（一）法定义务

《消防法》第十八条第二款规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。从立法技术规范的角度，法律条文在表述义务性规范时通常使用“应当”而不使用“必须”。因此，所谓此处的“应当”也就是“必须”的意思。由此可知，为住宅区提供服务的物业公司具有法定的消防义务，此又具体表现在“共用消防设施进行维护管理”义务及“提供消防安全防范服务”的义务中。对于“消防安全防范”，《消防法》第16条作了具体的规定，即“消防安全的职责”。其中比较重要的包括按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效；对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准；组织防火检查，及时消除火灾隐患；组织进行有针对性的消防演练等。而对“建筑消防设施每年至少进行一次全面检测”即所谓的“消防年检”。

许多地方性法规对此也作了更为细致的规定，如2016年修订的《浙江省消防条例》第十六条就规定“物业服务企业应当在其管理区域内履行下列消防安全职责：(一)建立健全消防安全制度，落实消防安全措施；(二)对共用消防设施、器材和疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地按规定进行维护管理；(三)开展防火巡查和定期检查，及时消除火灾隐患;不能及时消除的，应当报告业主委员会或者公安机关消防机构、公安派出所；(四)物业服务合同依法约定的其他消防安全职责。”

以上在法律（含地方性法规）的层面上的具体规定，便是物业公司在消防管理中法定义务的来源。此处尤其应强调的是，由公安部2015年12月22日发布并于2016年3月22日实施的《住宅物业消防安全管理》公共安全行业标准，其中绝大部分的内容都是强制性标准，也即物业公司在服务过程中必须遵守的。对于日常的消防安全管理，标准对“防火检查和火灾隐患整改”、“消防设施维护管理”、“消防安全宣传教育和培训”都作了明确细致的规定。作为物业公司，在住宅日常的消防管理中，都应当将这些标准奉为圭臬。

（二）约定的义务

所谓约定义务的来源，即为物业服务合同中有关消防管理的约定。虽然实际签订的物业服务合同约定可能不尽一致，但中国物业管理协会制定并下发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》应具有典型意义。2004年制定的该等级标准文件涉及消防管理方面主要体现在“共用设施设备维修养护”与“协助维护公共秩序”这两个子项目中。其中“共用设施设备维修养护”项目中规定的内容与标准是“消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通”；“协助维护公共秩序”项目中规定的内容与标准为“对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施”。物业服务合同中有关消防事项及要求的这些约定，便是物业公司的消防管理具体的约定义务。

需要着重强调的是该服务等级标准虽然将物业服务标准由高到低分成了三个服务等级，但涉及消防管理的内容与标准在三个等级中是完全一致的。换句话说无论物业费是每个月每平方米10元还是1元的标准是一样的。至于为何如此，笔者认为根本原因在于消防管理涉及的人身、财产安全，而安全价值其位阶应属最优，安全亦不可能打折。

【观点一】物业公司不存在过错的，不应承担民事赔偿责任

在山东省高级人民法院审理的再审申请人丛某与被申请人济南HLS物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案^[1]中。原审法院查明，根据RX小区业委会出具的证明，HLS公司在火灾事故发生前，已对防火、鞭炮燃放等相关事宜在小区内各明显位置进行了特别提示，且在火灾事故发生后,HLS公司值班人员立即携带灭火器进行施救，并通知了丛某，拨打了119报警电话，并将涉案车辆周边车辆进行了疏散。据此，再审判决认为，物业公司与小区业主之间形成的服务合同，物业公司只有在提供服务不符合合同约定给业主造成损失的情况下，才需要承担相应法律责任。RX小区业委会提供的证明，可以证明HLS公司划分了烟花爆竹燃放点，对烟花爆竹的燃放地点及时间做了特别提示。在事故发生后，HLS公司及时报警并组织灭火，已经尽到合同义务。丛某主张HLS公司承担违约责任并无合同依据。原审法院未予支持并无不当。

在广东省高级人民法院审查的再审申请人徐某巧与被申请人深圳市YP石油气有限公司、深圳市PB物业管理有限公司、深圳市PB物业管理有限公司某花园管理处财产损害赔偿纠纷一案^[2]中，裁定书也指出：“根据本院（2011）粤高法民一提字第413号民事判决书的认定，PB物业公司、某物业管理处对其提供的物业服务已尽到合理必要的注意义务，对本案火灾事故的发生没有过错，其不应承担责任。”

由此，如果物业公司能举证证明其已经履行消防安全管理义务，在提供物业服务过程中不存在过错的，则不应对火灾损失承担赔偿责任。

【观点二】物业公司具有可归责性的，应承担相应的赔偿责任

物业公司在履行消防管理义务过程中存在过错的，则应按其过错程度承担赔偿责任。基于现实生活的丰富性及复杂性，实务中物业公司是否具有可归责性有时是比较难于判断的。以下以最高人民法院再审的申请人赵某华与被申请人沈阳WX酒店管理有限公司、沈阳ZY物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案^[3]为例作一说明。该判决书对于可归责性的判定尤其是损失的核定都具有现实及相当的借鉴意义。

