新冠疫情下房屋租赁法律问题之解读
新年伊始，病毒肆虐。为应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，浙江、上海等多个地区陆续启动重大公共突发卫生事件一级响应，并下发通知明确各类企业不早于2月9日24时前复工。部分地区还采取了更为严格的防控措施，如杭州市人民政府于2020年2月4日作出《关于实施“防控疫情，人人有责”十项措施的通告》，要求所有村庄、小区、单位实行封闭式管理，并严禁各单位在2月9日之前通知疫情重点地区人员返杭，除经批准同意的企业外，一律不得开（复）工。
上述种种防控举措，在有效控制疫情蔓延的同时，也对各类租赁房屋的出租人和承租人造成了深远的影响。如对经营性用房的承租人而言，可能不得不面对商户营业、企业停产的惨痛局面；而对自住房屋的承租人而言，这甚至可能直接阻碍了他们回家的脚步。基于此，很多租赁房屋的承租人提出能否将此次疫情视为不可抗力从而给予其解除租赁合同的权利或者可以减免房屋租金。就此问题，笔者试根据相关法律、法规之规定进行解读。
一、不可抗力
首先，什么是不可抗力。
《民法总则》第一百八十条第二款：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
因此，对不可抗力的理解，应是指根据现有的技术水平，一般人对某事件的发生没有预知能力，同时在已经尽到最大努力和采取一切可以采取的措施的情形下，仍不能避免事件的发生且不能克服事件所造成的后果。就此次疫情而言，无论是疫情本身还是政府机关为应对疫情而采取的有关延迟复工、交通管制的防控举措，确实在一定程度上符合不能预见、不能避免且不能克服的情形。参照《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）第三条规定“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理”，此次新冠疫情以及政府机关为应对疫情所采取的举措确有可能构成法律意义上的不可抗力。浙江省高级人民法院民事审判第二庭于2020年2月13日所发《关于审理涉新冠肺炎疫情相关商事纠纷的若干问题解答》（以下称“浙江省高级人民法院民二庭解答”）中亦认同“对因此不能履行合同的当事人而言，属于《民法总则》和《合同法》所规定的不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力”。
但与此同时，因不可抗力的法律后果系免除违约责任甚至导致合同终止，故对不可抗力的认定相对严格。具体到每一份租赁合同、每一个出租人和承租人，其不能履行合同义务是否确系新冠疫情导致可能需要综合考虑时间、地点、受众等多方面因素。因此，所谓的不可抗力是否成立仍需具体情况具体分析。
二、承租人能否以不可抗力为由要求解除租赁合同？
从法律规定而言，《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”因此，租赁合同的当事人以不可抗力为由要求解除租赁合同是具有正当的法律依据的。当然，租赁合同另有约定的除外。
但从司法实践上看，如前所述，司法实践对不可抗力的认定相对较严格，同时，即使认为此次疫情或者政府举措构成不可抗力，其也不必然导致合同目的无法实现。浙江省高级人民法院民二庭解答中便明确：“既要体现鼓励交易的原则，维护交易安全，稳定交易预期，严格合同解除的条件，防止违约方滥用不可抗力抗辩，损害守约方合同利益，又要贯彻公平原则，综合考虑疫情对于合同履行的影响程度、各方当事人的过错等因素，平衡合同各方利益。”由此可见，承租人若根据上述《合同法》第九十四条规定以不可抗力为由要求解除租赁合同，其必然面临着更为严苛的适用条件和认定标准，承租人也因此可能需要承担一定的违约风险。
三、承租人能否以不可抗力为由要求减免房屋租金？
如前所述，《合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”
根据上述规定可知，一方面，不可抗力免责规则适用的前提是因不可抗力导致不能履行合同义务，即合同义务的无法履行与不可抗力的发生之间应存在因果关系。因此，一般认为不可抗力免责规则不适用于金钱债务的履行，因为金钱债务的履行一般而言不存在客观上履行不能之可能。如出租人可能因此次新冠疫情下的政府举措而无法依约交付租赁房屋，但新冠疫情或者政府举措显然不可能导致承租人无法支付房屋租金，承租人所提出的减免房租的请求本身也只是为减少因此次疫情所遭受损失的一种方式。另一方面，不可抗力规则适用的法律后果系免除违约责任，即因不可抗力导致迟延履行合同义务，由此产生的违约责任可部分或者全部免除。而承租人所提出的具有事先性质的减免房租似乎并不在不可抗力免责规则的规制范围之中。
因此，笔者认为承租人所提出的以不可抗力为由减免房屋租金的请求难以找寻到现行有效且合理的法律依据，若承租人冒然停止支付房屋租金，恐怕将面临承担相应违约责任的风险。当然，租赁合同另有约定的除外。
四、承租人或考虑适用情势变更规则请求减免房屋租金更为适宜。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
不同于不可抗力规则的严格适用，情势变更规则更侧重于平衡合同当事人之间的利益，其核心系公平正义之原则。故其适用条件相对宽松，司法机关亦具有更大的自由裁量空间。
浙江省高级人民法院民事审判第一庭于2020年2月10日所发《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》第二条第2点规定：“由于疫情原因，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》等规定对相关情形进行认定。”第二条第7点规定：“租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。”上述规定即适用情势变更规则的最直接体现。
至于房屋租金减免的幅度与范围，可以参考中共杭州市委、杭州市人民政府于2020年2月9日所发《关于严格做好疫情防控帮助企业复工复产的若干政策》中第5条之规定：“对承租市属及以下国有经营用房的企业和个体工商户，免收2、3月份房租。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，对免租金2个月以上的，政府按免租金月份数给予房产税、城镇土地使用税减免。”
五、建议
1、无论是因不可抗力无法履行合同义务，抑或是以不可抗力为由要求解除租赁合同，均应当注意履行通知义务。《合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
2、若承租人考虑适用情势变更规则向出租人请求减免房屋租金的，建议先与出租人进行协商，协商不成的，承租人仍应先按照原租赁合同约定支付房屋租金，再通过司法途径请求变更租赁合同，以避免陷入自身违约之困境。
六、结语
覆巢之下，安有完卵。新冠肆虐，每个人都是受害者。笔者通过新闻留意到，诸如万达、华润置地这些企业都已经主动对房租进行了减免，这是我们这个社会的温柔一面；而对于平凡的大多数，唯有秉持着一颗公平正义之心，或许还有那一份怜悯与体谅，以求得共赢，这亦是温暖这个社会的善良。春天即将来临，唯有团结一致，方能共渡难关。
作者简介：
金志杰律师
浙江东鹰律师事务所房地产综合部律师
中国政法大学法学学士