为了孩子上学便利，在学校附近租房过渡，是现在很多家长的优选方案；大学毕业生异地参与工作，多在单位附近租房居住；开公司做生意，老板前期筹划时免不了考虑租店面租办公室的问题。房屋租赁是大家在日常生活和工作中经常会接触到的事情。本文就承租人在租房中的注意事项以及需要防范的法律风险归结如下。

一、如何找到心仪的房子

作为租客大军中的重要组成部分，房屋租金、安全性、交通是否便利、房屋周边配备设置等因素都影响着年轻人看房时的选择。虽然目前网页和相关APP上房源丰富，且检索较为便利，但由于互联网上信息不真实的情况较多。良莠不齐的各房屋租赁中介，抓住年轻群体共有的“没多少社会经验”的特点，让他们在这里交了初入社会的第一笔“学费”。律师建议租房的最优选择仍是找房东直租，其次可以选择在杭州市住房租赁监管服务平台上经过注册认证的房源，即便要通过中介找房，也应当通过当地有线下门店的较大的公司。最后由于近期“长租公寓”所使用的托管形式以及找二房东租房这两种模式呈现出的法律问题较多，故笔者不建议承租人找二房东或是托管中介公司租房。

不论是线上搜寻的还是通过中介介绍，实地勘察必不可少，需要检查该房屋的相关情况是否存在“实物与图片不符的情形”。

二、如何订立一份规范的房屋租赁合同（承租人视角）

1.与谁签

承租人在签署房屋租赁合同前，应首先确定租赁房屋不属于违法建筑，可通过查阅不动产权证书，来验证租赁房屋的合法性，有无抵押或查封情况。通过查阅不动产权证书，还能明确获知房屋产权人是谁，若出租人不是产权人，则应当要求出租人或中介方提供其有产权人授权其转租的证明。若出租人为公司或组织，租赁合同上需要由法定代表人签字并加盖公章；若为自然人则需要由本人签字。

2.怎么签

法律规定房屋租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。但律师建议6个月以下的短期租赁也拟签订书面合同。这样可以在发生争议时减少不必要的麻烦。

往往在出现争议时，承租人才会发现当时缔约时其所签“格式合同”中有许多条款都存在减轻出租人一方责任，加重承租方责任的倾向。故律师建议承租人在签约时务必保持谨慎态度，可以登录上面提到的杭州市住房租赁监管服务平台上下载官方提供的示范文本使用，也可以寻找身边的律师朋友帮忙审核房东和中介提供的合同进行把关。

3.合同中应当注意的条款

（1）费用明细及支付方式

合同中最受关注的是相关费用的规定，这里指的不仅是月租金以及押金的数额，还应当约定好如水电、物业费等由何方承担，每期租金的支付时间和方式以及逾期违约责任等，律师的建议是约定的支付方式不应超过季付，因为若承租人直接年付或半年付，履行完了本方的主要合同义务，其承受的风险将会变高。此外在付款时应当确认对方的账户信息，最好通过如网银转账等能留下交易信息的方式进行，以便在出现争议时有相关记录材料加以佐证。

（2）租赁用途和房屋使用要求

合同需明确承租人租赁房屋的用途，居住或用于商业经营，承租人需在签订合同前了解租赁房屋是否可达到合同约定的使用目的，比如能否获得消防许可等。若租赁房屋无法达到约定的使用目的，一般情况下可要求解除合同。

（3）租赁期限

房屋租赁期限不得超过二十年，超出部分无效。租赁期限届满的，双方可协议续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍旧不能超过二十年。

（4）房屋维修责任

有约从约；若未约定，一般而言，若是由于房屋或物品自身隐蔽质量瑕疵所出现的损害，应当由出租人负责维修并承担相应费用。

（5）房屋的交付和交还

在合同最后签订前应当再次确认房东前期的水电气网费是否结清，将各种仪表拍照记录，并对屋内物品进行试用，查看屋内房东的家电家具是否完好，新旧程度以及损坏情况，在交接清单中进行明确注明并让房东签字。

检查完毕后还应明确约定房屋的交付和交还的时间及条件，比如，合同签订之后多少天内交付房屋，是否按现状交付使用，合同到期或提前解除后多少天内须交还房屋，是否需要恢复原状交还，装饰装修物如何处置等。

（6）争议解决办法和违约责任

律师建议在合同中应当提前协商好争议解决办法以及约定合理的违约责任，在一方发生违约事由时，可以一定程度上保障守约方的合法权益。比如，逾期支付房租是否需要支付违约金及违约金的计算标准，租赁期限内被第三方主张权利时的处理等。

三、承租人的权利

1.对房屋占有、使用、收益的权利

承租人与房东签订租赁合同，按时交付房租的目的就在于可以依法依约对房屋占有、使用、收益。

2.同等条件下的优先购买权

即指在房屋租赁关系中，承租人依据法律规定享有的、在承租人转让租赁房屋产权时、在同等条件下有优先于他人购买租赁房屋的权利。承租人所给出的“同等条件”应当在价款、付款方式、交易时间、违约责任等方面与他人保持一致。但当出现房屋共有人行使优先购买权；出租人将房屋出卖给近亲属的；出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的以及第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的四种情形下，承租人不再具有优先购买权。

四、应做一个讲诚信的承租者（承租人的义务）

1.按时支付租金的义务

承租人应依约按时支付租金，无正当理由未支付或者迟延支付租金，在出租人要求的合理期限内仍不支付的，出租人可以解除合同。

2.妥善使用和保管租赁房屋的义务

承租人未依约或未按照出租房屋的性质使用出租房屋的，出租人有权解除合同和要求赔偿损失。承租人若因保管不善造成出租房屋毁损、灭失的，需承担损害赔偿责任。

3.不得将租赁房屋擅自转租的义务

承租人需要将房屋进行转租，应事先征得出租人的同意，但若出租人自知道或者应当知道承租人转租后6个月内未提出异议，视为出租人同意转租。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应对出租人承担赔偿责任。转租期限不得超过承租人剩余租赁期限，超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。

4.合同终止后腾退房屋的义务

租赁期满或合同解除后，承租人应当将房屋及此前交接清单中包含的物品归还给房东，若对房屋或家具造成损害的，应承担相应的赔偿责任。

五、纠纷解决

因租房出现争议时，首选还是承租人与房东通过友好协商达成和解；也可以选择有第三方介入的调解，包括人民调解或行政调解；实在难以解决的，可向法院提起民事诉讼。

作者简介：

高昊天

浙江东鹰律师事务所民商刑事综合法律部实习律师

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