摘要：2018年以来，国家高度重视老旧小区加装电梯工作，这是改善百姓居住条件、应对老龄化社会的必要措施。但是相关争议也层出不穷，本文从建筑物区分所有权角度出发，解析加装电梯相关争议并提出解决建议。在加装电梯工程开工前，表决权争议和相邻关系争议最为突出；加装电梯建成后，存在因加装电梯所有权属性与归属不清引发的后续费用承担和收入分配以及房屋转让后加装电梯权利义务承继等一系列争议。本文在现有理论框架下通过解析加装电梯法律性质、明确权属及其适用法律法规等，提供相关争议的法律解决方案。

关键词：加装电梯、物权、建筑物区分所有权、相邻关系

一、加装电梯背景介绍

（一）基本背景

2018年、2019年、2020年，连续三年，加装电梯都出现在国务院政府工作报中，加装电梯工作不仅是一项改善居民居住条件的重要工作，更是解决老年人居家养老出行难问题的创新探索。20世纪80年代，我国大规模建设6层及以下的多孔预制板住宅，受限于当时的经济条件，这些住宅楼绝大多数都没有安装电梯。根据国家统计局2019年抽样调查数据，2019年底我国65岁及以上老人已经达1.76亿，推动加装电梯工作已经成为保障多层住宅中老年人群生活品质的必由之路。

但是加装电梯工程前后相关争议层出不穷，成为各地加装电梯工作责任部门不得不面对的难题。

（二）典型城市加装电梯的地方规定

自2018年首次在政府工作报告中提出加装电梯后，几乎全国所有省份都已制定了相关加装电梯实施办法，各城市再结合当地具体情况出台了具有针对性的加装电梯政策。

笔者选取了几个具有代表性的城市的加装电梯政策汇总至下表。

《民法典》实施前，表决权争议较为多见，各地曾出现加装电梯需经该楼栋（单元）业主100%同意、⅔同意、½同意等各种标准。《民法典》实施后，各城市关于业主表决的规定已基本与《民法典》第二百七十八条一致，但是笔者对于当前各城市的表决比例之规定仍有不同意见，详见下文。

（二）表决权来源：建筑物区分所有权

关于加装电梯与否的业主表决权来源并非是各地方出台的政策条例，而是业主的建筑物区分所有权。

《民法典》第二百七十一条体现我国采纳了学理上建筑物区分所有权的三元论说，即建筑物区分所有权包括区分所有建筑物共有权、专有权与成员权三要素。建筑物区分所有权以专有权为基础，共有权和成员权具有从属性，区分所有权人一旦获取专有权便自然取得共有部分共有权和成员权。其中，共有权是建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利^[1]。

基于三元论说，加装电梯过程中，如涉及占用专有部分应获得该专有部分所有权人同意；如涉及占用共有部分或改变共有部分用途，应依照《民法典》第二百七十八条之规定进行表决；而各区分所有权人在通过表决方式实现其成员权时，也伴随着相应义务，即遵守共同决议，为在表决通过但一、二楼住户持反对意见的情形下完成加装电梯工程提供法理支撑。

（三）当前表决规定的不足及相关建议

各地加装电梯实践中频繁出现占用小区道路和绿地的情形。除上海市外，上述典型城市关于表决机制的规定中均未对占用小区公共部位提出表决要求。

《民法典》第二百七十四条规定，小区内道路、绿地属于业主共有。依据学界通说，可将共有部分区分为全体共有部分和部分共有部分。全体业主对共有部分共同使用的，称之为“全体共有”。只为部分区分所有人所使用的，则称之为“部分共有”。在一般情况下，某楼栋（单元）的外墙、过道由该楼栋（单元）业主使用，应属于该楼栋（单元）业主之共有部分；而小区道路和公共绿地的使用人并不局限于某楼栋（单元）业主群体，应属全体业主之共有部分。

上海市虽然要求对占用小区公共部位进行表决，但并不区分“全体共有”和“部分共有”。从实务角度而言，加装电梯即占用某楼栋（单元）的外墙、过道，又占用小区道路和公共绿地，是大概率的现象，故而占用“全体共有”部位和占用“部分共有”部位的表决是有必要进行共同且区分安排的，否则，可能出现全体业主表决权裹挟“部分共有”的业主表决权，或者出现“部分共有”的业主表决权僭越全体业主表决权的现象。

三、相邻关系争议分析

（一）相邻关系争议

相邻关系争议是阻碍加装电梯工作顺利推进的主要原因之一，以杭州为例，依据有效的《杭州市区既有住宅加装电梯工作的实施意见》第四条第二款相邻关系人具有事实上的一票否决权，使得部分发泄邻里间原有不满的行为披上了维护相邻关系的外衣。不仅阻碍加装电梯工作推进，还进一步激化邻里间固有矛盾。

（二）相邻关系争议根源：容忍义务的边界不清

相邻关系，是指相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，相邻各方形成的相互给予便利和接受限制而产生的权利义务关系。相邻关系的实质，是相邻各方为避免因行使权利而发生冲突、维护不动产相邻各方利益平衡而互负的一定的容忍义务。唯有超过容忍义务才能构成对相邻关系的妨碍。但是在加装电梯过程中，普遍存在容忍义务的边界不清的情况，导致利害关系人否决权的滥用。

（三）相邻关系争议之建议

在明确容忍义务的边界上，广州市的做法值得借鉴。广州市发布《广州市既有住宅增设电梯技术规程》，该规程详细规定评判是否对通风、采光、通行构成严重遮挡的技术指标。而对于符合相关技术标准的建筑设计，《广州市既有住宅增设电梯办法》并不要求应取得受影响业主的书面同意，以此划清了容忍义务之边界，既减少相邻关系纠纷，又为加装电梯工作合理合法推进扫除了障碍。

未完待续

注释

[1] 《物权法》，梁慧星、陈华彬著，法律出版社。

潘君超 律师