案情简介

2008年7月10日,沈阳市消防局向WX公司出具建筑工程消防设计审核意见书，对WX大厦内部装修工程提出审核意见。2010年2月9日，沈阳市公安消防局出具建设工程消防验收意见书，载明：WX大厦B座第11层至37层经综合评定，消防验收合格。具体情况如下：一、建筑总平面布置、安全疏散、防火分隔基本符合我局原审核要求；二、测试室内外消火栓系统，自动喷水灭火系统，供水正常；三、安全疏散指示标志的设置基本符合规范的要求。2009年12月29日，赵某华与WX公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发建设的WX大厦B座3407、3507，建筑面积200.05平方米的跃层公寓，购房款4573155元。合同签订后，赵某华向WX公司交付购房款2293155元，余款228万元以在兴业银行按揭贷款方式支付。2011年2月3日0时15分许，WX大厦发生火灾，将赵某华屋内物品烧毁。经沈阳市消防局作出沈公消火认字[2011]第0001号火灾事故认定书，认定起火原因为：李某（A座的住店客人）燃放的组合烟花落至B座11层1109房间南侧室外平台上，引燃铺设在平台上的塑料草坪，造成墙体外表面装饰保温材料燃烧。灾害成因为：由于WX大厦外墙保温采用了挤塑板等可燃材料，起火后火势迅速蔓延，形成立体燃烧。火灾发生后，辽宁省建筑材料监督检验院对WX大厦绝热用模塑聚苯乙烯泡沫塑料、铝塑复合板、塑料草坪、硅酮密封胶、绝热用挤塑聚苯乙烯泡沫塑料五组样品进行了检验，结论为：绝热用模塑聚苯乙烯泡沫塑料按GB-2006标准（E）级检验，该样品不符合标准要求；按GB/T2406.2-2009(顶面点燃法）检验，检验结果不符合20s内Fs≤150的标准；对塑料草坪按GB-2006标准检验，该组样品燃烧性能不符合Df1级要求，检验结论不合格。其他三组样品均为合格。案涉塑料草坪为WX公司铺设。

事故发生后，沈阳市和平区人民法院作出（2011）和刑初字第1160号刑事判决，认定被告人李某在燃烧烟花爆竹的过程中，因疏忽大意引发火灾，致使公私财产遭受重大损失，其行为构成失火罪。判处被告人李某犯失火罪，判处有期徒刑三年。该刑事判决已经发生法律效力。

（3）赵某华向一审法院起诉请求：WX公司（开发商）、ZY公司（物业公司）赔偿：房屋损失4573155元、室内财产损失2199363元、租房费用187400元，购买房屋花费的契税182926.20元、维修基金8646.56元、房屋备案费5000元，房产的增值损失2500625元，WX公司、ZY公司承担本案诉讼费用。后赵某华增加要求WX公司、ZY公司赔偿其购房时银行贷款逾期利息10万元及违约金22.8万元的诉请。在审理中，赵某华又提出火灾发生后，保险公司对WX公司的理赔款中包括对业主的赔偿。

法院审理及判决

一审法院为沈阳市中级人民法院，其（2013）沈中民一初字第39号判决认为：赵某华主张ZY公司在失火中未尽到管理义务,但因赵某华未能证明ZY公司未尽到哪些管理义务，故其要求ZY公司承担连带赔偿责任的请求法院亦无法支持。

赵某华上诉以后，二审辽宁省高级人民法院经审理后，作出的（2015）辽民一终字第00300号判决认为：WX公司及ZY公司并未直接实施导致WX大厦火灾的侵权行为，现有证据亦无法证明WX公司及ZY公司对于WX大厦火灾存在过错，故赵某华请求判令WX公司及ZY公司就其财产损失承担相应赔偿责任，缺乏事实及法律依据，一审法院未予支持，并无不当。赵某华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

