住宅小区是极其具有中国特色的社会场域，基于此场域建构其的区分所有权制度及物业服务合同法律关系同样具有中国特色。但是当前住宅小区业主的“权利运动”并未在现有的法律体系内得到充分的支持。

区分所有权是现代民法对现代商品化住宅的一项反映，是土地资源有限性特征下的产权结构多元化体现。大陆法系国家中基本都有内涵与外延基本可以完全对应的范畴，如德国法律中的“Wohnungseigentum”，法国法律中的“la copropriete des immeuloles bates”建筑物区分所有权的“区分”系其于传统所有权的主要分野。以区分所有权为基础的三项权利，包括专有部分的所有权、共有部分的共有权以及业主的管理权，此三项权利的集合就是建筑物区分所有权。

自物权法时代起，我国法律已经明确了区分业主区分所有权制度，《物权法》第七十条明确规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，《民法典》第二百七十一条延续这一规定。共有部分的权利包括共有和共同管理的权利，基于文义解释，共有和共同管理并不包含“多数决”、“一致行动”的意思，而更应当被解释为不超越权利边界的分别行使，然而在实践中却出现了异化的情况。

业主行使共有权和共有部位管理权时应当履行业主共同决定的程序。具体哪些事项应当履行该程序，则规定在《民法典》第二百七十八条中，在该条中设计了一条兜底条款，即第（九）项——“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。兜底条款是立法者为克服成文法局限性而采用的一种立法技术。在解释兜底条款时应当遵循“合目的性”的原则，否则，在无法穷尽事例的前提下，所有的情形都将落入兜底条款的射程之中。

以第（九）项为例，在使用时，首先应当优先考虑前八项必须由业主决定的事项，在穷尽前述事项后，还应当满足两个前提，（1）适用兜底条款需与已明确列举情形相联系，即只有与已列举情形存在实质内容的关联性时，才能适用兜底条款。兜底条款是立法技术，隐含未被例示情形与已例示情形逻辑上同质性。因此，“相联系”应理解为两者实质内容的关联性。兜底条款受列举性规定制约，解释时需联系前文确定具体含义与边界。（2）兜底条款的适用需参照同条款已明确列举情形所设置的标准。标准是指统领各种例示情形实质性内容的准则，虽表述各异，但明示或暗含这种准则。聚焦业主共同决定的事项，应当是涉及全体业主利益的事项，而非仅和部分业主有关的事项。在现实中，业主共有部分可能是与全体业主有关的，也有可能仅仅与部分业主有关，当后一种情形出现，却错误适用《民法典》第二百七十八条时，确实有超越权利边界之嫌。

实践中，多数法院会认为涉及业主共有利益的行为，均属于《民法典》第二百七十八条第（九）项中有关共有和共同管理权利的重大事项，应当通过业主委员会提起诉讼，或者由符合法律规定的业主提起共同诉讼。《民法典》中“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”是对建筑物区分所有权的中管理权全能的概括性例举，不能成为否定单个业主起诉建设单位或其他个人或单位就公区共有部分承担民事责任的合适理由。

建筑物区分所有权是专有权、共有权及管理权的集合。但是基于共有部分请求他人为或不为一定行为，应当依据其请求的具体内容而归入不同的权能内。我国立法采三元论说，是为调整区分所有者个人和团体之间的矛盾。回顾各国有关区分所有权制度的建构历史，都经历了因过分重视保护专有权而导致区分所有权利人个人的膨胀，再到过分强调团体利益的过程。建筑物区分所有权制度在立法方面的调整是平衡个人利益和团体利益的。而将公区部分全部问题归入建筑物区分所有权共有权或共同管理权的解释立场不利于个人利益与集体利益的平衡。

建筑物区分所有权的共有部分，应当是对内，及业主A与业主B之间，如果对同一共有部位的使用产生了矛盾，才应该考虑共有权的问题。而当小区的共有部位遭遇了外部的侵扰，举例说，如果业主个人因为公区被侵权，而提起侵权之诉，要求侵权人赔偿损失或将公区恢复原状。基于客观理性，并不会有其他业主反对业主的行为。

 无论是民法典规定的全体业主决定事项所需履行的规则，还是成立业委会，在现实中面临多方面的难点。业主委员会的成立需要达到一定的业主参与表决比例，这在实际操作中往往难以实现。业主之间意见不一、动员难、召集难等问题导致业委会前期筹备效率低下，甚至可能在筹备过程中就解散。部分业主对参与业主委员会的工作缺乏兴趣，或者对业主委员会的功能和作用认识不足，导致参与度不高。这不仅影响了业主委员会的成立，也影响了其后续的运作和决策。一些业主委员会的成立初衷是为了解决与物业企业的矛盾，但部分成员可能存在对物业企业的过度敌对情绪，难以形成有效的沟通和协商，有时甚至采取过激行动，这不仅无法有效解决问题，还可能加剧矛盾。业主们的成员来自不同的背景，有的可能缺乏专业知识，有的可能时间精力有限，还有的可能带有私人目的。这些因素使得业委会内部利益协调变得复杂，影响了工作效率和决策的公正性。虽然《民法典》等法律法规为业主委员会的成立和运作提供了指导，但在实际执行过程中，可能存在法规不明确、执行力度不足等问题，导致业主委员会难以依法有效运作。在业主委员会的成立过程中，可能会遭遇来自开发商、物业服务企业等方面的干预和阻力。这些外部因素可能会通过各种手段影响业主委员会的成立和运作。政府和相关部门在业主委员会的成立和运作中扮演着重要的监督和指导角色。然而，由于资源有限、专业知识缺乏等原因，可能导致监督和指导不到位，影响业主委员会的正常运作。

