上接《物业管理区域内与车位相关的争议问题梳理与研究（上）》

（一）车位使用权转让合同的性质

在杭州市中级人民法院审理的上诉人周某其、胡某与被上诉人杭州JH置业有限公司车位使用权转让合同纠纷一案^[1]中，对于上诉人提出的案涉《地下停车位使用权转让协议》实质为租赁合同性质的意见，判决指出：“租赁合同中承租人享有的仅是暂时性的使用权，而非所在土地使用权剩余年限内的使用权，且在租期届满时承租人亦应将承租物返还出租人所有。同时，《地下停车位使用权转让协议》中亦约定上诉人可以自行处置该车位使用权，无需征得金合置业的同意，仅对处置对象范围限定在项目其他业主内，这与《中华人民共和国物权法》第七十四条‘建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要 ’的立法精神相符。而在租赁合同中，承租人的处置仅限于转租行为，且该转租行为需要征得出租人的同意，否则出租人可以解除租赁合同。故从以上分析而言，本案的《地下停车位使用权转让协议》与租赁合同无论在合同订立的目的及具体的权利范围上均存在着显著差异，上诉人关于该协议系租赁合同性质，并主张以重大误解撤销该合同无法律和事实依据，本院不予支持”。

对车位使用权转让合同的性质进行甄别，实际也关系到车位服务费的交纳主体。《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。也就是说如果将车位使用权转让合同定义为租赁合同，则开发商仍是交纳车位服务费（车位服务费属于物业服务费用范畴）的主体，而即便约定车位使用权受让人交纳车位服务费，开发商仍然需要承担连带交纳责任。而将车位使用权转让合同的性质定义为“买卖合同”的，在车位交付使用后，开发商则不再承担车位服务费的交纳义务。

（二）车位使用权转让合同情形下的车位所有人的判断标准

在车位不能获得产权登记的情形下，发生车位所有权争议时，应依据怎样的标准予以判断？杭州市中级人民法院审理的上诉人杭州SM有限公司与被上诉人中国农业银行股份有限公司杭州滨江支行、杭州BH贸易有限公司案外人执行异议之诉一案^[2]中，判决所指出的“必须以权利人实际占有车位为判断标准”值得赞同。该判决进一步指出的：“占有的表现形式包括：对车位的自用、出租，通知物业服务企业车位使用权转让事项，以自己的名义交纳车位的物业管理费用并对车位及其相应的辅助配套设备设施进行维修、保养，向建筑区划外的第三人转让车位使用权前通知建筑区划内的其他业主车位使用权转让事项，通知车位承租人车位使用权转让事项等”。这实际上基本罗列了车位使用权转让合同情形下判断车位所有权人的标准。另，在物业管理实践中，与开发商签订《车位使用权转让合同》（第一手合同）及开发商开具的车位款发票原件起着类似于车位所有权凭证的作用，尤其在车位被再次转让时，受让人往往会要求转让人提供这两份材料原件。大多数情形下，以持有第一手合同和车位款发票原件作为车位所有人的判断标准是符合客观实际的。

在车位使用权转让合同情形下，亦有善意取得制度适用之余地。如杭州市中级人民法院审理的上诉人赵某莲与被上诉人童某峰、卢某君、苏某萍车位纠纷一案^[3]中，赵某莲基于与开发商签订的《地下地下汽车位（库）使用权转让合同》，而占有涉诉车位。其出售房屋给童某峰时虽未签订书面车位转让合同，但诉争车位的停车卡由童某峰持有使用并交纳车位物业服务费，后童某峰又将房屋出售给卢某君及苏某萍，并与之签订车位转让协议，卢某君、苏某萍在受让车位后到小区物业公司更换了新的停车卡并实际使用诉争车位同时支付车位物业服务费。赵某莲诉至法院请求确认童某峰与卢某君、苏某萍签订的车位转让协议无效，并确认诉争车位归其所有。生效判决指出：“童某峰将上述房屋转让给卢某君、苏某萍时，双方同时签订了车位转让协议，童某峰将该车位转让给了卢某君、苏某萍，并将上述停车卡也交付给了卢某君、苏某萍，卢某君、苏某萍也支付了合理的对价。因此，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，卢某君、苏某萍属于善意取得。原审法院据此认定讼争的车位使用权归卢某君、苏某萍并无不当。”笔者认为，在适用《物权法》第一百零六条^[4]的规定时，裁判者运用的实际上是“目的解释”方法，考虑车位作为不动产未能登记并非交易双方的原因，况且车位原始所有权人亦未取得登记。认可善意取得制度在车位使用权转让合同情形下的适用余地，有利于保护交易安全。