最高人民法院再审则认为（仅引用针对ZY物业公司部分）：本案中，ZY公司未履行法定或约定的安全防范义务。第一，ZY公司未尽到谨慎注意义务。在接受本院询问时，ZY公司认可其作为WX大厦前期物业服务企业，WX公司将WX大厦竣工验收手续移交至ZY公司时开始履行物业服务职责，ZY公司对WX大厦外墙保温建筑材料为可燃物、不具备防火性能的情况是明知的。ZY公司明知WX大厦存在消防安全隐患，其在履行物业安全防范职责时应当更加细致、认真，但其在主观上未尽到专业管理人的谨慎注意义务。第二，ZY公司对案外人燃放烟花的危险行为具有防控能力。案涉烟花燃放处位于WX大厦南侧的停车场内，紧邻WX大厦南侧LED大屏幕及高层平台，上述燃放烟花及火灾地点属于ZY公司监控或巡逻可视范围，但ZY公司未采取适当措施发现火情、防范灾害。第三，ZY公司怠于履行春节期间物业安保的特别注意职责。除夕夜燃放烟花爆竹是我国传统民俗，ZY公司未提供证据证明其在此火灾高发时点采取了能够有效预防火灾发生、排除事故隐患的消防措施，如加强巡逻、适时监控、备足灭火器材等，对WX大厦住店客人在WX大厦周边近距离燃放烟花的情况未予发现。此外，依据现有证据不能认定案涉房屋内的喷淋系统在火灾发生时正常运行，WX公司与ZY公司关于消防设施设备的管理与维护职责分工界限不明，亦应推定ZY公司对消防设施维护负有管理职责。综上，考虑到ZY公司火灾发生在WX大厦室外停车场、WX大厦周边属于开放式街区，物业自有区域与市政公共区域并未明显界分，且ZY公司未能适当履行物业安全防范职责与火灾发生间存在关联关系。据此，ZY公司应承担相应的侵权赔偿民事责任。ZY公司辩称案外人燃放烟花的地点不属于ZY公司物业管理范围，故不应承担责任的抗辩理由，不能成立。作为物业公司,ZY公司应当在其预见和能够防范的范围内承担相应的补充责任。基于前述理由，最高人民法院最终判决物业公司在赵某华全部损失不超过30%的范围内承担补充责任。

最高人民法院再审的这起案件相对而言比较复杂，涉及到建设单位使用的材料本身的问题，增加了一方主体。从实务中多数实例而言，物业公司是否具有可归责性，应结合其在日常消防管理中的行为对照其法定及约定消防义务来判定，如果明显与法定消防义务不符的，则应当认为物业公司存在过错，具有可归责性。如福建省三明市中级人民法院审理的上诉人FC（福州）物业管理有限公司与被上诉人廖某培、陈某光财产损害赔偿纠纷一案^[4]中，法院查明在火灾现场，当消防员到达1702门口时，门口的消防栓没有水压，消防人员用消防车上的水进行灭火。FC物业公司在部分电梯间门口张贴禁止燃放烟花爆竹的通知、通告，但小区无人巡查和监管。据此事实，法院认为，鉴于火灾发生前，FC物业公司虽能结合元宵夜燃放烟花爆竹的习俗张贴禁止燃放烟花告示，但未能派员巡查、监管和约束业主的燃放行为，火灾发生后又未能及时接听报警电话和发现火情，未能提供进入火灾现场的房门钥匙而使消防员破门而入，未能保持公共消防设施的完好有效而使消防员因17楼火灾门口的消火栓水压不足而另择消防车上的水进行灭火，对此，FC物业公司因未尽到安全保障义务，也应承担相应的补充责任。

