文｜窦颖东

(上接上篇）

在浙江省工程建设标准《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》 DB33/T1152-2018（以下简称“浙江标准”）也无“设备平台”这一术语的定义。但是在浙江标准2.0.20中有关于“室外设备平台”术语的定义，即室外设备平台是房屋主体结构外，供空调外机、热水器组等设备搁置检修空间。

绍兴市规划局在2011年发布的《关于规范阳台等建筑形式规划设置及容积率计算标准的通知》第四条规定，设备平台是指供空调外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台空间无出入口连通的对外敞开的室外空间。

（二）设备平台的特征

1.设备平台供空调外机、热水机组设备搁置、使用之用

虽然国家标准没有指明设备平台的用途，但是根据浙江标准、绍兴的相关通知都表明，设备平台就是搁置空调外机、热水机组所使用。

2.设备平台与建筑物内（包括阳台）不相连通

国家标准在条文说明认为，设备平台是依附于建筑物外墙外，不与户室开门连通，起装饰作用的敞开式挑台（廊）、平台，以及不与阳台相通的空调室外机器隔板（箱）等设备平台部件。而浙江标准更是将其划入房屋主体结构之外。绍兴则明确其与建筑物内部、阳台不相连通的特征。

3.设备平台是否计入建筑面积的规则被逐步明确

国家标准虽然在3.0.27.1将与建筑物内不相连通的建筑部件确定为不计入建筑面积，但是并未明确此类不相通的建筑部件是否包括设备平台。在建设工程实践中对于设备平台是否计入建筑面积也存在两种观点：观点一认为，设备平台形式上与凹阳台相近。根据国家标准3.0.21的规定，主体结构内的阳台应当按其结构外围水平面积计算全面积，因此应当计入建筑面积中；观点二认为，设备平台与凹阳台实质上存在区别，即设备平台与建筑物内不相连通，不属于可供人类活动的室外空间，因此根据国家标准 3.0.27的规定，与建筑物内不相连通的建筑部件不应计算建筑面积，因此设备平台不应当计入建筑面积当中。

与国家标准规定模糊相比，地方规范显然规定较为明确。2016年，杭州在《杭州市建筑工程容积率计算规则》^[1]的第二条第五点规定，位于建筑主体结构外的设备平台，住宅建筑单套套内建筑面积70.00m²及以下的累计水平投影面积大于3.00 m²、套内建筑面积70.00m²以上的累计水平投影面积大于5.00 m²的，按全部水平投影面积计算容积率。

2018年，浙江标准对设备平台是否计入建筑面积予以了明确。其中5.2.6规定，套内建筑面积（不含阳台、飘窗）70.00 ㎡以下的住宅套型，其与室内不相通的有顶盖的室外设备平台累计水平投影面积大于 3.00㎡的，或70.00 ㎡及以上的住宅套型，其与室内不相通的有顶盖的室外设备平台累计水平投影面积大于 5.00㎡的，超过部分按水平投影计算全面积，未超过部分不计入建筑面积。

（三）设备平台的改造存在巨大的风险

首先，在商品房竣工验收备案前，将本与室内不相通的设备平台打通，显然无法完成新建商品房的竣工验收备案，更无法向买受人交付符合合同约定的商品房。这也是实践中，设备平台改造行为发生在买受人收房后的原因。在浙江标准5.2.6中已明确规定，如果住宅建筑中与室内相同的有顶盖的设备平台，纳入阳台面积计算。

其次，实践中，诸多开发商在涉及设备平台改造时，往往会“要求”买受人与开发商或者第三人签订委托改造协议，对此此类的效力显然存在问题。而在第三方与买受人签订委托改造协议时，存在约定要求买受人委托该第三方代为收房，也变相的剥夺的买受人对于房屋进行验收的权利，该合同约定实质上亦存在极大的争议。