（三）车位使用权转让合同项下物业公司的法律地位

由于车位集中一个大的空间里，多数情形只有四条界线用以区分，所以业主对车位的交付与占有不能像对房屋的占有那样通过领取钥匙实现。实际上，车位的交付或者说业主对于车位的占有实际是通过物业公司的配合和行为对外展示（公示）的，这种展示具体体现为持有进出停车场的凭证（停车证或录入自动放行系统）、物业公司在特定车位上作出标志（如标注“私人泊位”）或所停车辆信息（车牌号）等。从这一意义上而言，物业公司实际上是业主占有车位之辅助人。

由于不能进行权属登记，所以在包含物业公司在内的大多数人看来，业主与开发商签订《车位使用权转让合同》及开发商开具的车位款发票原件这两者的结合就等同于产权登记。换言之，持有《车位使用权转让合同》及车位款发票原件的人即可认定为车位所有人。这种认识或有一定的局限性，也不是法律上的认定，但从笔者的观察来看，这种朴素的理解甚至可以作为填补现实中未能对地下车位进行产权登记而存在的法律缺陷而生的民间法，并已得到相当多人的赞同。实际上车位被再次转让时，受让人要求转让人提供这两份材料原件，不仅有利于消除纷争，也可补强车位再次转让的事实。为更好地履行车位占有之辅助人这一职责，物业公司建立车位的台账或档案中必须有《车位使用权转让合同》副本及车位领用单；当车位被再次转让时，亦需要交易方提交车位再次转让合同副本及车位交割单。在司法实务尤其是司法拍卖层面，如杭州市江干区人民法院2020年3月4日对杭州市上城区某小区地下二层359号车位使用权的拍卖公告中就以特别提醒的方式告知竞买人：“标的物仅有使用权，无权证，仅有车位购置协议，无所有权，竞买人买受成功后需自行与物业进行交接”。此处的“与物业进行交接”，实际上表明司法实务也倾向于认可物业公司具有车位占有辅助人的地位。

（四）车位使用权流转后发生归属争议时的车位管理

浙江省杭州市中级人民法院审理的上诉人陈某与被上诉人LH物业服务集团有限公司杭州分公司侵权责任纠纷一案^[5]，即因物业公司对争议车位上锁而引发。上诉人陈某主张其于2016年12月16日，通过夏某建的委托人王某芳，以6.45万元对价购买了夏某建水印城H131号地下车位。2016年11月30日，案外人余某峰通过司法拍卖，以650万元最高价买受被执行人夏某建位于SYC2幢1单元2601室房屋并认为其通过司法拍卖买受的SYC房屋含有H131号地下车位使用权。陈某与余某峰对于H131号地下车位的归属问题发生争议，并多次发生冲突报警，余某峰于2018年两次将陈某等人诉至原审法院，后均撤回起诉。2018年8月14日，LH物业公司及滨江区SYC小区第二届业主委员会共同作出《关于暂停陈某先生SYCH131车位使用权的通知》，决定在陈某提供新的证据证明其对该车位拥有使用权之前，自2018年8月15日起，暂停其对H131车位的使用权。后LH物业公司将H131车位加锁。陈某遂以侵权责任纠纷将物业公司诉至法院。虽然该案两审法院均未支持陈某的诉请，但理由是陈某与案外人余某峰对涉案车位存在权属争议，法院尚无法确认陈某系涉案H131车位的权利人，且权属争议不属于本案的审理范围。同时也指明陈某可在解决物权归属争议后，另行主张权利。也就是说并不因法院未支持陈某的诉请，即可推出物业公司将争议车位一锁了之的行为是正当履行物业管理职责的行为。恰恰相反，原审判决中指出的是：“LH物业公司为SYC小区提供物业管理服务，有责任维护小区的停车秩序，对于权属存在争议的涉案H131车位，LH物业公司直接采取锁车位，不给任何人使用的方式有失妥当……对LH物业公司的锁车位的行为，涉案H131车位权利人可以提出排除妨碍等请求”。

