前言

年初，一则好友合伙买房的新闻在各社交平台上引起了一阵热议，新闻中几个年轻人各出几万元的首付，在杭州某地购买了一套商品房，如此一来不仅不用再租房支付租金，还拥有了属于自己的房屋，未来还能相约共同养老，不由让一些资金不足或没有房票的年轻人大为心动。其实，“合伙买房”并不是新的现象，其本质就是追求不动产的共有状态。

自杭州G20以来，购房者一边面临着节节攀升的房价，一边面临着越发严格的限购政策，无论是刚需购房者还是投资客的资金都不断流入地产。“合伙买房”有着整合房票和资金资源、前期出资较少的优点，但随着近年来地产购买力的超前透支，以及后疫情时代下持续产生经济影响，这种模式所带来的风险正在逐步展现，笔者现就“合伙买房”常见法律问题进行分析。

有关“合伙买房”所购房屋的所有权问题，该房屋由各“合伙人”共同出资，理应是由各“合伙人”共有，但或是出于当地政策限制，或出于“合伙人”自身考虑，部分“合伙人”并不出现在购房合同及不动产权属登记上，此时，各“合伙人”当中就是分成了“显名共有人”和“隐名共有人”，而这两类共有人对外产生的风险也各不相同。

（一）共有形式

我国《民法典》第二百九十七规定：不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有，共有包括按份共有和共同共有。

按份共有中，共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权，未约定或者约定不明确的除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

而共同共有中，共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。这两者在份额、管理、债务承担、财产分割、转让的要求截然不同，基于对房屋的处置便利等考虑，笔者建议选择按份共有形式。

（二）隐名买受人与显名买受人的“代持关系”

合伙买房的部分“合伙人”，或因没有“房票”，或因当地政策限制，或拟参与多个合伙买房项目、或基于保留首套首贷资格等考虑考虑，选择不出现在购房合同和权属登记上，此时除了上述共有关系外，还额外出现了“代持”关系。

《民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；第二百一十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，登记在代持人名下的房屋在权利外观上属于代持人所有，该代持行为无论对代持人还被代持人都存在重大的法律风险。

（三）隐形/潜在的共有人

除已经明确出现在“合伙买房协议”上的共有人，对于隐形的共有人亦不可忽视，例如对于共有人的配偶；如果共有人死亡的，其享有的房屋份额变为遗产，根据遗嘱继承、遗赠、有遗赠扶养协议或者法定继承等不同情形，继承人可能存在多个主体。

不管是隐形共有人还是潜在共有人，对于房屋的管理、处置都大大增加了难度。建议在各“合伙人”配偶事先申明放弃共有房屋权利、作不可撤销的全权委托，以及代持人事先订立遗嘱的方式，尽可能避免出现配偶主张权利或者代持人死亡后产生的共有房屋处置僵局。

房屋的管理责任由所有权人行使。根据我国《民法典》第三百条、三百零一条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务，共同共有要求全体一致同意，按份共有要求2/3以上共有人同意。

购买房屋往往只是“合伙买房”的第一步，如果各“合伙人”需要在一定时间内持有房屋的，那么对于房屋的管理和使用将是一个持续性的问题，不当的管理和使用甚至还有可能产生额外的赔偿责任。对于房屋的管理和使用所涉的问题主要有房屋的装修、使用、收益分配、管理费用的承担、对外债务的承担等。

如果各“合伙人”事先未对房屋的管理和使用问题进行明确约定，在后续持有的过程中很有可能出现因为内部意见不统一而陷入僵局，隐名的共有人在管理权的行使上还将受到权利外观的限制，笔者建议在各“合伙人”在“合伙买房协议”上对此约定明确。

房屋在持有过程中，各“合伙人”内部可能出现共有人经济压力、管理和使用存在分歧等问题，外部也可能受到房价涨跌、持有成本等因素影响，从而导致初始的共有状态无法持续，此时“合伙人”们便面临“退伙”或“散伙”的问题。

1.分割

我国《民法典》第三百零三条规定，共有人请求分割房屋，按照协议约定处理，没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。

如各方事先未对房产的分割条件、评估方式、涨跌处理、权属变更、隐形/潜在买受人处理意见等约定明确的，后续对于该房屋的分割问题极有可能陷入僵局，拟“退伙”的买受人可能面临无法退出的风险，亦或是投入较长的争议处理时间和成本。

2.转让

我国《民法典》规定，在共有人未约定的情况下，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利，共同共有的需要全体共有人一致同意。

如果说房屋的分割类似是“合伙人退伙”，那么房屋的转让就更像是“合伙人散伙”，如存在约定不明的情形，除了前述分割所可能产生的风险外，转让行为还有额外的风险。对于期房，在房屋初始登记前往往难以进行转让，且各地的政策限制不同，部分地区还存在着限制所有权人在一定期限内进行转让的情形，这些都使得各“合伙人”持有房屋的时间变长、退出的成本变大，即使房屋未受到转让时间的限制，在转让价格协商、税费的承担、房价款分配上也可能出现新的纠纷。 

