问题概要

（一）地上车位的归属争议问题

【观点一】建设单位向小区业主出售房屋，小区内的土地使用权也转移至小区业主，小区共有部分土地使用权归小区业主共有，因此地上停车位应归小区业主共有。

在最高人民法院审查的再审申请人重庆市HY房地产开发有限公司与被申请人重庆市九龙坡区某小区业主委员会车位纠纷一案^[1]中，即采该观点。裁定认为：“由于HY公司向小区业主出售房屋，小区内的土地使用权也转移至小区业主，小区共有部分土地使用权归小区业主共有。故HY公司关于适用物权法第一百四十二条^[2]之规定，本案所涉地上停车位应归其所有的主张不能成立。”

最高人民法院于2017年8月24日作出的该裁定（以下简称“2817号裁定”），对地方法院产生了相当的影响。如安徽省高级人民法院审查的再审申请人安徽省JL置业投资发展有限公司与被申请人黄某车位纠纷一案^[3]，再审裁定指出“案涉车位虽系JL公司按照规划修建，且未占用公共绿地和小区道路，但依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，案涉车位所占用土地的使用权由业主共同享有，该公司与黄某签订《凤山豪庭停车位有偿使用协议》属无权处分”。这显然是直接沿用了 “2817号裁定”中的裁判理由。再如云南省高级人民法院审查的再审申请人云南省保山市YY有限责任公司与被申请人TZJ小区业主委员会车位纠纷一案^[4]中，指出的“虽然医药公司在取得涉案项目土地使用权时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为涉案项目土地使用权人，但小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区共有部分土地使用权归小区业主共有”，亦是如此。

【观点二】依照《物权法》第七十四条中的规定，经过规划的地上车位应属于开发商所有。

在四川省高级人民法院审查的再审申请人南充市JX小区业主委员会与被申请人四川HL实业有限公司、南充SH商业管理有限公司业主共有权纠纷一案^[5]中，采纳的即是此观点。在本案中，对于业主委员会和开发商争议的案涉小区地面停车位的归属问题，该院经审查后作出的裁定认为：“根据HL公司开发案涉JX小区时，JX小区建设用地使用权人为HL公司、小区地面停车位系规划车位的事实，一、二审法院适用《中华人民共和国物权法》第七十四条^[6]‘建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有’的规定，同时适用该法第一百四十二条‘建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反的证据证明的除外’的规定，认定案涉停车位的使用权HL公司系依法取得，并无不当……”

上述观点实际也是最高人民法院民事审判第一庭编的《民事审判指导与参考》中的“民事审判信箱”中回答“小区道路上的车位是否属于业主共有？”的问题时所持的观点。在该解答中，最高人民法院民一庭认为，依照《物权法》第七十四条第二款的规定，在建筑区划内，用于停放汽车的车位，凡是经过规划的，无论是地下，还是地上，无论是否在小区道路上，都由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。虽然物权法没有明确规划车位的归属，但是从物权法第七十四条第二款关于“当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的表述看，规划车位实际上归开发商所有，既然如此，规划车位的所有权就不属于业主共有。而没有经过规划的车位。《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”根据第三款的规定，规划之外，新增车位属于业主共有。^[7]在北京市高级人民法院审查的再审申请人北京市海淀区HJ小区业主委员会与北京华宇HY房地产开发有限公司、北京TY物业管理有限责任公司车位纠纷一案^[8]中，裁定指出：“HJ业委会未提供充分证据证实诉争的车位全部或部分系占用共有道路或共有绿地建设，故其提出的诉争车位归小区业主共有一节缺乏依据”。此虽系从民事诉讼证据规则的角度加以论证，但亦可看出该案中，法院所持的也是规划车位属于开发商所有的观点。