也就是说物业公司因车位使用权发生争议直接采取锁车位，不给任何人使用的方式，是一种应获否定性评价的行为，并非是对争议车位的正确管理方式，即使这种方式是业主委员会赞同的方式。笔者认为，作为物业公司应正确引导争议双方通过司法途径解决权属争议，在权属争议解决之前，通过社会力量（如很多地方制定均规定了由房地产行政部门、街道办事处、社区居民委员会等部门和组织参加的物业管理联席会议制度，以协调解决辖区内物业管理的重大问题，化解相关物业管理争议）协调争议期间的车位使用，比如按照先到先停、停车付费的方式，待权属最终确定之后，费用归属于车位权属方。显然这种方式更加符合“物尽其用”的物权法原理，比一锁了之的处理方式更为妥当，且不涉及侵权。

（一）“首先满足业主的需要”的理解

一种实务观点认为该规定并非判断合同效力的规定，只是会影响车位物权的变动。如在重庆市高级人民法院审查的再审申请人重庆市南川区天之娇俊园小区业主委员会与被申请人重庆市南川区HY物业开发有限公司、张某霞房屋买卖合同纠纷一案^[6]中， 裁定指出：“虽然《物权法》第七十四条第一款规定‘建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要’，但该条款仅是对车位、车库等的物权变动作了限制，并非判断合同是否有效的规定，该条款仅是合同有效后能否履行的问题，只涉及是否发生物权变动的后果，并不影响合同的效力。故，案涉合同并未违反法律效力性、禁止性规定，应当认定为有效，一、二审法院驳回JY业委会要求确认案涉合同无效的请求，并无不当”。该实务观点实际是结合了《物权法》第十五条中关于不动产物权变动的原因和结果进行区分的规定。

另一种实务观点则认为该规定是效力性强制性规定，也即车位购买人不是业主的则合同无效。在湖北省高级人民法院审查的再审申请人武汉ST投资有限公司与被申请人刘某舟及一审被告、二审上诉人武汉FH物业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案^[7]中，裁定明确指出《物权法》七十四条第一款的规定“旨在防止开放商将小区内的车库、车位任意出售给业主之外的第三人，侵害全体小区业主的停车利益，因此该规定属于强制性规定。由于ST公司并非FH小区业主，其与FH公司就本案涉讼车库签订的《武汉市商品房买卖合同》违反了该强制性规定，应属无效，一、二审法院适用法律正确”。该实务观点实际上认为“首先满足业主的需要”的立法目的就在于防止开发商任意处分给业主之外的第三人或者处分给业主过多的车位。建筑物区分所有权司法解释制定者也认同这一观点，并指出在原告“必须是这个小区的业主”、“必须是其合理的停车需要没有得到满足”的情况才有可能胜诉。

在笔者看来，第一种也即区分物权的原因与结果的实务观点，实际上并未背离“首先满足业主的需要”的规定。但在法律及司法解释未作出明确规定的当下，实务中的分歧或许一直存在，就像车位所有权或使用权的司法拍卖，有的法院对竞买人的要求必须是小区业主（如前引杭州市江干区人民法院的拍卖公告），而有的法院就竞买人条件的规定凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买（如台州市路桥区人民法院2020年3月30日就台州市路桥区螺洋街道商海南街999号臻品花园地下室C550车位的变卖公告）。

（二）“只售不租”与“想租不买”争议

为缓解小区停车矛盾，很多地方性法规规定了禁止开发商对车位“只售不租”的行为。如《安徽省物业管理条例》第八十二条就规定了“建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当公开；业主要求承租的，建设单位不得拒绝。”而2019年1月1日起施行的《湖南省物业管理条例》第五十条也规定“业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。” 开发商“只售不租”是为了更快的回笼资金，业主“想租不买”是为了降低生活成本，两者之间存在天然的矛盾。