最后，开发商若因设备平台改造被投诉或者追责，其将承担的不仅仅是行政责任，还面临买受人要求其虚假宣传、逾期违约等的民事责任。不仅开发商与买受人发生诸多诉讼，还会因设备平台改造面临规划、城管等部门的追责或者处罚。

第一，从设备平台的自然物理属性及功能出发，设备平台仅仅系供应空调外机、热水机组等设备搁置或者检修，与建筑物室内空间不连通。而建筑物专有部分构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的作为区分所有权之标的的建筑物部分。因此，设备平台显然不符合建筑物专业部分的范畴。我国物权法在建筑物区分所有权共有部分的界定采取排除法之模式，即以专有部分内容的确定为参照，排除专有部分之外的其他部分为共有部分。^[2]因此，从上述定义及释义进行判断，设备平台理解为建筑物区分所有权共有部分更为合适。

第二，从建筑物区分所有权共有部分的法律性质出发，我国物权法认为，业主的建筑物区分所有权系指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。虽然在具体探究设备平台是否属于公共部分时，笔者一度疑惑此类仅为部分区分所有人所共有的共有部分，是否直接可以判定为建筑物区分所有权的共有部分，但是由于共有部分的范围广泛，所涉功能用途丰富，尚无法完全的例举全部形式的共有部分，故将设备平台理解为建筑物共有部分具有合理性。

第三，从建筑物所有权专有部分的法律性质出发，通说认为专有部分是一种空间所有权。业主对建筑物专有部分所有权的权利范围原则上以四周的墙壁、地板以及天花板所组成的空间为限，但是不及于作为整栋建筑物主体结构的柱、梁、墙，以及两个或者多个相邻的建筑物区分所有权人共同的墙壁。^[3]

因此，从相关法律规定、国家与地方的标准以及理论出发，设备平台被认定为建筑物区分所有权共有部分应无分歧。除此之外，在深入学习过程中，关于设备平台的法律性质的几点更加深入的想法。

首先，浙江标准根据建筑面积的大小，将超出标准或者规范的设备平台面积计入建筑面积的做法，是否会改变超标设备平台面积的法律性质呢？对此笔者分析认为，设备平台的法律性质与设备平台是否被计入建筑面积不存在必然的关联。即便因为设备平台面积超过规则的规定，超过部分仍然属于设备平台，其与未超过部分的属性不存在区别。且超过部分的设备平台虽然被计入建筑面积，但是不符合建筑物所有权的专有部分的法律性质，对此已在前述予以详细说明。

其次，大量的设备平台事实上由特定的买受人所使用（即存在一户一设备平台的现象），故在日常利用过程中，显然由特定的房屋所有权人占有及使用，此时将设备平台认定为建筑物共有部分是否妥当？对此笔者认为，不管是一户一设备平台，还是在前述的案例中存在的多户共有一设备平台，此仅系建筑物的设计问题，不能就此改变设备平台的法律性质。因此，在前述黄移植与苏海明相邻关系纠纷中，法院基于附图中标有设备平台，便将设备平台理解为建筑物专有部分的判定，显然对设备平台理解有误，据此两审裁判理由，笔者殊难赞同。

（二）设备平台改造协议的效力问题

第一，取得规划审批手续系合法建筑的基础。开发商应该按照建设工程规划进行建设，而设备平台的改造显然属于需要进行规划变更的情形，根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，应当办理相关规划变更手续，因此是否取得建设工程规划许可等审批手续应当作为合同效力判断标准之一。

第二，未取得规划审批手续的合同无效。如在起诉前，设备平台改造协议所涉的项目未取得建设工程规划许可等审批手续，设备平台改造所建造的构筑物就是违法建筑。对此最高人民法院民一庭负责人就《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》答记者问时，在阐述相关规划审批手续时也提到，企图通过不诚信的行为谋取不正当的利益，任何人不能从其不诚信的行为中获利。而此类协议，以改造平台为名，行非法占有之实，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条之合同法定无效的情形。

