上周，顾问单位A公司遇上承包人拒绝履行保修义务的情况，询问该如何解决。针对建设工程竣工之后出现质量问题而施工单位拒绝履行保修义务的事件，本文仅就部分问题简单分析，与大家一同探讨。

对于建设工程竣工后发现存在质量问题，依据建设部发布的《房屋建筑工程质量保修办法》第九条规定：“房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。”第十二条规定：“施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。”第十三条的规定：“保修费用由质量缺陷的责任方承担。”

根据上述法律规定可以看出，对于建设工程中出现的保修问题，应当遵循一定法定程序来完成。首先由建设单位向施工单位发出保修通知，建设单位在没有通知施工单位保修的情况下，不能直接选择要求施工单位支付维修费用。如果在建设单位没有按照法定程序先行通知并要求施工单位进行保修的情况下，施工单位对发生的维修费用，没有偿付义务，因此先行通知成为必要程序。

以下通过一个案例说明通知义务的重要性，浙江某幕墙有限公司与某城投集团城市建设有限公司建设工程施工合同纠纷中，双方在《工程质量保修书》中约定“工程保修期内,承包人应在接到建设单位或发包人维修通知后48小时内到场进行维修并在合理时间内修复完毕,否则视为授权建设单位或发包人可另行安排维修。由建设单位或发包人另行安排维修所发生费用及相应责任由承包人承担”，该约定可以看出,保修期内出现保修事项,建设单位应当通知承包人进行维修,只有在发包人通知及承包人未履行维修义务的情况下,发包人可另行安排第三人维修并由承包人承担维修费用。在该案中,城投公司提交了五份维修工程签证单,拟证明在维修期内发生了维修事项,但依据双方约定,对于幕墙公司施工范围内出现的维修事项,城投公司应当通知幕墙公司维修,在此过程中,施工方还享有对造成维修事项的责任抗辩权,但是,城投公司并没有提供通知公司进行维修的证据,虽然城投公司在扣款清单中对扣款项目进行了区分,但工程签证单中没有幕墙公司的参与,故仍然不能证明维修费确实属于幕墙公司施工质量造成的损失。二审法院认为,由于城投公司没有按照约定履行通知义务,即使维修事实真实存在,但因城投公司不能证明维修行为与幕墙公司施工质量存在的关联性,故其主张在质保金中扣除的维修费不予支持。

虽然发送通知尤为重要，但建设单位在发出保修通知前，还应当检查双方在施工合同中对于保修义务的具体约定或保修书中约定的保修范围与保修时限。如果发现保修时限存在约定不明或约定无效的情况，并不意味施工单位无需保修。因为对于约定不明或约定无效的情形，需按照法律规定或施工行业习惯执行。根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。例上海某置业公司与南通某建筑公司建设工程合同纠纷案中，审理法院认为双方仅约定工程保修期按《建设工程质量管理条例》的有关规定执行属于对保修责任的期限未有明确约定，根据合同法第六十一条的相关规定，合同生效后当事人就相关内容没有约定或者约定不明确，而又不能达成补充协议的，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定。

因此当施工单位拒绝履行保修义务时，建议建设单位对出现的质量问题及时形成并留存书面的记录文件，例如可以通过拍照、录像的方式对质量问题处进行记录，记录完毕后，在通知的函件中将该部分照片内容一并作为附件提供。其次，及时留存与施工单位沟通的过程文件，证明对于保修期内出现的质量问题，建设单位已经及时按照约定向承包人发出通知，同时对于往来函件的邮寄凭证及签收记录进行留存。再者，在选择第三方维修单位时，应当保留第三方维修单位出具的维修方案、报价函、施工合同、支付凭证以及维修处前后对比的记录文件。对于上述三方面的资料的留存，有利于建设单位维护自身合法权利。

作者简介：

袁庆文律师

浙江东鹰律师事务所高级合伙人

建设工程四部负责人

金鸿亮

浙江东鹰律师事务所建设工程四部实习律师