对于第一种实务观点，也即最高人民法院的(2017)最高法民申2817号裁定书所持观点，笔者认为似有商榷之处。首先，该裁定书认为“案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当”的说法，实际上与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称“建筑物区分所有权司法解释”）第二条第一款中“能够登记成为特定业主所有权的客体”的规定是存在差异的。正如我们看到的，很多地方的登记机关不对车位进行权属登记（目前杭州市即是如此），此时正确理解司法解释中的“能够登记”则至为重要。依照司法解释制定机构的进一步解读，司法解释之所以表述为“能够登记”，一方面是指专有部分在登记机关的登记薄上能够登记，另一方面，由于我国的登记制度不完善，有的地方的登记机构对于房屋之外的部分还不能进行登记，就如车位。也就是说，司法解释中规定的是“能够登记”的真正含义应当是：不能仅因当地登记机关不能登记就径行认定不能称为专有部分，裁判者还应了解地方登记机关不能对地上车位进行登记的原因是什么。如果符合“规划”的，则该车位的建设是合法的，也应当认可其具有专有部分的特性。该2817号裁定以当地登记机关不能登记，从而认同经规划的地上车位不能成为“专有部分”显然与司法解释规定的精神相悖。

其次，对于裁定书中“小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有”的观点，笔者认为本身没有错，但这个是“结论意义”上的观点。具体到案件，笔者认为核心的问题是这些地上车位所占用的土地有无被业主分摊有无查明。如该案涉及的土地权属分户登记时的共有分摊计算未对车位占用土地面积予以扣除，也即直接按照建筑面积比例分摊的，此时，裁定书所持观点方能成立。在四川省绵阳市中级人民法院审理的上诉人江油市QY房地产开发有限公司与被上诉人江油市YZ家园A栋业主委员会，原审被告江油市XK物业服务有限公司及原审第三人杨某健车位纠纷一案^[9]中，法院另查明，江油市国土资源局于2013年4月12日以江国土资告（2013）11号发出《关于YZ小区1幢土地权属分户登记的通告》，载明“一、宗地面积1697.1平方米，具体范围见附图，总建筑面积6610.31平方米，户数60户，使用权类型为出让，土地用途为住宅用地，终止时间：住宅2058年3月24日。二、该宗1697.1平方米国有建设用地使用权由该宗地内的60户权利人共同享有，分户土地面积按建筑面积比例分摊”。通过这组数据可以看出，小区的土地使用权已经分摊给全部住户了，此时的地上车位就属于《物权法》第七十四条第三款中“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”，当然也就属于业主共有了，也就是说在查明这个土地使用权确实已经分摊给全部业主了，该2817号裁定的观点才是成立的。据笔者了解，《物权法》实施以后，依照该法第七十三条^[10]的规定，对于明示给个人的绿地，有地方登记机构就明确指出在分摊公共土地面积时，是扣除该部分绿地面积的，实际上也应当如此。既然绿地是如此，规划的地上车位亦应如此。换言之，若该宗地面积中有“明示属于个人的”绿地或属于“开发商的”的车位，则在计算土地权属分户登记时应扣除该部分占地面积。就其结论而言，如果车位所占用的土地已经作为小区业主共有，并按建筑面积分摊的，则车位虽经规划，亦属于业主共有。当然，需要注意的是，我国目前土地分摊面积的计算，并未有明确和统一的要求，如果建设单位认为国土部门在分摊公共土地面积时应扣除而未扣除的，则不属于车位权属案件应当审理的事项，需由建设单位另循途径解决。

（2）对于第二种实务观点，即符合规划的地上车位，应属于开发商的观点，笔者基本是认同的。从《物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定可以看出，规划的车位实际上属于开发商所有，否则其也无权利与房屋买受人约定“出售”、“附赠或者出租”。但是需要说明的，还应看到有的地方规定了规划车位的一定比例是作为配套公建，建成以后要无偿移交给小区业主委员会的。如杭州市人民政府办公厅《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》就规定：“住宅区停车泊位配置标准的10%应作为临时公共停车泊位,不得出租出售。临时停车泊位由开发建设单位无偿移交给业主委员会,由物业管理企业负责管理。”由于规划部门在规划时亦应遵守该规定，也就是说在这种情形下，并非所有的规划车位都属于开发商所有，其中的10%在规划时就已经分配给全体业主作为共有车位。与此相似的，就如物业服务用房，虽也经规划并由开发商建设，但依照《物权法》第七十三条之规定，物业服务用房是属于业主共有的。