第三，合同效力应当允许补正。如果协议当事人在起诉前，对于改造工程取得相关规划审批手续，根据《建工解释二》的规定，系属有效。对此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也有类似的规定。该解释认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。对此笔者认为，商品房取得预售时，商品房开发项目应当已办理了相关许可即建设工程用地许可、建设工程规划许可、施工许可等，因此从该解释可以认定，如果新建商品房在起诉前未取得建设工程规划等审批手续，而进行预售，所涉的商品房买卖合同系属无效。综上，案涉设备平台改造协议的合同效力补正也应当在起诉之前。

综上，关于设备改造平台协议的效力，可根据上述三个方面进行判定。但是可惜的是，笔者查询的诸多裁判文书，均未对此类协议的效力问题作出认定，也未对开发商、买受人的行为起到规范或者指引的效果。

（三）设备平台改造的法律责任承担

1.行政责任

第一，开发商或者相关当事人被行政处罚。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，如未按照建设工程规划许可证的规划进行建设的，县级以上地方政府城乡主管部门可以责令停止建设，可以改正的，限期改正，无法改正，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，并处建设工程造价百分之十以下的罚款。在本条规定中，开发商、买受人除应当改正、拆除以外，县级以上地方政府城乡主管部门对开发商处建设工程造价10%以下的罚款。

第二，设备平台被强制拆除。根据《浙江省违法建筑处置规定》第三条，违法建筑是指未依法取得规划许可或者未按照规划许可内容建设的建筑物和构筑物，以及超过规划许可期限未拆除的临时建筑物和构筑物，包括城市、镇规划区内的违法建筑（以下简称城镇违法建筑）和乡、村庄规划区内的违法建筑（以下简称乡村违法建筑）。在处置方面，系由城乡规划主管部门责令限期拆除或者局部拆除^[5]，如果城镇违法建筑当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不自行拆除或者申请拆除建筑的，由设区的市县、市区人民政府责成有关部门强制拆除。

2.民事责任

（1）逾期交付的法律责任

开发商较少会将改造设备平台约定在交付之前，一来因为改造平台实质上变更建筑物的规划及设计，极容易导致买受人以实际交付的商品房与设计图等相关图纸、楼书不一致为由拒绝收房；二来也极易导致此种情形因未按照建设规程规划许可证进行建设被行政处罚，进而无法通过竣工验收备案。因此实践中，在交付之前，进行设备平台改造的情形较少。

但是，由于交付的房屋面积并非最终买受人认为实际的享有的面积，因此极容易导致买受人就此理由拒绝收房，并导致开发商存在逾期交付房屋的法律风险；同时，部分开发商为了改造的顺利，其在签订改造协议的同时，会要求买受人出具由改造方或者第三方代为收房的委托书，变相架空商品房交付流程，也容易就交付问题与买受人之间发生争议；最后，在事实上设备平台最终改造完成后，开发商会要求买受人进行“二次收房”，买受人此时亦有可能利用交付的平面图与买卖合同的附图不一致等理由，发生拒绝收房的情形。

（2）逾期办证的法律责任

因设备平台改造的问题，开发商会出现无法及时办出大产证以及将权证分割到户的情形，此时大概率会导致开发商逾期办证的情况出现。由于逾期办证的原因较为复杂，并非仅系开发商所导致，故司法实践中存在适用司法酌减规则的情况。在前述逾期办证的案例中，不同地区的法院在判断买受人是否可以获取逾期办证违约金时，通常会基于最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，结合合同的约定、当事人的过错程度、当事人所获得利益综合考虑逾期办证违约金的数额。结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，对相关损失进行综合判断，特别是在设备改造平台所涉及的平台利益明显高于预期付款违约金之时，买受人实质上因为设备平台实际获利的情况下，司法机关往往不会全额支持买受人关于逾期付款违约金的诉求，甚至于驳回买受人的该部分诉请。

