树立正确风险意识 维护诚信交易秩序——关于最高人民法院近期民事审判工作通知房地产纠纷部分的解读
——关于最高人民法院近期民事审判工作通知房地产纠纷部分的解读
一、通知的背景
自《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）文件下发以来，楼市调控政策持续将近两年，商品房销售市场低迷，销售价格出现回落，买受人要求解约退房、撤销合同、确认无效、降价补偿的声音此起彼伏，各地商品房买卖合同相关纠纷频发。在这一背景下，最高院下发此通知，要求各级法院通过民事审判导当事人树立正确的市场风险意识，维护诚信的市场交易秩序。
二、对通知内容的解读
1．贯彻落实调控政策
本次通知关于房地产纠纷部分的内容中，最高院强调各级人民法院要妥善审理房地产纠纷，促进国家房地产调控政策贯彻落实。中央加强房地产调控之后，楼市进入严冬，各地房价有所下跌，调控取得了一定的成效。中央三令五申一再要求各地贯彻落实调控政策，巩固调控成果，促进房价合理回归，促进房地产市场长期、稳定、健康发展。最高院本次通知正是对中央政策精神的响应。
2．严格适用情事变更
本次通知中关于房地产纠纷部分的内容中还强调严格适用情事变更原则。情事变更是指，合同成立后，发生与双方当事人无关的原因引起的社会环境的异常变动，造成当事人一方遭受重大损害，此时双方当事人可重新协商，协商不成的，受损害的一方可以请求法院解除合同或者变更合同。法律上关于情事变更原则的规定主要体现在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号，以下简称《合同法解释（二）》）第26条。条文规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”情事变更不同于一般的商业风险，商业风险是商业活动中，由于各种不确定因素引起的，给商业主体带来获利或损失的机会或可能性的一种客观经济现象。国家宏观调控下，市场出现涨跌在买卖双方正常的房价预期之中，是正常的商业风险。如果不区分情事变更与商业风险，甚至将两者等同，可能导致情事变更原则被滥用，不利于保护合同当事人的合同利益、信赖利益和维护交易秩序的稳定。
在最高院的本次通知以前，最高院曾发布《最高人民法院关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》（法[2009]165号），要求各级人民法院务必正确理解、慎重适用《合同法解释（二）》第26条的条文。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核。浙江省高级人民法院民一庭《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》中也曾提到应根据个案的情况，严格适用情事变更原则并逐级层报省高院审核。
3．强调维护交易秩序
本次通知中，最高院还强调要提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性，促进房地产市场健康发展。要注意通过民事审判引导当事人树立正确的市场风险意识，维护诚信的市场交易秩序。合同当事人在缔约时应当对合同履行时所可能面临的市场风险、交易风险有必要的预见和判断，合同一经签订，双方对合同利益及合同目的就应确定，因合同本身反映了双方当事人履行合同的信赖关系，由此就产生了合同当事人的信赖利益。如果已经签订的合同因正常的市场风险而被随意撤销或确认无效，签约后任意反悔，不讲诚信，那么合同就如同一纸空文，正常的市场交易秩序就无法保障。法律应当保护当事人已合理预见、经合同确定且被当事人信赖的合同利益，维护诚信的市场交易秩序。因此，法院不能置当事人的信赖利益及诚信的交易秩序于不顾，支持任意一方当事人随意提出的撤销合同或确认无效的请求，合同条款不能被轻易撤销或者确认无效。
三、小结
综上所述，最高院本次通知关于房地产纠纷部分的内容进一步要求各级法院贯彻落实调控政策，并重申和强调应严格适用情事变更原则，维护当事人的合同权益和交易稳定，旨在维护法律严肃性、落实国家调控政策，以及维护经济社会平稳较快发展。因此，在房产调控新形势下，法院也将继续落实调控政策；商品房买卖合同的当事人欲以情事变更原则为依据提出解约退房的，法院在审理此类案件时将非常慎重，以此为由解约的难度相对较大；当事人任意撤销合同或者确认无效的，将很难得到法院的支持。今后法院在审理案件时将注重引导当事人树立正确的市场风险意识，维护诚信的市场交易秩序。
以上政策解读供读者参考。
浙江腾飞金鹰律师事务所
二〇一二年二月二十七日