综上，笔者的结论是：经过规划是车位归属于开发商的必要条件，但非充分条件。就地上车位而言，若规划车位占用土地的使用权未分摊给业主，则该地上车位应归属于开发商，但规划时就确定需移交给业主共有的部分除外。

（二）人防车位的归属争议问题

【观点一】人防车位属于人防工程的一部分，故其产权归国家所有

在最高人民法院审查的再审申请人大连LF房地产开发有限公司、大连宝玉集团有限公司与被申请人大连JS纪房屋开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案^[11]中，所持观点即是如此。该案裁定书指出：“从LF公司的上诉请求看，其是要求对地下停车场面积进行分割，而根据《中华人民共和国人民防空法》以及国家关于人防工程的有关规定，讼争项目的地下停车场属于人民防空工程的一部分，产权归国家所有，客观上不能分割，故二审判决对该要求对地下停车场面积进行分割的上诉请求不予支持并无不妥。”

最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要中对于“人防车位的归属和利用”这一主题的讨论意见来看，亦认为“人防车位作为人防工程的一种现实存在形式，本质属性为国防战备设施，应当归国家所有。”^[12]

【观点二】建设单位对人防地下车位享有较为完整的物权

在江苏省盐城市中级人民法院审理的上诉人柏某海、汪某玲与被上诉人盐城市LT房地产开发有限公司车位纠纷一案^[13]中，判决认为，符合规划许可的的人防车位，建设单位可以根据《物权法》第三十条^[14]，即因合法建造设立物权的，自事实行为成就时发生效力之规定，享有人防车位的所有权。该观点背后的逻辑其实是：人防车位只要是经过规划的，则其仍然属于《物权法》第七十四条第二款中“车位”，实际上归属于开发商。

由于人防车位与人防工程本身在空间上的叠合，使得人们在人防车位是否属于一个独立“物”的判断上出现差异。如果我们认为地下人防车位是一个独立“物”，则其毫无疑问的可基于合法建造的事实获得原始所有权。如果将“人防车位”视为是依附于人防工程或者就是人防工程本身，作为车位使用只是人防工程“用途的体现”的话，则所谓人防车位的权属本身就不存在。笔者认为，在车位的经济价值和使用价值越来越受到普通民众重视的当下，赋予合法建造的人防车位以“专有部分”的地位，符合“物尽其用”的物权法原理。但很显然，人防车位与普通车位仍存在不同之处，这便是人防车位的使用前提是经过人防主管部门的批准。在最高人民法院审查的再审申请人闫某良与被申请人杨某、抚顺WS房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案^[15]中，裁定即明确指出：“根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款的规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《人民防空工程平时开发利用管理办法》第九条规定，人民防空主管部门应当根据使用单位提交的备案资料，经审查合格后发给《人民防空工程平时使用证》。使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》，方可使用人民防空工程。第十条规定，禁止无证使用人民防空工程或者转让《人民防空工程平时使用证》。本案中，各方当事人对案涉车位的性质为人防工程均无异议，且均认可案涉车位未经人民防空主管部门审查合格后发给使用证的事实。根据上述规定，WS公司在未经人民防空主管部门审查合格后发给使用证的情况下，对案涉车位不享有合法的使用权和收益权。故二审判决认定案涉车位并非执行标的，并无不当”。另外，基于人防车位与人防工程在地理空间上的叠合，可以认为人防车位与普通车位的最大不同之处在于人防车位上实际存在一种负担。这种负担主要表现为“遵守国家有关人民防空工程维护和平时使用管理规定”、“当发生紧急状态时，由人民防空主管部门统一集中管理”等。因此第二种实务观点对人防车位与普通车位并不加以区别，认为“人防车位”享有完整的物权在认识上是存在一定偏颇的。