我国《民法典》第三百零七条规定，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务；此外，对于按份共有人，偿还债务超过自己应当承担份额，有权向其他共有人追偿。

对于共有物管理费用、包括水电、物业费用、房价下跌的出资损失、贷款的承担以及违约、侵权行为造成的损失等都属于共有债务，这其中最为主要的债务就是贷款，贷款的申请形式上主要可以分为三种：

1.各“合伙人”共同申请贷款。该种贷款方式只在少数地区、少数银行间能够适用，而大多数银行通常要求贷款申请人须与购房合同买受人一致，且极少向非配偶、亲属的共同贷款人批准贷款；

2.由显名“买受人”申请贷款，其他“合伙人”作为共同还款人。但实践中大多数银行一般仅支持直系亲属或者配偶作为共同还款人。

3.由显名“买受人”申请贷款，其他“合伙人”作为保证人。相较于前两种贷款模式在银行层面的限制，保证人模式更为容易适用，也更容于保障显名买受人的利益，避免出现只有显名的买受人承担还款和征信的风险，在保证方式上笔者建议选择连带保证方式。

如果无法适用上述任何一种贷款申请模式的，各“合伙人”就需要通过内部协议对于共同还款事宜进行约定，贷款申请人对外将面临更大的还款风险和征信风险。

目前二手房交易过户主要涉及的税种有契税、个人所得税及增值税，具体的纳额往往受到主体、持有时间、房屋性质、面积等多方面因素的影响，由于房屋本身的总价就较高，所以税收对于房屋的交易还是存在一定的影响，笔者主要从购买和转让两个环节进行分析：

1.购买环节：契税

财政部、国家税务总局、住房城乡建设部2016年颁布的《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》规定：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2.转让环节：

（1）个人所得税

国家税务总局2006年颁布、2018年修改的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》规定：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

（2）增值税

财政部、国家税务总局2011年颁布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。2015年该规定将年限由5年改为2年。

综上，“合伙买房”的各“合伙人”需要考虑房屋持有时间对于税费的影响，如果要避免由此产生的交易难度的，通常需要由转让方要承担这部分税费，同时也需要将应缴税额计算在“合伙”的成本当中。

1.显名共有人的主要风险

（1）在当前的限购政策之下，从经济层面考虑，显名的共有人属于贡献了“房票”，意味着在该房屋持有期间其无法再购买自己的房屋，同时也失去了首贷的优惠；

（2）如出现其他“合伙人”断供且其他“合伙人”并未作为共同还款人或者连带保证人的，显名的共有人作为贷款主体将承担全部的还款责任，甚至可能面临诉讼、个人财产被执行以及征信等问题；

（3）显名共有人作为房屋所有权人对外承担一切责任，包括房屋的管理费用例如物业管理费用、因房屋租赁产生的违约责任，或是房屋在使用过程中产生侵权责任等；

（4）显名共有人作为房屋的所有权人只有在房屋的所有权转让后方能退出，而“合伙人”内部无法协商一致、限制转让政策或房市遇冷等因素都将对其退出造成影响；

（5）如“合伙买房”协议约定不明，且无法证明其他“合伙人”人在后续的管理、使用和转让过程中实质性参与的，其他“合伙人”的出资极有可能被认定为民间借贷，显名的共有人除了承担了上述（1）-（4）的风险外，还要向其他“合伙人”返还出资款；

（6）显名共有人在对外承担一切责任后，在“合伙买房协议”有约定的情况下，通常还需启动诉讼程序向其他“合伙人”追偿，如“合伙买房协议”没有明确约定或无法证明存在合伙买房事宜的，由此产生的风险需由其自行承担。

2.隐名共有人的主要风险

（1）隐名的共有人并非在不动产登记上的房屋产权人，内部的约定不能对抗善意第三人，如显名共有人未经隐名共有人同意，擅自将房屋出租、转让、用于抵押或者因其个人债务被查封、执行，隐名的共有人难以对外主张权利，只能向显名一方主张赔偿，如显名乙方缺乏履行能力的，隐名的共有人将面临巨大的损失，如隐名共有人已作为共同还款人或者连带保证人的，其还将履行还款义务；

（2）在司法实践中，如“合伙买房”协议约定不明的，隐名共有人往往无法取得房屋的所有权，只能份额部分的房价款；如其无法证明在后续的管理、使用和转让过程中实质性参与的，隐名共有人的出资极有可能被认定为民间借贷，只能要求返还出资。

（3）由于隐名共有人的所有权人身份对外不具有公信力，故其也难以行使对房屋的使用、管理和交易的权利。

（4）即使隐名的共有人最终取得房屋所有权，也极有可能无法使用房屋，例如前所有权人在房屋转让前签订了长期的租赁合同，或在房屋上设立居住权等情况。

尽管合伙买房存在着种种风险，但这种模式仍然吸引着一批又一批的购房者，有人因资金、房票所限，有人因投资房产带来了巨大溢价所驱使，但究竟是赚得盆满钵满，还是落得一地鸡毛，在结束“合伙”前仍是一个未知数。