在地方有规定明确禁止开发商“只售不租”的，开发商违反该禁令或可招致主管部门责令限期改正、罚款等行政处罚，但若业主提起要求开发商将未处分车位以出租方式供其使用的诉请，司法实务中比较典型的观点是车位租赁合同作为一种民商事合同，应当遵循自愿的原则，司法不能强制当事人缔约，故不能支持该诉请。如安徽省高级人民法院审查的再审申请人叶某瑶与被申请人芜湖市YY房地产开发有限公司车位纠纷一案^[8]，裁定指出：“由于涉案小区地下车位采取出租、出售或者附赠等何种方式进行交易，是业主叶某瑶与盐业公司作为平等民事主体间的市场行为，双方均有权自主决定是否进行交易以及采取何种交易方式。因此，叶某瑶诉求YY公司必须采取出租的方式满足其停放汽车的车位需要，既不符合双方协议的约定，也缺乏法律依据”。在浙江省温州市中级人民法院审理的上诉人温州市鹿城区JY业主委员会与被上诉人温州DS建设开发有限公司车位纠纷一案^[9]中，判决也指出，本案中DS公司将车位以只售不租的方式向业主提供，确实难以满足部分不愿意购买车位的业主的停车需求。但是车位租赁合同的订立，仍然应当遵循自愿原则，由当事人自行协商。因此，JY业委会要求判决与大都市公司就温州市鹿城区JY小区61个车位（库）按200元/个签订JY小区车位（库）租赁协议，于法无据，本院不予支持。”

也有判决认为开发商只售不租的行为，就是未履行“首先满足业主需要”的义务，侵害了业主的权利，应当判决由开发商提供未处分车位供业主使用。如山西省太原市中级人民法院审理的上诉人山西HZ投资有限公司与被上诉人郭某燕、原审被告太原市WJ物业管理有限公司所有权纠纷一案^[10]中，对于郭某燕以开发商只售不租侵害其权利为由，提出应将未处分地下车位以出租方式、按时计费方式提供给给其使用诉请，判决指出：“HZ公司、WJ公司强制以出售方式确定车位车库的归属并限制郭某燕车辆的通行停放，属于限制、剥夺了郭某燕的业主权利。故原审判决合众公司自本判决生效之日起十日内以出售、附赠或者出租等方式向郭某燕提供涉案小区建筑区划内规划用于停放汽车的未处分停车位，供其使用，并无不妥”。

笔者认为，为开发商设定不得“只售不租”责任是对建设单位产权车位处分权利的一种限制，是为了平抑开发商单纯追求经济利益冲动与业主停车需求之间的矛盾。很显然这主要体现的是政府主管部门的一种行政管理职能和措施，但业主拟通过民事诉讼途径请求法院支持其要求的与开发商强制订立租赁车位的合同，则有违《合同法》第四条^[11]中“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，亦有违民事诉讼中裁判者中立的制度定位，这也就是第一种观点在实务中广受赞同的缘由。第二种观点在笔者看来，是很值得商榷的。判决开发商以“出售、附赠或者出租等方式”向该业主提供未处分停车位，那到底是要求开发商出售还是要赠与又或者是出租车位给该业主呢？出售和出租都不是单方给付，该判决主文显然不符合“法律文书主文应当明确具体”的要求，以后申请执行也会遇到问题。实际上《物权法》第七十四是关于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库约定归属的规定，实际上并不能解读出开发商与业主之间就车位的处分具有强制缔约的义务。

基于上述，笔者的结论是：禁止开发商只售不租的行为，主要依靠的是政府主管部门的行政管理措施。业主包括业主委员会并不能依照“首先满足业主的需要”的规定，请求法院支持自己与开发商强制缔结车位租赁合同的诉请。

