一、

问题概要

现在城市很多小区内的水、电尚未完成“一户一表”的改造，实行的还是 “总表制”。所谓的总表制，以供水为例，即起始是由供水单位与开发商签订《供用水合同》，由供水单位根据开发商的要求安装总表，并根据该总表读数向开发商计收水费；物业项目交付之后，开发商向物业公司移交小区供水设备，供水单位与开发商及物业公司办理过户和变更手续，由供水单位与物业公司签订《供用水合同》，供水单位按总表读数向物业公司收取水费，然后物业公司按照各户业主水表（分表）读数向业主计收水费。这样的一种水（电）计费模式便是本文指的总表制。由此可见，在总表制下，供用水电单位实际上并未向最终用户收取水电费，而物业公司则实际上承担了水电费能否足额收取的风险。

在物业管理法律关系情境中，业主是物业费的一般交纳主体，物业使用人交纳物业费用则需要业主与物业使用人之间存在这样的约定。依照《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，在约定由物业使用人交纳物业费用的，业主也负连带交纳责任。那么在总表制下，业主是否对物业使用人使用的水电费的交纳也承担连带责任？

二、

实务观点

通过笔者的考察，实务中存在两种不同的观点。

【观点一】实际使用水电的并非业主，故业主对此不负连带交纳责任

这种观点简单地说，就是水电费由“使用者付费”原则。水电费也并不属于《物业管理条例》第四十一条中的“物业服务费”的范畴，要求业主对水电费承担连带交纳责任的依据并不充分。如广东省佛山市中级人民法院在审理上诉人陈某娟、李某庄与被上诉人佛山WJX贸易有限公司、原审被告崔某能合同纠纷一案[1]中，即持这种观点。该判决认为 “虽然陈某娟、李某庄作为涉案商铺的所有权人，但并无法律规定其因应对承租人使用水、电而产生的费用而需承担连带责任……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：‘业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。’该规定来源于《物业管理条例》第四十一条的直接规定，但物业服务费并非以使用为发生前提，与水、电费等费用有本质的区别。况且从《物业管理条例》第四十四条关于‘物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用’的规定中的‘最终用户’的用词分析，水、电等费用的负担强调的应当是实际使用人，而非不动产的业主……根据‘权利义务一致’原则，应按谁使用、谁付费方式来确定费用承担主体更为公平合理。”

在江苏省南京市中级人民法院审理的上诉人宁波YY物业管理有限公司南京分公司与被上诉人南京某餐饮管理有限公司、南京市白下区某生产服务管理站物业服务合同纠纷一案[2]中，判决中所采观点亦是如此。该判决亦指出：“户内水电费用系某餐饮公司在实际经营中产生的费用，生产服务站作为案涉房屋的产权人，其并未委托YY物业南京分公司代为交纳户内的水电费用，YY物业南京分公司签订的物业服务合同中对此亦无约定，故YY物业南京分公司要求生产服务站对某餐饮公司应当承担的……户内水电费承担连带给付责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”

【观点二】水电费应由业主承担或者业主对此应负连带交纳责任

持这种裁判观点在实务中的论证角度有两种。第一种论证角度认为使用权是房屋所有权的权能之一，而使用中产生的水电费应当由业主承担或业主应当对此负连带交纳责任是基于其是所有权人而产生的义务。如浙江省杭州市中级人民法院审理的上诉人杭州萧山JT房地产开发有限公司与被上诉人杭州RY物业管理有限公司、原审被告邵某仙物业服务合同纠纷一案[3]，判决就指出：“本院认为，JT房产公司作为所有人将房屋出租属于其实现所有权权能使用房屋的一种方式，根据权利义务对等原则，对该房屋用益期间产生的水电费用应当由其承担，JT房产公司关于其对水电费无给付义务的主张不能成立。”

