商榷与探索 | 略论联合开发中仅投资人承担工程款支付责任时承包人的建设工程价款优先权
本栏目由本所创始人兼名誉主任王建东教授主持，围绕工程建设领域疑难复杂法律问题展开思考，诚邀各位“多出难题”，共同“破解难题”。
主持人语
十多年前，杨国锋以《论建设工程优先权》为题，洋洋洒洒写了篇5万多字的硕士论文，我给予了颇高的评价：此题可到此为止了！然而，十多年来，此题一直热度不减，文章层出不穷，司法解释、指导性意见和指导性案例持续不断。还是列宁说得好：“理论是灰色的，只有生命之树常青。”丰富多彩的实践永远是学术研究的不竭源泉！
取得土地使用权的一方与另一方（通常为投资方）合作对房地产项目进行开发，实践中存在仅非土地使用权方作为发包人与施工单位签订施工合同的做法，或者联合体共同与施工单位签订施工合同，但同时约定工程款支付义务由联合体中的投资方承担，施工单位不向联合体中土地使用权方主张工程款债权。施工单位向联合体双方主张工程款，当法院基于合同相对性或者各方关于联合体中土地使用权方不承担工程款支付责任的约定，仅判决工程款由联合体中非土地使用权方承担支付义务时，承包人能否享有建设工程价款优先权的问题就出来了，不同结论对当事人权利影响极大，特别是在发包人暴雷的情况下。
《民法典》第807条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《建设工程施工合同司法解释一》（法释〔2020〕25号）第35条：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”按照上述规定，与发包人签订合同的承包人享有优先权，但从优先权的实现方式看，是通过对工程折价或者拍卖完成，如果发包人不是土地使用权人，要对工程折价或者拍卖就存在障碍。所以主张不享有工程款优先权的观点认为：从建设工程价款优先权的实现方式看，本身就暗含了发包人应是土地使用权人的前提，所以在联合开发房地产情况下，如果法院判决联合体中土地使用权人不承担工程款支付责任时，承包人就不享有建设工程价款优先权。主张可以享有建设工程价款优先权的观点认为：优先权享有与否并不要求发包人必须是土地使用权人，因为在联合开发房地产的过程中，联合体双方间必然存在对建设工程产权的分配的，非土地使用权人的联合体成员方通过分配也会成为特定工程的产权人，对其享有产权的工程部分承包人是可以主张优先权的，且实践中对该享有产权部分的工程进行折价或者拍卖也是可行的。
两种观点都有其合理性，优先权的实现涉及建设工程产权的处分，如果发包人对建设工程不享有所有权，处分已无从谈起。在确定是否享有建设工程价款优先权时，应当考虑到发包人是否对建设工程享有所有权的问题。但土地使用权人与建设工程产权人是不能划等号的，土地使用权人在工程建设完成后属于法律上的天然的产权人，但非土地使用权人在工程建成以后，通过工程权属的分配也可以成为建设工程的产权人，特别是在联合开发房地产的情况，这种分配是必然存在。所以在考虑发包人是否对建设工程享有所有权的问题时，不能仅以非土地使用权人就戛然而止，而应深入分析非土地使用权人是否会取得建设工程所有权。
建设工程价款优先权制度的价值基础，有保障农民工工资支付、保障公共利益需要、合同抗辩权延伸等多种观点，至今在法学理论及司法实践中并未形成统一观点。从近30年来的建设工程价款优先权制度实践效果看，其在衡平各方利益方面是发挥了巨大作用的。建设工程飞速发展的过程中，建设工程价款优先权制度保障承包人投入的人力与物力，当然也保障建筑业工人的工资；同时也在某种程度上抑制了发包人通过工程抵押融资大铺摊子的做法。在合作开发的非常规开发方式中，也应延续建设工程价款优先权的衡平功能，而不应简单地以发包人为非土地使用权人就直接排除建设工程价款优先权。
从法律规定上看，建设工程价款优先权中的“发包人”并未限定为土地使用权人，也并未规定发包人必须是一手的建设工程所有权人，所以发包人是否为土地使用权人并非承包人是否享有建设工程价款优先权的前提条件。建设工程价款优先权是否享有的裁判与权利能否实现是两个不同概念，如最高人民法院的指导性案例154号中，就认为“在建设工程价款强制执行过程中，房屋买受人对强制执行的房屋提起案外人执行异议之诉，请求确认其对案涉房屋享有可以排除强制执行的民事权益，并不否定原生效判决确认的债权人所享有的建设工程价款优先权的，仅影响该生效判决的具体执行”。在仅非土地使用权人的联合体一方承担工程款支付责任的情况下，承包人仍然可以享有建设工程价款优先权。在威海市中级人民法院（2023）鲁10民初52号、山东省高级人民法院的（2024）鲁民终1213号案中，法院就采纳了我们的代理观点，判决仅非土地使用权人的联合体一方承担工程款支付责任的情况下，同时判决施工单位享有建设工程价款优先权。该案执行过程中，法院首先要求联合体双方确定非土地使用权的联合体一方分配的工程范围，当前已就非土地使用权的联合体一方分配的部分工程拍卖并将拍卖款优先支付施工单位。
在联合开发房地产项目中，仅非土地使用权人联合体一方承担工程款支付责任的情况下，承包人享有建设工程价款优先权，该结论符合建设工程价款优先权的法律规定。
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