2021年1月1日,《民法典》正式实施，这部“社会生活的百科全书”，在不动产方面作了一些修改和规定，可能对未来的房价、买房的意愿，以及购房风险都带来新的影响。毕竟，高昂的房价，成为了大多时家庭最重要的财富之一，这样的大宗交易，容不得闪失。律师在本文中，对专业的法律条文进行梳理，就关于购房二手房有哪些需要重视的环节来给大家作个介绍：

一、要审查房屋产权是否明晰

在购买房产前，不仅要审核卖方的不动产产权属证书，还要清楚，该房屋是否有共有权人，有几个共有权人。如果该房屋有共有人，则全部共有人都应当在《房屋买卖合同》和意向书上签字。如果共有的卖方委托其中一人办理的，则建议要卖方提供公证委托，以免支付价款后才发现是部分共有人擅自处理房产，或者一旦房产涨价，其他共有人以此为由主张购房合同无效，徒增烦恼。

民法典

第二百四十条 【所有权的定义】所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

二、要审核土地情况是否清晰

土地情况审核，分为二点：

1．买受人应注意土地的使用性质。一般应购买“出让”性质的土地的地上房屋，虽然二手房交易中极少有“划拨”性质土地，但还是应当注意。

2．应注意土地使用年限。虽然《民法典》明确规定了住宅土地使用期限届满后自动续期，但续期费用另行规定，所以续期是不一定是完全免费的，只能说“自动续期，费用待定”。对于商铺、写字楼等商办物业40年或50年土地使用权到期后是否可以续期，目前也没有明文规定。因此，在购买二手房时，不论是住宅还是商用房产，都需要注意土地使用权的剩余年限。

民法典

第三百五十九条　住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

三、要审核房产是否有抵押权

在以前，房子如果有抵押，出售前必须先解除抵押，即使夫妻之间更名也需要解除抵押，否则房产无法过户。现在，不用解除抵押也可以直接过户了，只是应当及时通知抵押权人。

这是很大的一个变化，《民法典》规定设立抵押的房子可以转让，抵押权可以跟着房子走。也就是说，已经抵押的房产，可以不解除抵押的情况下直接办理过户。

今年，自然资源部发布的《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发[2021]54号）第三条“保障抵押不动产依法转让”中明确了在《民法典》实施前已经办理抵押登记的不动产，在抵押期间转让，还是应当经过抵押权人同意，只有在《民法典》实施之后办理抵押登记的不动产，执行《民法典》的规定，只需要通知抵押权人即可。

民法典

第四百零六条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

关于做好不动产抵押权登记工作的通知（自然资发[2021]54号）

第三条：首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。

《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。

四、审核房产是否设立居住权

《民法典》实施前，我国的法律均未在法条中明确规定居住权，造成现实需求和无法可依之间的矛盾。此次《民法典》新增了居住权的内容，即可以对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，为城市化进程中的“住有所居、居有所安”提供了法律依据。

在《民法典》时代，可以只拥有房产的居住权，而不拥有所有权。

《民法典》规定，居住权人有权按照合同约定，对他人所有的住宅享有占有、使用的用益物权，换言之，拥有“居住权”的人，即使房子被所有权人转让了，新房东也不能把享有居住权的人赶出去，即保障居住权人对房子享有居住的权利。当然，居住权不得转让、不得继承、不得赠与，在居住权期限届满或居住权人死亡时，居住权消灭。

房屋所有权人对设立居住权的房产，可以继承、转让、赠与，但一般情况下不得出租。

所以，《民法典》施行后，买二手房前要特别注意，除了要查询房子的产权，还要查询房子是否设立居住权，如果购买了设立居住权的房子，很有可能买了房子却住不了。

民法典

第三百六十六条　居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条　设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条　居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

五、要审核房产是否有租赁

在购买二手房时，和居住权一样重要的，还应当审核是否有租赁，因为我们国家的法律规定“买卖不破租赁”，如果购买的房产存在租赁关系的，即使你购买了房产，租客仍然有权在该房产内居住。

2012年，杭州有一起引起全国关注的二手房买卖案件，孙女士因女儿要结婚，买了位于滨江区锦绣江南的一套二手房想作为婚房，支付房款并拿到三证后，才发现房子里住着租期20年的租客。如果该《租赁合同》有效，则意味着孙女士要等租期届满后才可以入住。

这次的《民法典》明确规定了租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。所以，在买二手房时，要审查该房屋有没有租赁；如果有，租期到什么时候届满，租客是否放弃优先购买权，一定要查清楚。

民法典

第七百二十五条　租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第七百二十六条　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

六、其他应当审核的事项

《民法典》对于不动产买卖的新规定，主要是上面几点，但还有一些虽不是新变化，但在购买二手房时也要特别注意的，也顺带提醒大家：

1.房产内户口是否迁走

很多人购买高价的学区房，解决孩子的读书问题，但是在购买房产时，有时却会忽视房产内的户口问题，包括是否已迁出、不配合迁户口等的约定，都很重要，如果没有在买卖合同中明确约定，日后想要诉讼维权都很难。

所以，如果你在意的是学区，那么在买二手房的时候，不仅要确定户口是否迁出去，还要去确认入学的名额是否已经被占用了，充分做好调查工作，保护自己的利益。

2.涉及福利性质房产应慎重

购买二手房时，对于房改房、安居工程、经济适用房，这些本身是一种福利性质的政策性住房，在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，甚至有些房产在当初交易时是附条件的，在转让时都可能会有一定限制。

买受人在购买这些房产时，要避免买卖合同与国家法律甚至政策相冲突。条件不具备的，可能无法办理过户。

3.审核房产内是否发生过意外事故

房产内如发生过非正常死亡事故，对于买房人的影响是很大的，建议在购房之前到物业、邻居或所在辖区派出所了解房产情况。

4.审核物业水电费用是否结清

买受人在房产交割之前，应当让出卖人出具房产物管费用、天然气等费用均已结清的凭证，避免日后纠纷。 

5.审核车位相关凭证是否齐备

很多车位采用的是人防工程的车位，没有产权证，只有交易合同和发票，这种情况下，买受人应及时确认这些凭证是否完整，包括到物业进行了解。

房价确实不低了，如果购买时再碰上点糟心的事，那就更烦恼了。提供一些法律小芝士，希望大家都能顺利买到心仪的房产。

作者简介：

马幼蓝律师

事务所合伙人、婚姻家事与财富传承业务部负责人