文｜吴双彦

自《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》（以下简称“《民法典合同编解释》”）出台后，以房抵债协议的效力界定就有了较为明确的法律规定。

《民法典合同编解释》第27条第1款规定，“债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。”《民法典合同编解释》第28条第1款规定，“债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议的，人民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该协议的效力。”

以房抵债属于以物抵债的一种具体形式，因此根据上述两条司法解释，我们可以得出，《民法典合同编解释》对于以房抵债协议的效力问题是依据以房抵债协议的达成时间进行了分类规定：

1.若以房抵债协议的达成时间在债务履行期限届满之后，且该协议不存在影响合同效力的情形（比如行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效），则该协议原则上有效。

2.若以房抵债协议的达成时间在债务履行期限届满之前，则协议的效力取决于基础债权债务关系的效力，法院会先对基础债权债务关系的真实性、合法性以及具体内容进行实质性审查。若基础债权债务关系明确且无争议，也不存在合同无效情形，则认定以房抵债协议有效。若基础债权债务关系尚未查明或存在争议，则应先对基础债权债务关系进行审查，在此基础上再行判断以房抵债协议的效力。

根据《民法典合同编解释》第27条第2款的规定，对于在债务履行期限届满后签订以房抵债协议的，如果债务人或者第三人未按照约定履行该协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人可以选择请求债务人履行原债务，或者请求债务人履行以房抵债协议。此时债权人享有选择权。

根据《民法典合同编解释》第28条第2款的规定，对于在债务履行期限届满前签订以房抵债协议的，如果债务履行期限届满后，债务人或者第三人未按照约定清偿债务，债权人请求对抵债房屋拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院予以支持；若债权人请求抵债房屋归债权人所有的，人民法院则认定该约定无效，不予支持。

由此我们可以看出，以房抵债协议的效力和实际履行均受协议的达成时间影响。在实践中，我们应当对达成以房抵债协议的时间点以及约定的具体履行方式予以高度重视，以规避相关法律风险。

吴双彦，浙江东鹰律师事务所建设工程三部律师助理，毕业于西南政法大学法学专业。