笔者认为法定地役权理论，或许是依据现行法律解决目前的人防车位归属争议的最佳路径。地役权，是指按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的权利。本文所称的法定地役权是指虽然没有当事人之间的约定，但基于法律的直接规定产生的地役权。当然这不是创设一种物权，而是作为一种解释工具的运用。即将人防工程视为“供役”的不动产，将人防车位视为“需役”的不动产，两者之间的地役权基于《人民防空法》第五条第二款中“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定而产生，而《人民防空工程平时使用证》则可视为地役权有效设立的标志。如此一来，在实务中可以廓清人防车位的独立性地位，人防车位的归属亦不影响人防工程的归属及使用，有利于发挥物的最大效用。实际上，即便是持人防车位产权属于国家之见解者，亦认同建设单位可以获得人防车位的收益权。因《人民防空法》第五条第二款对此作了明确的规定。这种权利的性质在前引的最高人民法院第二巡回法庭第15次法官会议纪要中，被表述为“用益物权性质的人防车位使用权”。

认可建设单位（投资者）基于合法建造的事实而取得人防车位的所有权，从重庆等允许人防车位办理登记及转移登记的地方实践来看，也并不会影响人防工程的管理和使用。法定地役权理论的运用，或可消弭人防车位归属的争议，并达到逻辑上的自洽，因此也可能是解决目前人防车位归属与利用争议的最佳路径。

（三）增设车位的归属问题

按照新增车位的地理位置，可以分为新增地上车位与新增地下车位。新增的地上车位，一般来说除了占用小区道路、绿地之外，基本上没有其他办法，故此种新增车位按照《物权法》第七十四条及建筑物区分所有权司法解释第六条之规定，应属于业主共有。现实中引起争议的往往是开发商在地下车库中增设的车位的归属问题，以下就此争议结合不同实务观点予以分析。

【观点一】开发商增设的车位不属于规划批准的车位，因此其不享有车位的所有权

这种见解是建立在建设单位享有物权并有权处分的车位，必须是“经过规划批准”这一基础上的。在浙江省绍兴市中级人民法院审理的上诉人潘某燕与被上诉人浙江JH房地产开发有限公司嵊州分公司返还原物（腾退房屋、车位）纠纷一案^[16]中，由于开发商编为50、55、56、57号的地下停车位中仅有56、57号车位经嵊州市建设局规划审批，其余车位由其自行增设。故原审法院认为，其中50、55号两个车位不属规划确定的车位，所以开发商对其编制的该两车位不享有归属权。二审法院对此予以维持。

【观点二】从物权的原始取得来看，超出规划建设的地下车库之车位应当归属于建设单位

在江西省景德镇市中级人民法院审理的上诉人景德镇YX房地产开发有限公司与被上诉人景德镇市HT小区业主委员会、原审第三人景德镇市HT物业服务有限公司车库、车位纠纷一案^[17]中，就开发商超出规划建设的地下停车位的权属如何确定的焦点问题，判决认为：“YX房地产建设的地下车库车位虽然超出了原有规划，得到认可的地下车库车位数由最初设计时的494个增加到720个，而实际建设的有742个，故该争议地下车库车位的建设超出规划，其行为违反的是行政法规，并不意味着超出部分为他人所有，从物权的原始取得来看，仍然应当归属于建设者即上诉人YX房地产。”

[1] 案号：（2017）最高法民申2817号

[2] 对应《民法典》第352条，内容无实质性修改。

[3] 案号：（2019）皖民申2509号

[4] 案号：（2019）云民申1634号

[5] 案号：（2018）川民申5180号

[6] 对应《民法典》第275条与第276条，内容无变化。

[7] 《民事审判指导与参考》，2008第4集（总第36集），法律出版社，2009年第282页。

[8] 案号：（2014）高民申字第02968号

[9] 案号：（2015）绵民终字第635号

[10] 对应《民法典》第274条，内容无实质性修改。

[11] 案号：（2013）民申字第1997号

[12] 贺小荣主编：《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要》，人民法院出版社，第121页。

[13] 案号：（2014）盐民终字第01318号

[14] 对应《民法典》第231条，内容无修改。

[15] 案号：（2019）最高法民申2108号

[16] 案号：（2009）浙绍民终字第68号

[17] 案号：（2018）赣02民终83号

未完待续 

本文节选自《物业服务纠纷判例梳理与实务指引》，方大明 吴志华著，法律出版社2021年1月版