前      言

房地产市场寒意正浓，在经历了2008-2009年的“V型反转”、2009-2010年的“回归调控”、2010-2011年的“深度调控”后，我们今天看到了激烈调控的副作用之一——退房现象与相关法律纠纷的激增。

从2011年下半年开始，房地产市场中关于降价与退房的种种议论变为现实的纠纷，诉讼案件增长率居高不下。我们仿佛回到了2008-2009年度，一方面开发商大幅降价后热销，一方面已购房的老业主打砸抢开发商的办公室、售楼处。与2008-2009年度不同的是，当时房价迅速V型反转了，退房之声随之销声匿迹，但这次，到目前为止，我们没有看到房价还会迅速反转的可能性。从政府层面来说，也基本不太可能会容忍这种情况的再次发生，于是伴随着轰轰烈烈的降价销售，同样轰轰烈烈的退房、房闹开始了。退房对于开发企业的杀伤力无须多言，把已经收在自己口袋里的销售款再拿出来，这种事情如果不致命，那世上就没有致命的事情了。我们必须勇敢地承认，大部分开发企业将在2012年面临一个退房潮，至于潮水最终会有多高，还有待观察。

因此，我们将本年度房地产法律报告的主题锁定为“退房”。在正文阐述部分，我们对退房现象从原因、表现、后果等全方位做了一个梳理。从时间轴线上来说，我们将从商品房预订阶段开始阐述直至交房阶段；从退房的内在逻辑上来说，我们将分析法定退房事由、约定退房事由、其他退房事由等。

实事求是地说，这是一份会让我们的开发企业老总看后不舒服甚至背流冷汗的年度法律报告，因为你将会发现原来在法律上有那么多可以提出退房的理由和事由；但这同样也会是一份让你受益匪浅的年度报告，因为你看了，你就可以在开发过程中提前预防风险，不至于躺着都中枪。毕竟在目前的房地产市场形势下，对开发企业来说，活着比什么都重要。

                                    房地产年度法律报告撰写组

                                            2012年2月