一、问题概要

在我国东南沿海地区，几乎每年都会受到或大或小、或多或少的台风影响。台风一般会带来短时间集中的暴雨或特大暴雨，如果雨量超出城市管道的排水能力，地势较低的小区难免会“水漫金山”，地下车库也很可能就成了“积水潭”。此时，若有业主停放的汽车未及时移除，就会被水淹了。投有保险的，则业主往往向保险公司要求赔偿，没有此类保险的，则多半向物业公司主张赔偿；就算有此类保险的，在保险公司赔偿了之后也有可能向物业公司追偿。对于此类主张，物业公司通常都以损失是台风造成的，是“不可抗力”，认为向物业公司主张赔偿责任是没有任何道理的，况且物业公司为抗台也付出了相当大的辛劳。

那么就物业服务而言，什么情况下的台风暴雨才能构成不可抗力？物业公司对水淹车库是否应该承担赔偿责任？如果需承担责任的，则应承担多大的赔偿责任？

二、不可抗力的概念及法律后果

不可抗力一般来说是指人力难以抗拒的力量，包括一些自然现象，如地震、台风、洪水、海啸等等；也包括一些社会现象，如罢工、战争等等。我国《合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。从该规定来看，不可抗力的认定不单单是发生于当事人之外的客观情况，还是当事人主观上难以预料到，且尽力也不能克服的情况。换言之，如果从当事人的预见能力来看，其应当预见到，但因大意而未预见，或未采取任何措施、努力克服的，则不能认定为不可抗力。

对于构成不可抗力的法律后果而言，《合同法》规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。故构成一项合同上的不可抗力事件，还必须具备履行期间性。也就是说在民商事合同关系中，不可抗力免责并非绝对，即不可抗力在大多数情形下，可能使一方被完全免除责任，但在一定情形下不能免除责任或可能只是免除部分责任。[1]

三、实务观点

从笔者的考察来看，实务中观点基本可概括为：台风暴雨这种自然现象属于不可抗力包括的情形之一，但并非所有的台风暴雨在具体案件中都可认定为构成不可抗力；认可台风暴雨构成不可抗力，但物业公司对损失是否承担责任及承担责任大小与其履职有关。对此，以下区分实际情形分别予以详述。

（一）可以被认为不可抗力的情形

1．因气象预报的原因，可以认定为不可抗力

在广东省珠海市中级人民法院审理的上诉人某保险股份有限公司珠海中心支公司与被上诉人珠海GL物业管理有限公司追偿权纠纷一案[2]，短时间的特大暴雨被法院认定为构成不可抗力。在该案中，一审法院指出“根据珠海气象部门提供的证明，5.22特大暴雨应属于不可抗力，涉案车辆的受损并非GL物业公司保管不善造成的后果，而是无法预见和不能克服的客观情况所致的后果。某保险珠海分公司向GL物业公司追偿车辆损失无事实和法律依据”。二审法院则作了更为详细的说明，即 “根据2013年5月21日、5月22日的气象资料可知，虽然珠海市气象局于2013年5月21日上午发布的暴雨黄色预警信号，但下午又解除了预警。2013年5月22日0时40分，发布暴雨黄色预警信号、雷暴预警信号；2013年5月22日1时17分，暴雨橙色预警信号；2013年5月22日2时45分暴雨红色预警信号。上述事实表明，2013年5月22日的暴雨不仅事发突然，来势迅猛，而且事发在凌晨大部分业主熟睡之际，给抢险救灾工作造成了客观困难。格力物业公司在事发时的有限时间内采取了电话通知业主等方式来通知业主转移车辆，已经采取了其所能采取的恰当措施，尽到了安全保障的义务。某保险珠海分公司上诉中要求GL物业公司所承担的义务已经超出了物业公司的能力范畴，不符合涉案事故发生时的特殊情况，某保险珠海分公司上诉理由不成立，本院对其上诉请求予以驳回。”

从本案来看，法院之所以认定此暴雨属于不可抗力，在于气象部门当天下午解除了预警，而后发布的预警信息是在子夜时分，这充分地说明该场特大暴雨具有突然性。既然气象部门尚不足以预料，说明其对物业公司而言符合不可抗力中“不可预见”的条件。当然，以上述及的“气象预报的原因”并非指气象部门存在什么过错的原因，而是将气象部门的预报当作一个客观因素来考量。

