3.4 香港特别行政区

由于香港特别行政区为践行普通法地区，与中国内地的法律体系不同，故而课题组于香港开展的调研更多地是了解香港当地与物业服务企业相关的法律法规。课题组与香港物业管理师学会取得了联系，该学会为中国物业管理协会常务理事单位。课题组在香港与香港物业管理师学会会长冯国雄博士进行了座谈，并在冯会长的带领下参观了香港地区的住宅、商业物业项目。

3.4.1 香港物业服务企业的定位与职责

3.4.1.1 代理人身份

物业服务企业在香港的定位是代理人。在香港的物业管理公司签署的文件中，大多会有一句话：for and on behalf of XX（即为/代表某小区），这即是对于物业管理公司定位的强调。在“代理人”的角色定位之下，物业管理公司只是代为执行业主们的决定，由此产生的法律后果全部归于业主以及按照香港法律产生的业主立案法团（类似于内地的业主委员会）。例如业主要求物业公司关闭消防通道以减少巡逻人员，那么，最终遭受处罚的将会是业主，而不是遵照业主指令采取措施的物业公司；当然，物业公司作为专业的服务提供者，应当在业主给出不恰当指令时提供相关的专业意见或建议，物业公司的角色并不是处理细节问题，而是做统筹工作。物业公司采取行为需要得到业主们的授权。

3.4.1.2 普通法视角下的“蓝色钱江案”

在课题组调研过程中，香港物业管理师学会的专家认为如果该案发生在香港地区，提出追究物业公司的刑事责任的要求是不可想象的；住宅小区的物业管理公司至多只会被以侵权（存在疏忽）为由起诉。但是，根据普通法系中判定侵权行为的原则，首先原告要证明被告的物业公司负有“谨慎责任”；其次，原告要证明物业公司对于事件的危险可以预见，例如，物业公司多次看到了纵火的保姆买了纵火用的工具；再次，原告需要证明物业公司的疏漏与损害的结果之间存在因果关联；最后，原告需要证明自己存在实际损失。参照上述分析，即便是以侵权为由起诉物业公司，物业公司也很难被判定承担民事责任。3.4.1.3 香港物业公司与消防问题

关于消防问题时，香港的物业公司并不像内地的物业那样，需要对消防设备承担日常的维护责任；一般而言，香港物业公司会委托专业的消防工程公司负责消防设施设备的维护。消防工程公司会定期对住宅小区的消防设备进行检测并出具正式的报告，这份报告会发抄送给香港政府的消防主管部门。物业公司只要按照法律规定委托了消防工程公司进行检查，那么，如果因消防设施设备的问题引发了其他事件，物业公司也不需要承担法律责任，责任的主体是负责检查的消防工程公司。

课题组在座谈中提出了一个问题：如发生火灾，香港物业公司的从业人员是否有义务协助业主逃离现场或者对业主负有救援责任？对于这一问题，课题组获得的回答是：物业服务企业及其从业人员不存在这样的协助义务或救援义务。火灾救援是专业的事务，香港的法律并不鼓励非专业人士采取措施。面对火灾，物业公司唯一可以做的，就是报警。

3.4.2 香港关于物业物业管理的法律法规提要

3.4.2.1《建筑物管理条例》

《建筑物管理条例》系香港地区的物业管理法（列为《香港法例》的第344章），与内地的《物业管理条例》不同，该条例基本不涉及物业公司。《建筑物管理条例》篇首声明立法目的为：“本条例旨在便利建筑物或建筑物群的单位的业主成立法团，并就建筑物或建筑物群的管理以及由此附带引起的或与此相关的事宜而订定条文”。

