1.成立清算组，进行清算

2.通知债权人，进行公告

3.确认清算方案、清算报告

4.注销登记

经公司登记机关注销登记后，公司终止。公司注销后法人主体消灭，即公司不再享有权利、履行义务或承担法律责任。

（一）遗留债务的承担主体

1.公司承担（注销登记被撤销）

根据《公司登记管理条例》第六十五条规定，提交虚假材料或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实取得公司登记，情节严重的，撤销公司登记；《企业登记程序规定》第十七条规定，企业登记机关滥用职权、玩忽职守或者超越法定职权作出的登记决定，上级登记机关与利害关系人有权撤销登记。

如公司注销登记撤销的，公司主体仍然存续，遗留债务仍由公司承担。

2.合并、分立后公司承担

根据《民法典》第六十七条以及《公司法》第一百七十四条之规定，法人合并的，债务由合并后的法人享有和承担；法人分立的，债务由分立后的法人享有连带债权，承担连带债务。

3.清算组成员承担

《公司法》第一百八十九条第三款规定，清算组成员因故意或者重大过失给公司或者债权人造成损失的，应当承担赔偿责任。

4.股东和实际控制人承担

《公司法》司法解释（二）第二十条第一款规定，公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。

5.连带责任主体承担

《公司法》司法解释（二）第二十条第一款规定，对于股东和第三人的“保证责任”作出了规定。实践中，为避免公司恶意逃避债务，公司登记机关多采用要求股东或者其他有清偿能力的第三人出具承诺书的形式，要求股东或者第三人对公司注销后的债务承担连带责任。

（二）新增债务的承担主体

公司通过合法合规程序注销登记的，对于公司注销登记之后产生的债务归责在学理上存在争议，主要存在以下两种观点：

1.股东如在清算完成后分得剩余财产的，责任范围以其分得的公司剩余财产金额为限。^[1]该种观点认为，股东分得的财产作为公司财产应当优先用于清偿债务，股东分得的与债务相对应部分的财产构成了对公司财产的不当得利，应当代替公司进行清偿。

2.股东无须就公司注销后新产生债务承担责任。我国《公司法》规定有限责任公司股东是在出资范围内承担责任，公司经过合法的清算与公示程序，债权债务已清结完毕，法人主体业已消灭，如要求股东承担公司注销后新产生债务的赔偿责任，则加重了股东义务，违背有限责任的设立初衷。

笔者倾向于第2种观点，我国《公司法》已对股东恶意逃避债务、财产混同等情况下对债权人的救济途径进行了规定，并设立清算、公告等制度，在保障债权人权益的同时也需要考虑到股东承担责任仅为有限责任，“揭开公司的面纱”是股东有限责任的例外，只能在特定情形下适用，不能被任意突破。

（一）商品房保修责任

《商品房销售管理办法》、《建设工程质量管理条例》等法律规定了施工单位和开发商对建设工程和所售商品房的保修责任，根据合同的相对性，商品房的保修责任可以分为施工单位向房地产开发企业承担的保修责任和开发商向业主承担的保修责任，本文主要探讨开发商向业主承担的保修责任。

1.保修期限

《商品房销售管理办法》第三十三条规定了开发商的保修责任，《建设工程质量管理条例》第四十条规定了在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限。部分地方法规规定了更高标准，其中地基基础工程和主体结构的保修期通常为50年，可见开发商的保修责任可长达数十年。

2.房地产有限公司注销后保修责任承担主体

（1）一般责任主体   

开发商在一定期限内对购房人承担的商品房保修责任亦属于有限责任公司的债务，前述有限责任公司注销后的债务承担主体同样对其适用。

但与一般有限公司不同的是，开发商可以保修金形式承担公司注销后的维修责任，且部分地区已将其正式纳入地方法规。如浙江、陕西、山东等地区在物业管理条例中或者规定专门的住宅保修金制度，要求开发商在一定期限内，向所在地物业主管部门交纳物业建筑安装总造价一定比例的保修金，作为物业维修费用保证。

（2）特殊责任主体

除上述一般责任主体外，商品房保修责任还存在特殊的责任承担主体，主要分为以下几类：

1）房地产开发有限公司委托的保修主体

根据《建设部关于印发<商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定>的通知》商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