2.海（江）水倒灌、城市管网无法排水可以被认定为不可抗力

海南省海口市中级人民法院审理的上诉人海南RT物业服务有限公司与被上诉人冉某某物业服务合同纠纷一案[3]中，法院查明的事实包括：“2014年第15号台风“海鸥”于2014年9月12日下午在菲律宾马尼拉东偏南约1090公里的西北太平洋洋面上生成，2014年9月16日9时40分在海南省文昌市翁田镇沿海登陆，登陆时中心附近最大风力13级（40米/秒），海口市全天降雨量为175.3毫米，达到大暴雨等级。由于台风引发的风暴潮与天文潮叠加，2014年9月16日上午11时，海口市潮水位超出警戒水位1.47米，达到4.37米，是66年以来出现的最高潮位。2014年9月17日下午，海南省人民政府举行台风“海鸥”抢险救灾新闻发布会，总结城市积水的主要原因为：1.现有排水设施标准偏低。本次强降雨时间急短、雨量大，超出海口市城市道路排水设计一年一遇的排水标准。2.恰逢风暴增水海潮上涨顶托，使龙昆沟、美舍河、五西路明沟、海甸溪河道水浸溢出路面，造成义龙路、龙华路、金龙路、海甸岛片区等市区路段严重积水。”据此二审法院认为：“台风海鸥因风暴增水和天文潮合并导致海口市潮水突破警戒水位达到历史高位引起大面积海水倒灌，物业公司作为普通经营者对此未能正确预见，具有合理性。而祗园小区距离海岸较近且海口市城市排水设施标准偏低，因海水倒灌使城市管网无法排水，是导致祗园小区严重积水及地下车库被淹的直接原因。因此，台风海鸥带来的风暴潮和天文潮合并导致的海水倒灌和积水具有不可预见和不能避免的情形。”

城市排水系统一般由市政建设和管理，台风暴雨在很大程度上也考验着城市的排水管网。以往很多城市的地下排水管网设计及建设标准严重滞后，所带来的恶果就是下暴雨、大雨时，由于排水不畅导致低洼处容易积水。地下车库的排水，目前物业公司一般都是通过水泵抽水，并排放到市政排水管网的。发生海（江）水倒灌、城市管网无法排水的情况，这显然是物业公司在订立物业服务合同时无法预见到的，因而构成不可抗力。

（二）在认定具有不可抗力之因素的情形下，物业公司的责任承担

1.构成不可抗力，且物业公司已经尽到职责的，则不应承担责任

例如，在浙江省宁波市中级人民法院审理的上诉人张某娟与被上诉人慈溪市XSJ物业有限公司物业服务合同纠纷一案[4]中，二审法院即指出：“被上诉人在“菲特”台风来临前，在小区内张贴了温馨提示，告知包括上诉人在内的业主，提前做好台风应对防范措施，但上诉人并未引起足够重视，未及时将贵重物品搬离车库。台风来临时，面对暴雨导致的积水，被上诉人又采取了水泵抽水等应急排水措施，但因“菲特”台风导致的强降水历史罕见，仍有大量积水灌入车库造成财物损失。被上诉人已经合理履行了物业服务管理义务，上诉人主张因被上诉人不作为导致其财产损失依据不足，本院不予支持。”

在杭州市余杭区人民法院审理的原告孔某某、李某某诉被告浙江XM物业服务有限公司、杭州TY山庄房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一案[5]中，法院亦持该观点。判决明确指出：“‘菲特’台风带来的强降雨造成地下车库进水属于不可抗力，被告新明物业公司积极应对，已尽到物业管理职责……故对二原告的诉讼请求本院不予支持。”

2.物业公司需举证其主观上不存在过错

不可抗力一般而言属于免责事由，但具体到个案中，是否免责，除了考虑台风暴雨这一客观因素之外，还需要考虑物业公司方面的主观因素。所谓的主观因素，即主观方面是否存在过错。在上海市第二中级人民法院审理的上诉人上海YL置业有限公司与被上诉人任某某财产损害赔偿纠纷一案[6]，判决指出：“本案所涉的“菲特”强台风属于严重的自然灾害，其本身确属不可抗力。但本案中，被上诉人的财物受损的原因系因地下车库被淹而导致的，由此需考虑的是“菲特”强台风引起的暴雨造成系争房屋所在小区的整个地下车库被淹的情况是否符合不可抗力的免责情形。对此，本院认为，在适用不可抗力的免责情形时，除了考虑客观因素之外，还需考虑主观因素。上诉人以不可抗力为事由主张免责，应承担相应的举证责任。上诉人并未提供充分有效的证据证明其系在已经尽到完全、充分的安全管理义务的前提下仍无法防止雨水淹没整个地下车库。故本案不适用不可抗力的免责事由……”也就是说，物业公司在台风暴雨来时主观上是否存有尽责的意识，是法院考虑物业公司应否承担责任重要因素。至于主观因素，则是通过物业公司客观上与履行职责相关的行为来判定的。

