2021年1月27日上午07:44，杭州市住保房管局官网公布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，该《通知》正文仅五条内容，合计504个字；市住保房管局同时并配发了官方版的《政策解读》，随后，各媒体纷纷对此进行报道，将《通知》称为“杭五条”，部分媒体以“杭州楼市调控加码”、“精准调控”为标题介绍这份通知，有的媒体主动替读者划出了重点。

站在法律人的立场上，我认为，有下列重点问题值得关注：

一、关于“二手房”的“不得转让”

“杭五条”中，有两处“不得转让”：

（1）本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。

（2）以优先购买方式取得的热点商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让。

“不得转让”，指的是不动产交易中心不予办理不动产转移登记手续，政策本身无法限制合同上的房屋转让行为。假设落入“杭五条”政策范围内的商品房的所有权人，与第三方私下签订了房屋转让合同，进行了“二手房”交易，那么，这类违背限购政策的房屋转让合同的效力如何？是否因违反限购政策就归于无效？根据《民法典》第一编第六章的规定，当事人之间签订违反限购政策的房屋转让的合同，并不属于无效合同，但是，此类合同存在履行不能的现实问题：当事人无法根据这份房屋转让合同，实现房屋所有权变更登记的合同目的。

二、法拍房是否受“杭五条”的限制

2021年的1月25日，诸多媒体报道了一件事：上海的楼市调控新政，将法拍房纳入调控范围。一套标注有“限购”的法拍房交易页面被各媒体转载。

那么，“杭五条”是否与上海楼市新政一样，将“法拍房”纳入了限购的范围？

在市住保房管局配套出台的《政策解读》中，主管部门对“不得转让”中的“转让”二字解释到：“住房转让是指住房权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其住房转移给他人的行为”。此处的“其他合法方式”是否包含了司法拍卖？

从主管部门的解释中，似乎只有二手房买卖双方自主的市场交易行为才纳入“杭五条”调控的范围；但是，不可否认的是，司法拍卖同样产生了将“住房权利人”的“住房转移给他人”的效果。

上海市将法拍房纳入调控范畴，是房产行政主管部门与法院系统沟通的结果，杭州是否会将法拍房纳入调控范围，有待于进一步消息。

作者简介：

李齐 律师

浙江东鹰律师事务所房地产一部律师

南京大学硕士