一、应当向谁出租（定位与目标）

此前房屋托管模式较为流行，许多房屋所有人为减少房屋装修以及对外出租时的琐碎，选择了与中介公司签署长达数年的房屋出租委托协议，由中介机构全权代理房东处理房屋装修及出租事宜。此模式看似方便省心，但长租公寓成群“爆雷”事件相继发生也让人对其曾经勾绘出的可期未来打上了一个大大的问号。律师的建议是房屋所有人应当重视如今托管模式呈现出的法律风险，即使稍繁琐也最宜亲自处理房屋出租事由。此外房东在选委托传统型中介时同样不能掉以轻心，在委托前可以事先登录杭州市住房租赁监管服务平台上查询该公司是否有进行过相应的备案登记。若没有进行备案，可以通过“天眼查”或“企查查”对其进行查询，了解其舆论风评或是否存在涉诉风险。

二、如何订立好房屋租赁合同（房东视角）

1.与谁签

房东在签署房屋租赁合同前，首先应当明确承租方的身份，若对方是自然人，通过查看身份证验明真身，并由本人签名；若为法人或其他组织，租赁合同需要由法定代表人/负责人签字并加盖公章。

2.怎么签

从避免争议的角度出发，不论租期长短，都应采书面形式固定合同内容。可以登录杭州市住房租赁监管服务平台上下载官方提供的示范文本参考使用，若是进行长期“托管”，在与中介签约时，可以寻找身边的律师朋友帮助审核合同。

3.合同中应当注意的条款

①费用明细及支付方式

合同中约定好相关费用及支付方式后，对于房东而言还应加上逾期违约责任，通过明文规定，不仅能够督促承租人按时支付每期租金，也对日后出现争议时可以有所依据。

②租赁期限

租赁期限对房东而言也是一个值得研究的地方，过短会导致房东需要频繁地为下一次出租而劳心费力，过长则会带来一些不可避免的风险隐藏。故律师的建议是房东应在综合考虑房屋出租后的用途以及承租人的真实情况后确定租赁期限。但要注意《合同法》规定租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

③转租条款

《民法典》第716-719条对于“房屋转租”的规定相较于原先进行了部分修改，总体上有利于次承租人的权利保障，如有关“无效”的描述，改为“对出租人不具有法律约束力”；出租人六个月内未提异议，直接推定视为同意转租等。实践中擅自转租、超期转租等情况屡见不鲜，同时客观上转租比直租更容易发生纠纷。对出租人而言，为避免后续发生争议，在其与承租人的租赁合同中应明确同意或不同意转租的条款。由于“法律推定同意”条款的存在，如不同意转租但知道了承租人擅自转租，务必要在6个月内提出书面异议，如解除与承租人之间的合同，并要求收房等。如果同意转租的，也要注意及时向承租人了解转租合同内容，确定不存在“超期转租”等情形。

④装饰装修条款

虽然司法解释已详细针对不同的情形将装饰装修纠纷确定了不同的处理原则。但由于“当事人另有约定的除外”，在审判实践中还是会首先审查合同双方在前是否有过约定。保险起见，出租人可以在订立合同时就约定若承租人需要对房屋进行装修时理应通过何种方式提前多少时间取得其同意，若自始不愿意也可以直接在合同中注明不允许承租人对房屋进行装饰装修。原因在于承租人通过向出租人支付租金，只在一定程度上对承租房屋享有使用权，但房屋的所有权仍归属于出租人。而且在租赁期间，承租人有义务按照约定的方式或者租赁房屋的性质合理使用租赁房屋。

⑤争议解决办法和违约责任

律师建议在合同中应当提前协商好争议解决办法和合理的违约责任，在一方发生违约事由时，可在一定程度上保障守约方的合法权益或弥补守约方的损失。

三、如何做一个好的房东（出租人的义务）

1.交付出租房屋的义务

出租人最主要的义务即是应当依约将出租房屋交付承租人占有、使用和收益；房东应当按照租赁合同约定的时间向承租人交付房屋。

2.保证出租房屋的适租义务

出租人不仅应在交付时保证所交付的房屋符合合同约定并处于正常可使用的状态，且应当保证在整个租赁期间租赁物符合约定的用途，这就随之衍生出了房东的安全担保义务，出租人应当定期对房屋进行检查，使房屋处于正常的可使用状态，并应当采取措施减少对承租人使用房屋的影响。

3.出租房屋维修义务

在租房合同无特殊约定的情况下，出租人应当履行租赁物的维修义务。一般非人为损害而出现的房屋及家具毁损时，承租人都会要求房东在合理期限内进行维修。此时房东可以选择自行维修或由承租人维修后其承担相应的维修费用。若因房东怠于履行维修义务从而影响承租人对房屋使用的，承租人可能会主张相应的减少租金或者延长租期。

4.出租房屋权利瑕疵担保义务

该项义务指的是出租人应当保证出租房屋在交付后不会因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的义务。若因第三人主张权利，致使租客无法继续对出租房屋使用、收益的，租客可以要求减少租金或者不支付租金。而当出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封或房屋权属有争议等时，租客可以依法主张解除合同。

5.法律规定的其他义务

根据公安部《租赁房屋治安管理规定》，房东还有如下对于社会的注意义务：不得将房屋出租给无合法有效证件的承租人；若承租人是外来暂住人员的，应当及时带领其到公安派出所申报居住户口，并办理暂住证；若在租赁合同期间发现承租人有从事违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑的，应当及时报告公安机关。房东违反上述义务的，可能会受到相应的行政处罚。

四、出租人单方解除合同的情形

（一）承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；

（二）承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；

（三）承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；

（四）法律、法规规定的其他可以解除合同收回出租房屋的情况。