第二种分析论证的角度是从事实供用水、电合同关系的角度出发的。如江苏省无锡市中级人民法院审理的上诉人谈某敏与被上诉人无锡市JX物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案[4]中，原审无锡市梁溪区人民法院分析了总表制下物业公司、业主、承租方（使用人）之间的关系。原审法院认为“谈某敏作为涉案房屋所有权人，有权与供水、供电企业联系办理单独装表计量事宜……假设供水、供电企业已为涉案商铺安装了单独的水表、电表，如果承租人李某红未按租赁合同的约定按时向供水、供电企业支付水电费，供水、供电企业有权按照法律规定中止供水、供电，但对拖欠的水电费，供水、供电企业有权向谈某敏催缴，而谈某敏可依《商铺租赁合同》向李某红主张权利。”“本案中，涉案商铺内的水、电均由JX公司提供，即从该公司名下的水电总表中接出，在供水、供电公司处并未有单独的户名，相应的水、电表读数均由JX公司抄表后按照实际使用量向用户收取……JX公司并非接受供水、供电等单位委托代收水电费，其与谈某敏之间存在事实上的供水、供电合同关系，JX公司有权要求谈某敏在合理限期内按使用量计付水电费。涉案商铺属谈某敏所有，房内所用水电系租赁房屋整体使用功能之一，谈某敏在出租时水电线路即已存在且可正常使用，并非李某红在租赁房屋后另行与JX公司申请用水、用电，且此后李某红并未与JX公司就供水供电订立合同。在谈某敏将商铺出租后，就供水供电合同而言，JX公司实际是向该合同以外的承租人履行供水供电义务”。

三、

观点评析

很显然，上述两种实务裁判观点的分歧在于对《物业管理条例》第四十四条第一款“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”中的“最终用户”理解上的差异。笔者认为，第一种实务观点强调的是“用”，即有物业使用人的情形下，所谓的最终用户就是指物业使用人；第二种实务观点，强调的是“户”，即使存在物业使用人的情形下，业主仍然未改变其是最终用户的地位。从文义解释的角度而言，两种观点似乎都有一定的道理。但笔者注意到《物业管理条例》第四十四条第二款规定：“物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”故从体系上解释，本条第一款中的“最终用户”与第二款中的“业主”的内涵是等同的，只是因为规定的角度及侧重点有所不同，所以第一款使用了“最终用户”这一概念，其实际强调的是诸如供水供电等单位应当向作为实际用户的业主收取费用，而不应当向非用户的物业公司收取；而第二款强调物业公司收取水电费不能收取额外的费用，所以此处用“业主”替代了“最终用户”这一称谓。

其次，《物业管理条例》第七条第（六）项规定了业主还应履行法律、法规规定的其他义务。按照《电力法》第三十三条第三款的规定，业主作为电力用户毫无疑问的应该履行“按时交纳电费”的法律义务。我们已经知道《物业管理条例》第四十七条的规定了物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不要忘记该条第二款还规定了“物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。”由此，物业使用人若不按时交纳电费，要求有关业主承担连带责任，并非无法律依据，水费亦然。

再次，业主无论是出租或出借房屋交由他人使用，均系业主对其专有部分行使所有权能的表现，物业公司通常并无权干涉，也无监管物业使用人使用业主专有部分之内的水电等设施之义务。若存在物业使用人的情形下，有关业主便可以不用承担户内的水电费，与民众日常生活经验不符，也存在引发道德风险的弊端。

通过上述分析，笔者也进而认为《物业管理条例》第四十一条的规定其本意也并非将业主负连带交纳责任的对象限定为物业服务费，而是强调了合同相对性原则与业主的最终责任原则。也因此，第二种实务观点不仅更符合立法原意，也更符合生活实际。

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[1] 案号：(2017)粤06民终6635号

[2] 案号：（2015）宁民终字第4046号

[3] 案号：（2014）浙杭民终字第1096号

[4] 案号：（2017）苏02民终4603号

本文节选自《物业服务纠纷判例梳理与实务指引》，方大明 吴志华著，法律出版社2021年1月版

作者简介：

方大明 律师

浙江东鹰律师事务所二级合伙人