在具体内容上，《建筑物管理条例》主要是关于业主如何成立业主立案法团以及法团如何运作的程序性规定。在内地，业主委员会的成立及职权由《物权法》、《物业管理条例》以及各地的地方性法规予以规定；在香港，业主立案法团的具体职权内容是由公契明确约定的，《建筑物管理条例》第四部分第18条明确规定：“（1）法团须——（a）使公用部分和法团财产维持良好合用的状况，并保持清洁；（b）在公职人员或公共机构形式任何条例所赋权力，命令或要求就公用部分进行某项工作时，遵照办理；（c）采取一切合理必需的措施，以执行公契（如有的话）载明有关建筑物的控制、管理、行政事宜的责任。”

此外，在业主投票表决制度方面，内地与香港存在显著不同。在决定住宅小区公共事务时，内地的《物权法》设定了“双过半”或“双三分之二”原则。《物权法》第七十六条规定：“决定前款第五项（筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金）和第六项（改建、重建建筑物及其附属设施）规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”这一规定表面上看起来是维护大多数业主的利益；但在实际操作中可能出现各类问题，例如，小区业主各自不同的利益追求导致业主无法达成绝对多数意见、住宅出租的比例与业主难以投票的情况等。香港关于业主集体行使权力的规定则与此不同。其中，最为本质的不同在于香港对参与投票的业主的业权面积（即上文《物权法》所称的“建筑物总面积”）没有任何要求，[1]只有人数要求；在计算票数方面，《建筑物管理条例》第一部分第2B条在规定何为“过半票数”时，明确指出不需要将未出席者、无效票计算在内。《建筑物管理条例》对出席会议的业主人数要求也大大低于内地法律设置的门槛。例如，在成立大厦的管理委员会（业主立案法团的前身）时，只需有占业主总数10%的业主出席即可。有研究者指出，正因为设置了这样较低的通过门槛，刺激了业主重视业主权利的行使和自身权益的保护，主动参与住宅区重大事项的决策。[2]

3.4.2.2《物业管理服务条例》

2016年6月8日，国务院发布的《国务院关于取消一批职业资格许可和认定事项的决定》中明确规定取消物业管理师（准入类）、物业管理员（水平类）的职业资格许可和认定事项；2018年3月8日，住房和城乡建设部发布了《住房和城乡建设部关于废止<物业管理企业资质管理办法>的决定》，意味着自2004年5月1日开始施行的《物业管理企业资质管理办法》正式终结。有观点认为废除物业服务企业的资质是为了改变少数企业垄断物业服务行业的局面，鼓励更多的资源流入物业服务行业。与内地废除物业服务企业资质的做法相反，2016年5月，香港立法会正式通过了《物业管理服务条例》将其列为香港法例第626章。

据了解，《物业管理服务条例》的核心在于成立一个物业行业监管局。之所以要设立这个监管局，是因为此前香港的物业公司大多为地产集团的下属子公司，在物业管理实务中，物业公司为了维护母公司的利益往往选择牺牲业主的权益。香港物业行业的从业者也曾披露在进行屋苑大维修时，存在物业管理企业串通工程公司进行围标抬高工程费用的情况。

《物业管理服务条例》中规定了两类牌照，第一类是向物业公司发放的“物业管理公司牌照”；第二类是向个人发放的“物业管理人牌照”。物业管理人牌照又分为第1级与第2级物业管理人牌照。1级为注册专业物业经理，2级为持牌物业管理主任。等级的确定与申请人的学历、专业资历及工作经验有关。

同时，根据《物业管理服务条例》第18、19条的规定，物业行业监管局主要负责处理各类针对物业管理公司以及物业从业人员的投诉，并负责对受理的投诉进行调查。根据调查的结果，监管局可以对物业管理公司进行处罚，包括：警告、书面谴责、罚款、暂时吊销牌照或撤销牌照（第26条）。

[1] 《建筑物管理条例》第二部分第5B条【业主的百分率的计算】明确规定了：“在附表11所指明的本条例条文中，提述业主的某个百分率之处——（a）须解释为题述物业总人数的该百分率，而无须理会他们在建筑物的总分割份数中的拥有权的百分率。”

[2] 陈德豪：《内地与香港业主投票表决制度设计的思考》，载《产业论坛》，2018年第9期。