在杭州市滨江区人民法院在原告华某某、瞿某某与被告浙江ND物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案[7]中，判决也认为物业公司主观方面存在过错，故不能就此免责。在该案中，法院详细地论证了物业公司存在的过错。判决书指出：“从2010年8月31日被告发布防台温馨告知及9月10日杭州气象台发布全市暴雨预警来看，被告对此期间可能有大或暴雨的情形是在一定程度上是有预见的。由于9月11日滨江区突降大暴雨，致使被告ND物业公司对雨量的多少及突发性、严重性估计不足，确实存在某些不可预见的因素，但这并不证明地下车库被淹及车辆受损是不可避免并不能克服的。被告抗辩认为江滨花园小区车库设计缺陷、小区周边道路路基被整体抬高、市政管网排水不畅等多种客观原因是导致原告车辆被淹不能避免、不能克服的因素。诚然，以上客观因素是导致灾情加剧的重要原因，但事实上，被告ND物业公司作为小区管理人，应当事先对地下车库的结构、小区地势及周边管网的情况有一定了解，并针对小区特点及现状，制定应急预案，并采取相应措施，做好地下车库的挡水、排水、防漏等方面的防范，并在险情发生时，采取有效的紧急排水措施。同时，当险情无法排除时，物业公司有义务及时通知业主将车辆移出地下车库，从而避免损失发生或进一步扩大。被告南都物业公司抗辩认为其已履行了提前告示、日常巡检、积极抢险等义务，并认为根据合同约定，其只对地下车位承担对公共部位、共用设施设备的日常维护、保洁及公共照明的合同义务。物业公司作为物业服务的提供者，对其服务区域内业主的人身、财产安全负有安全保障义务。本案，被告虽提供证据证明其履行了提前告示、日常巡检工作，但在险情发生时，紧急排水设备未能及时、有效地排除险情亦属实；且被告也未能举证证明其在险情无法排除时已及时通知并协助原告转移车辆，故其未能完全尽到法定及合同约定的义务……”。

上述两个案件具有代表性，即物业公司是否存在主观过错，系认定物业公司应否承担责任的依据。而物业公司是否正确以及善意的履行职责，则是判断其是否在主观上存在过错的依据。

3.物业公司因其自身存在过错而承担相应的责任

在海南省海口市中级人民法院审理的上诉人殷某某与被上诉人海南ZN物业服务有限公司、海南ZN房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案[8]中，该案二审判决指出：“虽‘威马逊’超强台风破坏力远超常人预计，造成的后果确实存在难以预见、难以避免、难以克服的情形，但如果ZN物业服务公司采取措施恰当，台风造成的损失可以减小到最低程度。‘威马逊’超强台风经气象部门预报后，作为物业管理服务企业，ZN物业服务公司应根据气象部门发布的气象信息、综合考虑小区地势低洼等情况，在合理时间内采取排险措施，避免地下车库进水。而根据本案证据显示，ZN物业服务公司在‘威马逊’台风登陆前，虽在小区内张贴了‘温馨提示’，尽到了提示义务，但并没有准备抗风雨物料如防洪沙袋等堵住车库入口以防止或延缓雨水进入地下车库。在地下车库进水时亦没有及时发电采取抽水措施以致地下车库被水淹没，造成存放在地下车库的车辆被淹事实。显然兆南物业服务公司采取措施不当，存在一定的管理过错，应承担相应的管理责任，其对车辆损失应承担部分赔偿责任，而不能以不可抗力为由全部免责。”此处的部分赔偿责任，则应与物业公司的过错程度相适应。

通常物业公司承担的责任为扣除不可抗力因素的影响之外的部分，但若车主一方亦存在过错的，则还应考虑车主一方的过错因素。如上文已经述及的海南省海口市中级人民法院审理的上诉人海南RT物业服务有限公司与被上诉人冉某某物业服务合同纠纷一案中，二审法院对于物业公司应当承担的责任时认为“上诉人瑞特物业公司应在扣除不可抗力影响的因素之外，承担与其违约行为相当的民事责任。”最后 “综合考虑祗园小区地下车库进水的原因、不可抗力的影响程度、上诉人瑞特物业公司的违约情形和被上诉人冉某某的过错，本院酌定上诉人瑞特物业公司应向被上诉人冉某某承担琼AOFK**小型汽车维修费损失30%的赔偿责任，共计人民币24969元（83230×30%＝24969）。一审判决未充分考虑不可抗力因素及双方当事人的责任和义务，判决瑞特物业公司承担60%的赔偿责任不当，本院予以纠正。”显然本案判决在确定物业公司最终承担的责任时，将车主一方的过错因素予以了考虑，因此判决结果更趋于公平。