（一）车位的权属性质与收费性质

业主共有车位停车费指的是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位而收取的费用，这种情形下强调的主要是车位所场地的使用费，其实质乃是对物业共用部位的经营所得，因此该部分收入在扣除合理管理成本（合理成本部分在性质上类似于车位服务费）之后的收益主要归业主所共有。为保护业主利益，很多地方对业主共有车位停车收益的分配与使用作了明确的规定，如《江苏省物业管理条例》第六十五条规定：“业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。” 杭州市物价局拟定的《关于进一步加强和完善杭州市区机动车停放收费管理办法》也规定，住宅小区机动车停放管理单位应于每年年终公布机动车停放收费的收支情况，接受业主或业主委员会的监督。小区物业管理区域内共用部位停车泊位收取的停车费，在扣除必要的管理费用后，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护。

而对主专有（专用）停车位收取的服务费属于物业费的范畴，正如《武汉市物业服务收费管理实施细则》规定“对业主拥有产权或使用权的车（库）位不得收取停车费，物业服务主体可按照合同约定收取物业服务费，物业服务费可按车库（位）的个数计收，也可按法定产权面积计收”。换言之，物业公司依照物业服务合同约定对主专有（专用）停车位收取的服务费在包干制收费模式下，属于物业公司的经营收入，由物业公司自行享有和支配。

（二）车位收费及收费标准

至于业主所有（含专有使用权）的停车位的收费，基于其属于物业费的范畴，有的地方按照《物业服务收费管理办法》等规范，制定了当地相应的政府指导价。如2018年6月20印发的《南京市机动车停放服务收费管理办法》中，普通住宅物业管理区域汽车停车服务收费政府指导价标准是50-80元/月，当然业主大会成立之后，则由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定，并通过合同约定。也有很多地方未将业主专有车位的服务费纳入指导价范围，如杭州市物价局、杭州市住房保障和房产管理局修订的《杭州市物业服务收费管理实施办法》（杭价服〔2009〕68号），其中并无车位服务费用的指导价标准。但不管是实行指导价还是市场调节价，作为物业公司收取费用仍必须遵守《物业服务收费明码标价规定》，在服务区域内的显著位置或收费地点，采取公示栏、公示牌等方式实行明码标价。

（三）车位归属对物业公司收取费用的影响

【观点一】在同一物业管理区域内，停车场归属不影响物业公司收取车位服务费用

在同一物业管理区域内，停车场权利人以未委托物业公司管理涉案停车场地为由拒绝支付相应车位服务费的，不应获得支持，除非在物业服务合同中已作出了特别的约定。在广东省高级人民法院审查的再审申请人深圳市JL工贸发展有限公司与被申请人深圳市SH物业发展有限公司及一审第三人深圳市MZ小区第二届业主委员会物业服务合同纠纷一案^[12]中，对于开发商JL公司提出的从未委托SH公司管理涉案停车场地的再审理由，裁定认为：“MZ小区业委会具有涉案小区业主代表的权限，故二审法院认定业委会所签的物业服务合同亦约束JL公司，于法有据，并无不当，JL公司该项再审理由不能成立”。并进一步指出“JL公司申请再审称其作为停车场权利人未授权或委托物业服务公司接管停车场并收取租金收益，物业服务公司无权管理停车场或收取管理费的问题，因本案审理的是停车场是否应按照物业服务合同的约定由物业公司统一管理并收取管理费，而地下停车场的所有权是否归属于JL公司，与收取管理费并不冲突，故本院对JL公司该项再审理由亦不予支持。”

也就是说，在同一物业管理区域内，物业服务合同对停车位或整个停车场的权利人均有约束力。

【观点二】停车场归属不影响物业公司收取车位服务费用，但若涉及车位使用费的约定则需权利人的认可

如上所述，车位服务费的收取不因车位的归属而受影响，但物业公司要获取涉及的车位使用费（车位租金）的分配利益，则会受到车位归属的影响。为说明这一问题，以下以最高人民法院审理的申诉人深圳市RZ物业管理有限公司与被申诉人深圳市YS实业有限公司物业服务合同纠纷一案^[13]为例，作一说明。

