样的“追偿”程序需要物业服务企业投入额外的成本（包括但不限于律师费、诉讼费、人力成本等），即便得到法院支持物业服务企业诉讼请求的判决，后续的执行依旧需要耗费时间与人力成本。《深圳物管条例》的上述规定即是行政主管部门对物业服务企业法律责任边界认识模糊不清的典型表现。

《深圳物管条例》、《深圳经济特区消防条例》、《深圳经济特区特种设备安全条例》为物业服务企业规定的主要责任可整理如下表：

[1] 《深圳市物业专项维修资金管理规定》第九条：首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前交清；第十条：日常收取的专项维修资金由物业服务企业在收取物业服务费时向业主代收。物业服务企业应当设立物业专项维修资金代收代付结算专户，定期将代收的维修资金存入物业专项维修资金专户，并将业主交存情况报送市、区管理机构。市管理机构可根据情况适当延长物业服务企业的交存期限，但最长期限不得超过3个月。

[2] 《深圳市物业专项维修资金管理规定》第二十三条：有下列情形之一的，相关业主、业主委员会或物业服务企业提请业主大会及时维修;业主大会不维修的，物业服务企业可以请求街道办事处责成业主大会限期实施，区主管部门指导监督;业主大会逾期不实施的，物业服务企业可以代为组织实施，其费用经区管理机构备案后从物业专项维修资金中列支：(一)物业出现重大安全隐患，经建设、消防、安监、质监等部门要求整改的；(二)物业共用部分、共用设施设备出现法律、法规、规章和相关强制性技术标准规定必须维修、更新和改造的。

[1] 该条款原文为：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”业主封包阳台的行为是否属于“建设工程”值得商榷。