一、问题的提出

在各地政府出台的限购限贷政策影响下，不少当事人出于规避限购令、减少税费、简化手续等原因，往往借他人之名签订购房合同，导致所购房屋登记在他人名下，使得房屋名义所有人与事实所有人不一致，从而容易产生各种问题。在处理此类案件中，常常因借名登记合同的效力不同影响后续的处理，因此对借名登记合同效力的认定至关重要。

二、司法实践中的观点

1、为购买保障性住房而签订的借名登记合同的效力

通常，司法实践认为对于因保障性住房而签订的借名登记合同，属于无效合同。而部分保障性住房经过一定年限是可以在市面上正常交易，若出名人与借名人在合同中约定待转让条件满足时将房屋过户登记至借名人名下，则有司法实践观点认为该类合同是有效的[1]。

（2019）浙0304民初3697号判决

法院认为：关于借名买房的效力问题，涉案房屋性质属于经济适用房，经济适用房并非禁止流通物，本案借名购买经济适用房协议在当事人之间具有约束力，应当认定有效。

2、为规避限购政策而签订的借名登记合同的效力

司法实践中存在一定争议。有部分观点认为合同无效，主要理由为上述借名行为违反社会公共利益[2]。

（2020）最高法民再 328号

法院认为：徐沛欣为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效

相反，也有部分法院认为借名行为不违反法律强制性规定，借名登记合同有效。[3]

(2019)粤0303民初32852号

法院认为：根据合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。鉴于：1.限购政策并不属于法律或行政法规，更不属于法律或行政法规中效力性的强制性规定，故规避限购政策的民事法律行为，并不据此认定无效；2.借名人以出名人的名义购买了房产，也相应占用出名人的购房资格，并不属于损害国家、集体或社会共同利益的情形......

三、争议焦点分析

1、对《民法典》153条第1款的理解

通过梳理司法实践中“认为借名登记合同无效”观点的理由，部分理由可总结为：借名登记合同违反强制性规定，即依据《民法典》153条第1款认定借名登记合同无效。

《民法典》153条第1款来自于原《合同法》第52条中关于合同无效的五项规定进行检验。《合同法》52条在《民法通则》的基础上对于强制性规范进行缩限，只有全国人大和国务院所制定的法律、法规才能成为合同无效的法源。而《合同法司法解释（二）》第 14 条认为“强制性规定”仅仅指的是效力性强制性规定。《民法典》对此作出重大修改，不再区分效力性强制规定与管理性强制规定。

笔者认为，无论《民法典》131条是否作出修改，各地政府出台的关于限购、限贷等政策及保障房的政策，均不属于严格意义上的法律，无法依据《民法典》153条第1款否定借名登记合同的效力。

2、对《民法典》153条第2款的理解

前文已提到，部分法院认为借名登记合同违反社会公共利益，从而否定借名登记合同的效力，即对应《民法典》153条第2款中的公序良俗。所谓公序良俗一般包括公共秩序与善良风俗，前者侧重于社会利益，后者侧重于个人道德。结合保障房、限购政策的出台目的，借名购房行为属违反社会经济秩序的行为，因此需要讨论违反上述政策是否等同于违反社会利益。

首先，从保障房、限购政策出台后实施情况来看，推行保障房制度确实有利于社会其他民众的利益，但限购政策只是单纯通过对购房主体的购房指标限制，并未甄别当事人购房是基于居住或者投机，甚至导致部分不具有购房资额的刚需者大受影响，因此，笔者认为不可直接将违反上述政策与违反公序良俗直接划等号。

其次，笔者认为损害公共利益不意味合同直接无效，应借助比例原则查看借名登记合同是否严重影响社会公共利益需要以无效认定进行干预，对于以住房而非投机为目的的借名人，如果单纯认定借名登记合同无效不能谓有助于实现公共利益。在购买经济适用房或者存在限购令的情况下，需要考察借名人住房条件、购房目的，若借名人存在住房困难，可能因为户籍等原因无法购房，认定借名登记合同无效对其影响严重，亦不公平。

四、小结

综上所述，《民法典》153 条为借名登记合同效力的主要判断依据，根据对第1款在文义范围内的解释，无法直接认为违反各地出台的购房政策会导致合同无效。至于第2款提到的公序良俗，鉴于公共利益的模糊性和概括性，认定上存在争议，而且抛开比例原则空谈有损公共利益，反而是刻板的一刀切行为。当然在司法实践中，各法院对不同情况下借名登记合同效力认定的态度不同，因此为避免风险，建议尽可能避免以借名形式购房。

注释

[1] （2019）浙0304民初3697号判决

[2] （2020）最高法民再 328 号

[3] (2019)粤 0303 民初 32852 号判决

作者简介

桂路露

浙江东鹰律师事务所建设工程四部律师

专注于民商事案件，主要领域为争议解决、建设工程