（1）该案中，开发商YS公司（甲方）与RZ公司（乙方）于1999年1月30日，签订《MJ广场物业委托管理合同》，约定甲方委托乙方对MJ广场实行专业化、一体化的物业管理，委托管理期限从1999年2月12日起至2004年2月12日止；停车场的收费标准按政府规定执行，从批准收费之日起收入全归乙方，用于补贴物业管理费用的不足。2008年4月15日，MJ广场业主委员会（甲方）与RZ公司（乙方）签订了《MJ广场物业委托管理合同》，约定停车场的收费标准按政府规定执行，其收入用于补贴物业管理费用的不足；2011年3月23日续签的合同约定的委托管理期限从2011年5月1日起至2016年4月30日止，其余内容相同。开发商YS公司诉请主要有两个，一是物业公司立即交还位于MJ广场地下车库的115个车位；一是物业公司向YS公司返还案涉车位从2004年2月13日起按每个车位200元计算的租金收益（租金收益已经从每个车位每月250元的租金收益中扣除物业公司应当收取的每个车位每月50元的物业管理费）。

（2）一审深圳市南山区人民法院、二审深圳市中级人民法院均以开发商YS公司未能证明其对案涉小区地下停车场享有所有权而判决驳回其全部诉讼请求。广东省高级人民法院提审后则支持了开发商的诉讼请求。最高人民检察院抗诉认为，案涉车位的所有权归全体业主所有，YS公司无权要求RZ公司归还案涉车位。而YS公司并非案涉车位的所有权人，无权要求RZ公司返还收取的案涉车位租金。最高人民法院再审后认为，案涉地下停车场没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权，现RZ公司也未提交证据证明案涉地下停车场开发成本已相应分摊到各个商品房的出售价格之中，因此不宜认定案涉车位已随MJ广场项目所有权的转让，一并转移给全体业主。关于RZ公司应否归还车位以及相应收益。因RZ公司与YS公司之间的委托合同期满后，双方当事人并未就委托事宜重新签订相关协议，故RZ公司不再是案涉停车位管理委托人，应当依照约定归还案涉车位。该委托合同还约定，停车场的收费标准按政府规定执行，从批准收费之日起收入全归RZ公司，用于补贴物业管理费用的不足，但该委托合同期满后，YS公司已经没有补贴RZ公司物业管理费用不足的义务。因此，RZ公司在该委托合同期满后继续收取案涉车位的租金收益没有合法依据，RZ公司亦当将该委托合同期满后所收取的案涉车位的租金收益返还给YS公司。

也就是说，车位属于开发商所有或享有收益权的情形下，业主委员会并无处置车位的事实权利和法律依据。本案中虽然三份物业管理委托合同中都约定“停车场的收费标准按政府规定执行，其收入用于补贴物业管理费用的不足”，但由于前一份物业管理委托合同是开发商也即地下车位的权利人与物业公司签订的，故对开发商具有约束力；后两份物业管理委托合同是业主委员会与物业公司签订的，在未经停车场权利人也即开发商的同意，该条款并不具有法律效力。在此，笔者亦认为需要正确理解《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条中“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定。很显然该条规定主要解决的是业主拒绝承认并接受物业服务合同对其约束而引发纠纷的问题，就本条规定的前提来说，该物业服务合同应依法有效成立则是不言自明的。换言之，若部分条款不具有法律效力的，则业主（含车位所有人）并不受该部分条款的约束。

风险提示

注释

[1] 案号：（2019）浙01民终806号

[2] 案号：（2016）浙01民终309号

[3] 案号：（2017）浙01民终5560号

[4] 对应《民法典》第311条，内容无实质性修改。

[5] 案号：（2019）浙01民终5876号

[6] 案号：（2015）渝高法民申字第01723号

[7] 案号：（2014）鄂民申字第00235号

[8] 案号：（2016）皖民申997号

[9] 案号：（2017）浙03民终1413号

[10] 案号：（2019）晋01民终1430号

[11] 对应《民法典》第5条。

[12] 案号：（2015）粤高法民申字第189号

[13] 案号：（2018）最高法民再263号

END 

本文节选自《物业服务纠纷判例梳理与实务指引》，方大明 吴志华著，法律出版社2021年1月版