2）建设工程质量承保机构

部分地方政府部门，如东莞在《工程建设工程保证担保制度暂行办法》中载明“建设工程质量保修保险制度”，该类保险主要是为建设工程竣工验收后在一定期限内出现主体结构问题提供保障。

（二）开发商注销后不动产登记转移责任

不动产登记转移是公司名下所有不动产的有限责任公司都可能出现的问题，但在房地产行业中更为明显。实践中，确实存在债权人和公司在清算阶段只将重点聚焦在公司债权债务的清结上，忽略了因债权债务关系所引发的物权变动的个例，或者买卖双方未进行权属变更登记公司便注销的情形。根据《民法典》第二百零八条和第二百零九条规定，不动产物权的转让和消灭，应当依照法律规定登记。未经变更登记的不动产不产生物权变动的效力。公司一旦注销，后续的不动产转移登记义务由何方履行，法律责任由何方承担是实践层面的难点。

（1）在公司清算阶段

根据《公司法》《公司法司法解释（二）》和《企业破产法》规定，公司清算分为解散清算和破产清算，有限公司解散清算由股东或者人民法院指定人员组成清算组，破产清算由管理人履行清算义务。故公司在清算阶段的不动产转移义务应由清算组或者管理人履行。

（2）公司注销登记后

公司注销登记后仍存在未转移登记不动产的，通常是在房产行政部门监管不严格的区域，公司在自行清算时未先行办理不动产转移登记径直注销公司登记导致的，在该种情况下受让方如何实现不动产转移登记和确定责任承担主体主要涉及到以下几方面问题：

1）履行公司不动产转移登记的义务主体。义务主体应为清算组成员和股东，值得注意的是，公司注销登记后清算组往往已经解散，公章、营业执照也已作废，即使清算组成员或者股东自愿履行不动产转移登记义务，但其并非不动产登记薄登记的所有权人，在无生效法律文件的情况下是否可以直接进行所有权变更尚待商榷。

2）不动产转让合同解除。如受让人因不动产权属无法转移导致其合同目的不能实现要求解除合同的，转让人负有承担违约责任、返还转让款及赔偿损失的等责任，受让人负有返还房屋的义务，此时转让人的违约责任、赔偿责任等便成为了公司的遗留债务。

（一）确认是否存在法律和政策性的限制注销情形

例如自持物业问题，目前较多区域对自持物业进行了政策性限制，通过对自持物业的比例、转让、租期等方面进行限制，如存在自持物业的，基于税务还是操作的便利，建议股东采用股权转让的方式退出公司。目前对于清算注销的情形下自持物业是否按照《公司法》第一百八十六条可作为剩余财产在股东间进行分配以及不动产权属变更的办理，尚未有统一观点。

（二）须按照法定程序进行清算

《公司法》司法解释（二）第二十条第一款规定，公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司在清算时应依法履行清算义务，确认债权债务，避免出现遗留债务。

（三）清结债权债务

公司在注销前需要清结债权债务，这里的债权债务是指广义的债权债务，包括各种应付款、应收款、各类合同权利义务、未完诉讼等等公司在经营期间产生一切债权债务关系。

（四）确定连带责任承担主体

公司申请注销时，公司登记机关通常会要求股东或者其他有清偿能力的第三人出具承诺书，对公司注销后的债务承担连带责任，股东清算时应当根据实际情况确定对外连带责任承担主体，并进行内部约定。

（五）依法进行注销登记

公司在市场监督管理部门注销登记后，公司的主体资格才是真正的消灭。营业执照通常由市场监督部门收回，但剩余证照、印章，须尽快作废，避免出现新增债务的情形。

参考文献

1.李东方.《房地产法学》【M】.北京：中国政法大学出版社，2014

2.陶广峰.《经济法学》【M】.北京：法律出版社，2007.

3.刘茵、唐大利.《有限责任公司自行清算注销后产生的债务该如何处置》【N】.人民法院报.2020.10.1

4.吴刚.《房屋保修期内开发商注销，业主该找谁保修》【J】.住宅产业.2010：79

5.周妮.《房地产项目公司终止后购房人权益保护研究》【D】.2017.4

 [1] 刘茵、唐大利.《有限责任公司自行清算注销后产生的债务该如何处置》.人民法院报.2020.10.1

作者简介：

郑聪 律师