四、观点评析

虽然就某些个案的说理或最终裁判的结果，笔者未必会认同，但对前述提炼的司法实务观点是认同的。从笔者对同类型案件的梳理情况看，基本可以得出：台风暴雨是不是构成地下车库水淹损失的不可抗力，只是物业公司是否承担责任及承担责任大小程度的一种因素。笔者赞同海南省海口市中级人民法院审理的上诉人海南RT物业服务有限公司与被上诉人冉某某物业服务合同纠纷一案的裁判处理方式。因其不但考虑了不可抗力的因素，也考虑了物业公司主观因素（为防范台风暴雨造成损失作了哪些准备）及车主一方的过错（气象预报车主也应该获悉，其对自己的财产安全也应尽谨慎注意的保管责任）。实际上，如果用等式来表示的话，则可以列出：物业公司赔偿额=业主损失额－自身过错部分－不可抗力可免责部分。此也与《物业管理条例》第三十五条第二款 “相应的法律责任”之规定相符。当然，要在具体的案件中确定“相应的法律责任”从来都不是一件容易的事情，该等式中除了“业主损失额”可以通过司法鉴定来确定，其余的“自身过错部分”与“不可抗力可免责部分”最终都将求助于裁判者的自由裁量权。无论怎样，裁判者在厘定物业公司最终承担的“相应的法律责任”时，能对相关的因素均予以考虑的话，则其裁判结果总是更趋于公平。

另外，对于物业公司以《（前期）物业服务合同》中的物业公司“不承担因台风、暴雨等天气原因造成的损失责任的内容”条款主张免责的，法院在实务处理中一般将该等条款视为“无效的格式条款”，理由在于因该等条款不考虑物业公司一方的行为一概免除责任，加重了业主的责任和负担。从社会效果上而言，如果认定其效力，也可能会带来不可欲之后果，影响物业公司在防范台风暴雨带来损失层面的主观努力因素。而对于物业公司以业主未交纳物业费、地下车位服务费的抗辩，法院通常亦认为这是两个不同的法律关系，即物业公司可另行向业主主张所欠费用，但不得因此免除自身的地下车库管理职责。

五、风险提示

时下，随着科技的发展，气象部门对于台风暴雨的预报能力及准确性已经越来越高了，加上政府部门防灾减灾联动体系的完善，人们从电视、广播等媒体乃至手机短信上均可以获得相关的台风暴雨信息。因此，从不可抗力的“不能预见”方面而言，其实不是台风暴雨“有没有”的问题，而是其所带来的影响程度是否“超出预料”的问题。

从实务考察此类诉讼，物业公司仅以台风暴雨系不可抗力作为抗辩理由主张全部免责的案例并不多见；同样的，实务中判决物业公司承担全部责任的亦属少见。如何去评价物业公司已经尽到职责，或者说认定物业公司对此类案件主观上存在过错的标准，或许因当事人所处地位不同，而表现出很大的差异。从实务来看，法院基本是按“善良管理人”的角度去论证的，此便是相关裁判文书中所谓的“未尽法定义务”之来源。所谓的“善良管理人”在解释上具有一定的弹性空间，会受裁判者自身的认识、观念及事务判断差异的影响，裁判结果亦不免会存在一定的差异。笔者认为，对于此类纠纷，法院还应当考虑从物业公司能够防范的角度的进行论证，即损失在多大程度上是能够防止的。尤其在市政管道排水不畅、出现管涌是车库被淹的主要原因时，要求物业公司承担责任，则未必妥当。最后，以实务案件裁判观点总结，物业公司从防范风险的角度而言，笔者认为至少应做到“事前有防台预案、演练”、“事中有防台措施、有通知”的防灾基本要求。

注释

[1] 《中华人民共和国民法典》与此对应的规定见于第180条第2款及第590条。

[2] 案号：（2015）珠中法民二终字第463号

[3] 案号：（2015）海中法民一终字第1388号

[4] 案号：（2014）浙甬民二终字第178号

[5] 案号：（2014）杭余余民初字第508号

[6] 案号：（2015）沪二中民一（民）终字第2820号

[7] 案号：（2012）杭滨民初字第936号

[8] 案号：（2015）海中法民一终字第1407号

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本文节选自《物业服务纠纷判例梳理与实务指引》，方大明 吴志华著，法律出版社2021年1月版

方大明 吴志华著

方大明律师

浙东鹰律师事务所建设工程二部律师