【观点三】物业公司承担的责任应在其预见和能够防范的范围

基于火灾的特殊性，受害方损失的核定，是此类民事赔偿案件的难点。一般来说受害方的包括直接损失——房屋本身的损失及室内财物的损失；间接的还包括房屋过火后导致一段时间不能使用的损失（租金损失）。这其中由于大火过后，室内财物很可能就被烧成灰烬，因此受害方就室内财物的损失普遍的存在举证困难的问题。从司法实务来看,一般对于火灾造成的损失通常采用第三方评估结合证据并由法院酌情认定。如杭州市西湖区人民法院审理的原告张某与被告俞某民、杭州KY物业服务有限公司财产损害赔偿纠纷一案^[5]，该案在法院即依原告申请，指定了一家资产评估有限公司，由其出具资产评估报告。有时候火灾造成的破坏性可能过甚，导致事故损失没有评估的条件，此时则应由裁判者结合证据认定。前引的最高人民法院再审的案件对于受害方损失的核定对此类案件具有相当的指导意义。首先对于“房屋损失、利息、违约金及相关税费损失部分”最高人民法院在该案中指出“因赵某华拖欠案涉房屋银行贷款，兴业银行另案提起诉讼主张债权。案涉房屋经执行拍卖，赵某华已丧失所有权。案涉房屋房款、贷款利息、违约金及相关税费损失的产生系赵某华在借贷法律关系中不履行还款义务，属于清偿能力的问题，与火灾不具有直接的因果关系，赵某华主张该部分损失事实及法律依据不足，不予支持。”也就是说房屋本身的损失大致可以理解为修复的费用，此也符合《侵权责任法》第15条^[6]中“恢复原状”的侵权责任承担方式之意旨，与《物权法》中第三章 “物权的保护” 的规定也是一致的。需指出《物权法》第36条^[7]中规定，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。即若房屋所有权已不属于受害人一方的，其不能再行主张修复费用。至于按揭款等与火灾不属于同一法律关系，不能要求加害方赔偿。其次对于受害方主张的租金损失部分。最高人民法院判决认为“本案各方当事人对案涉房屋被烧毁后已无法居住，且WX公司事后对烧毁后的房屋进行了整体修复这一事实并无争议。故赵某华在火灾之后至WX公司对案涉房屋修复完成期间另行租房居住产生的租金，系因火灾导致案涉房屋不能使用损失，应予支持。”实务中租金损失的依据可能有不同的理解，即是否以真实发生为要件。我认为此乃灾后房屋需要修复导致不能使用之必然损失，不应以受害方是否在外租房为要件。租金损失计算的参照物也是受灾房屋在灾前的市场租金，否则会造成双方利益的失衡。第三对于室内财产损失部分，最高人民法院系从常理出发认为“原审中，赵某华提交了案涉房屋烧毁前后的比对照片，以及某房屋中介机构及其员工的情况说明等书证，可以证明火灾发生前案涉房屋内存放有较为齐全的家具、家电、衣物、首饰等居家财物，民宅中存放上述居家财产，符合常理。WX公司、ZY公司虽然对上述财产不予认可，但未能作出合理说明。根据赵某华提供的屋内财产明细，结合当地生活习惯、物品购入时间、物品使用折旧情况、受害人生活水平等因素，本院酌定赵某华室内财产损失数额以其主张金额的80%，即1759490.4元（2199363元×80%）为宜”。实践中发生火灾的，消防机关通常也会在第一时间统计火灾损失，此时的数据对于此类案件室内财物损失的认定也具有重要参考意义。在无鉴定条件的情形下，裁判者依照消防机关的火灾损失统计行使相应裁量权，具有相当的合理性。

从上引案件，可以看出，此类案件对于损失的核定的困难，相当多的“损失”是由法院结合相应间接证据酌定的。无论是裁判者酌定，还是第三方鉴定，在此类诉讼中要求物业公司承担责任的“损失部分”的确定，都需要遵循“预见性规则”的制约。比如未及时偿还银行按揭款产生的违约金等就超出了物业公司的可预见性范畴，不应计入物业公司的赔偿范围。这在最高人民法院再审的该起案件中，实际也已经明确指出。在笔者看来尽管理论上或许可以廓清物业公司的责任，即要求物业公司承担因其消极行为而导致的扩大部分损失。但现实中几乎没有评估机构能够鉴定或评估出因为物业公司管理失职而扩大的损失额。也就是说理论上可以厘清物业公司的民事赔偿责任边界，但实践中却几乎是不可能的事情。故物业公司的责任范围便由裁判者依照其过错程度行使自由裁量权的方式来确定。2011年10月份，浙江省高级人民法院审理物业纠纷案件指导意见的新闻发布会后，同时还发布了三个物业服务纠纷的典型案件，其中就有标题为“大年初一燃烟花遭损失，物管不力是否要担责？”的案例。在该案例中，判决物业公司承担的责任也是由法院酌定的，即“根据物业公司的过错程度，酌定其承担40％的责任”。通过笔者的考察，发现实务中在物业公司存在过错的前提下，具体的案件中也以按损失的10%～40%之间确定物业公司的责任为多见。如浙江省高级人民法院审查的再审申请人施某才与被申请人唐某伟、浙江YC物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案^[8]，物业公司承担20%的赔偿责任；前述如上诉人FC（福州）物业管理有限公司与被上诉人廖某培、陈某光财产损害赔偿纠纷一案中，二审法院将物业公司承担的赔偿责任从一审的45%调整30%。前引最高人民法院的再审判决，物业公司承担的责任也是损失的30%。

最后需要说明的是，基于消防管理的特殊性及目的的唯一性——安全，在酌定物业公司的赔偿责任范围时，物业费的高低并不属于也不应当是裁判者考虑的因素。但不可否认，损失的大小及项目的物业费标准高低，在裁判者酌定赔偿责任大小时可能会存在一定的影响。

[1] 案号：（2015）鲁民提字第370号

[2] 案号：（2015）粤高法民申字第50号

[3] 案号：（2018）最高法民再206号

[4] 案号：（2017）闽04民终300号

[5] 案号：（2011）杭西民初字第1812号

[6] 对应《民法典》第179条：承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。

　　法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。

本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

（侵权责任属于民事责任的范畴，《民法典》第179条的规定已经包含侵权责任的承担方式，故侵权责任编不再对此作出重复规定）

[7] 对应《民法典》第237条：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。（内容无实质性修改）

[8] 案号：（2017）浙民申333号

本文节选自《物业服务纠纷判例梳理与实务指引》，方大明 吴志华著，法律出版社2021年1月版