设备平台改造作为开发商宣传开发项目的策略之一，深受消费者的关心和关注。购房者往往关心自己的商品房是否有设备平台，并将设备平台能否改造成专属部分，作为判断购买该商品房的标准之一。随着2018年浙江省出台了相关的标准规范，设备平台改造在浙江省退出了历史舞台，但是在浙江省以外，相关纠纷仍然层出不穷。对此笔者设置五个关于设备平台的问题，与大家进行探讨。

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一、什么是设备平台？

在中华人民共和国国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013（以下简称“国家标准”）中虽然并未在术语中对设备平台进行定义，但是在国家标准3.0.27.1规定：不计算建筑面积的项目为与建筑物内不相连通的建筑部件。

在浙江省工程建设标准《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》 DB33/T1152-2018（以下简称“浙江标准”）也无“设备平台”这一术语的定义。但是在浙江标准2.0.20中有关于“室外设备平台”术语的定义，即室外设备平台是房屋主体结构外，供空调外机、热水器组等设备搁置检修空间。

浙江省绍兴市规划局曾在2011年发布的《关于规范阳台等建筑形式规划设置及容积率计算标准的通知》第四条规定，设备平台是指供空调外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台空间无出入口连通的对外敞开的室外空间。

二、设备平台有什么特点？

首先，设备平台供空调外机、热水机组设备搁置、使用之用。虽然国家标准没有指明设备平台的用途，但是根据浙江标准、绍兴的相关通知都表明，设备平台就是搁置空调外机、热水机组所使用。

其次，设备平台与建筑物内（包括阳台）不相连通。国家标准在条文说明认为，设备平台是依附于建筑物外墙外，不与户室开门连通，起装饰作用的敞开式挑台（廊）、平台，以及不与阳台相通的空调室外机器隔板（箱）等设备平台部件。而浙江标准更是将其划入房屋主体结构之外。绍兴则明确其与建筑物内部、阳台不相连通的特征。

三、设备平台会计入建筑面积吗？

首先，国家标准虽然在3.0.27.1将与建筑物内不相连通的建筑部件确定为不计入建筑面积，但是并未明确此类不相通的建筑部件是否包括设备平台。

其次，与国家标准规定模糊相比，地方规范显然规定较为明确。2016年，《杭州市建筑工程容积率计算规则》第二条第五点规定，位于建筑主体结构外的设备平台，住宅建筑单套套内建筑面积70.00m²及以下的累计水平投影面积大于3.00 m²、套内建筑面积70.00m²以上的累计水平投影面积大于5.00 m²的，按全部水平投影面积计算容积率。

最后，2018年，浙江标准对设备平台是否计入建筑面积予以了明确。其中5.2.6规定，套内建筑面积（不含阳台、飘窗）70.00 ㎡以下的住宅套型，其与室内不相通的有顶盖的室外设备平台累计水平投影面积大于 3.00㎡的，或70.00 ㎡及以上的住宅套型，其与室内不相通的有顶盖的室外设备平台累计水平投影面积大于 5.00㎡的，超过部分按水平投影计算全面积，未超过部分不计入建筑面积。

四、设备平台改造有风险吗？

笔者认为，设备平台改造不仅对购房人，也对开发商产生巨大的法律风险。以下通过案例更直观的进行体会。

（一）设备平台改造导致无法办理产权

在杭州金某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷系列案件【一审：（2018）浙0105民初937号，二审：（2018）浙01民终9535号。涉及杭州金某房地产开发有限公司的案件，除该案外共计查询到7件类案件】中，房屋买卖合同平面图附图中，朝北方向标识有设备平台。对于该设备平台，开发商和买受人通过装修协议约定相关改造事项。因新建商品房所在的项目存在设备平台部分与规划验收图纸不符的情况，致使无法在合同约定时间内办理不动产大证并分割到户。

（二）设备平台改造导致搭建部分被拆除

在吴迪、栗瑶清与上海市闵行区城市管理行政执法局（以下简称“闵行区城管局”）、第三人上海颛元置业有限公司附有违法建筑的房屋认定一案【一审：（2017）沪0112行初260号；二审：（2018）沪01行终1188号】，闵行区城管局在日常巡查中发现开发商在设备架上搭建违法建筑，故作出《附有违法建筑的房屋认定书》，认定涉案房屋附有违法建筑，并依据相关规定，在拆除违法建筑前，房地产登记机关不予办理登记。据此买受人将闵行区城管局起诉至法院，要求撤销附违房屋的认定。对此两审法院认为，闵行区城管局的认定并无不当，驳回买受人的诉请。

五、对设备平台改造应注意什么？

笔者认为，对于设备平台改造，每个人都有自己的见解。在巨大的利益面前，消费者即便有所注意，也会迷失。薛求理在《营山造海》曾描述：“1980年，香港出台PNAP68规定，窗台（bay window）可以不计算入建筑面积，这一条例出发的理念即是鼓励房间有更大的采光。但是此后10至20年香港发展的私人住宅便只见窗台，不见阳台。虽然建筑面积计入予以了免除，但在售楼时，却以各种名目塞入“实用面积（saleable area）”之中。故2014年香港对住宅规管，以实用面积为计算基准，不再采用建筑面积。同时，香港所谓的“环保露台”、“工作平台”这些被鼓励舒适生活的措施，也被开发商用来建造更多的建筑面积以渔利。”或许良好的建筑理念，最终可能屈服于现实，但是依然不妨碍人类对舒适生活理念的追求，而随之带来的或许是越来越细致的建筑计算规则等相关规范性文件。

作者简介：

窦颖东 律师

浙江东鹰律师事务所二级合伙人

建设工程三部律师