回看过往，设备平台等类似的问题其实早已有之。1980年，香港出台PNAP68规定，窗台（bay window）可以不计算入建筑面积，这一条例出发的理念即是鼓励房间有更大的采光。但是此后10至20年香港发展的私人住宅便只见窗台，不见阳台。虽然建筑面积计入予以了免除，但在售楼时，却以各种名目塞入“实用面积（saleable area）”之中。故2014年香港对住宅规管，以实用面积为计算基准，不再采用建筑面积。同时，香港所谓的“环保露台”、“工作平台”这些被鼓励舒适生活的措施，也被开发商用来建造更多的建筑面积以渔利。^[6]

展望未来，随着住宅建筑面积计算规则的明确和细化，设备平台改造的问题，看似从规则的源头上予以了解决。但是国家层面上《建筑工程建筑面积计算规范》依然未进行修订，以赠送面积为宣传方式的楼盘依然屡禁不绝。而浙江规则虽然已于2018年7月1日开始施行，但是该规则仅针对2018年7月1日后出让或者划拨的国有建设用地上的建筑工程项目。现实中，大量于2018年7月1日之前出让或者划拨的国有建设用地依然适用旧规则，大量的风险依旧存在，法律纠纷依旧高发。立法、行政、司法机关理应根据的各自权力，积极处理这些已经或者可能发生的纠纷，将理念尽快纠偏，维持公平良善的秩序。

注释：

[1] 笔者在查询杭州关于设备平台的相关规范时，在第三方网站上查询到一份2011年由杭州市规划局发布的《关于规范建筑飘窗等若干问题建筑面积计算的通知》。在该通知中对于设备平台含义、是否计入建筑面积进行了明确。通过百度文库亦可以发现含有上述内容的pdf文件。2012年钱江晚报在《政策卡脖 开发商“偷面积”越来越难》一文中引用了上述文件。2017年9月30日，温州市文成县人民政府发布的《文成县建设项目容积率指标计算规定》公开征求意见的公告中，表示参考了该文件。为了确认该文件的真实性，2020年3月9日，笔者向杭州市规划和自然资源局对该文件申请政府信息公开，该局于2020年3月16日书面回复，不存在该文件的相关信息。对此回复笔者颇为疑惑和不解。因此本文中，未引用该文件的相关内容，如有兴趣，可前往搜索引擎自行查阅，或确存在该文件，可与笔者进行交流。

[2] 黄松有主编 最高人民法院物权法研究小组编著：《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》,人民法院出版社，2007年版，第225页。

[3] 黄松有主编 最高人民法院物权法研究小组编著：《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》,人民法院出版社，2007年版，第226页

[4] 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二条规定：“当事人以发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续为由，请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持，但发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续的除外。发包人能够办理审批手续而未办理，并以未办理审批手续为由请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院不予支持。”

[5] 《浙江省违法建筑处置规定》第十一条规定：城镇违法建筑有下列情形之一的，应当认定为城乡规划法律、法规规定的无法采取改正措施消除影响，由城乡规划主管部门责令限期拆除（含局部拆除，下同），依法处以罚款：

　　（一）未依法取得建设工程规划许可，且不符合城镇控制性详细规划的强制性内容或者超过规划条件确定的容积率、建筑密度、建筑高度的；

　　（二）超过建设工程规划许可确定的建筑面积（计算容积率部分）或者建筑高度，且超出《浙江省城乡规划条例》规定的合理误差范围的；

　　（三）在已竣工验收的建设工程用地范围内擅自新建、搭建，或者利用建设工程擅自新建、搭建的；

　　（四）存在建筑安全隐患、影响相邻建筑安全，或者导致相邻建筑的通风、采光、日照无法满足国家和省有关强制性标准的；

　　（五）侵占城镇道路、消防通道、广场、公共绿地等公共设施、公共场所用地的；

　　（六）其他应当认定为无法采取改正措施消除影响的情形。

[6] 薛求理著：《营山造海》，同济大学出版社，2015年10月版，第119-120页。