建筑物区分所有人对于某种具体建筑物区分所有权权益的内心维权动机是有着程度差异的。在制度经济学的经典模型中，“公用品”作为一种效用不可分割地影响整个公众而不问任何个人是否愿意消费的商品，能够准确地解释共有部位在住宅小区场域中的地位。在公共品模型中，不可避免地会出现只分享收益而不愿意分担或者只愿意少分担成本的“搭便车者”。若将共有部位视为一种权益的标的物——即建筑物区分所有权指向的对象——当此种权益的标的物范围足够小时，所有人由于存在空间上的客观差异，内心维权动机也存在差异，例如，顶楼业主在屋面搭建违章建筑，对于高层的业主和低层的业主影响程度是不同的，一般来说高层业主的维权动机会更强。受影响大的业主选择起诉侵权人，可以视为类似的必要共同诉讼，无需追加那些不愿参加诉讼的业主，很明显这样处理兼顾公平效率，也利于其他共有权业主。

类案识别的理论滥觞于亚里士多德对于公正的表述，即类似情况应当得到类似处理。罗尔斯、哈特、德沃金均在曾论述过类似案件类似判决对公正的重要意义。判例法国家的法官们在审判实践中离不开案件比对工作，从法学院时期开始，他们就大量学习先例，案件比对与其说是一项技术，不如说是一种法律适用习惯。但即便如此，类似案件的识别之于他们也不是一项信手拈来，毫无悬念的工作。在确证一个待判案件和某个先例是否类似的时候，法官和律师，甚至不同法官之间也会存在争议。但是，判例法发展绵延上百年，依然有着蓬勃的生命力，这足以证明类似案件的识别技术并非虚无缥缈的玄学，而是一种具有一定可操作性的法学方法。

类案识别的具体步骤分为两步，第一步是确定比对要素为案件关键事实。在比对实践里，这种案件关键事实有可能与争议焦点、案由相重合。原因在于，当某种关键事实具有法律效果或法律意义，此种案件事实将不可避免地转化为争议焦点或案由。而当识别的眼光流转于案件关键事实中时，我们还应当注意，待识别案件可能存在多个案件关键事实，每次应当仅就一个问题展开识别比对。

第二步是提炼比对关键事实。英国侵权法上的Donoghue v Stevenson案，原告因喝到有腐烂蜗牛的啤酒而患病，尽管与生产商无合同关系，法院确立了邻人原则，即人们必须对其邻人尽到合理注意义务，防止对其造成伤害。此案是英国法上的重要先例。在Grant v Australian Knitting Mills Ltd案中，原告因裤子中的过量亚硫酸盐导致严重皮疹。被告主张生产商对产品的控制权是关键，但法庭未采纳。法官指出，裤子中的亚硫酸盐无法被合理察觉，且裤子未发生状态改变，生产商有责任对使用者承担合理注意义务。最后，判决裤子生产商应承担侵权责任。以上两起类案，案件的关键事实是原被告无合同关系，围绕在这个关键事实周围的其他事实还有消费者、产品存在瑕疵、下次导致损害等等。

在中国裁判文书网以“建筑物区分所有权纠纷”为案由，以“共有”为关键词进行搜索，整理出以下四起案件，争议的焦点均是原告诉讼主体是否适格。

在目前概括式的共有部分定义体系中，共有部分的分类是一个被忽视却又关键的法律概念，正是因为这种被忽视，在发生共有部分纠纷时，诉讼主体资格也被概括化地要求必须为必须是全体业主或授权的业委会。结合类案分析结果，可以将共有部分重构为三种类型：

在研究建筑物区分所有权的权能问题时，我们发现虽然《民法典》中对其进行了概括性的描述，但在实际的司法实践中，法官们往往会将权利标的物的范围作为主要判断依据。这一做法既体现了法律的灵活性，也反映了司法实践对具体案件的细致考量。但是再未经立方层面的确认前，共有部分三元化重构仍缺少其权威性。

共有部分的相关规定为建筑物区分所有权提供了基本的法律框架，明确了业主在共有部分和专有部分所享有的权利和承担的义务。然而，法律条文往往只能提供原则性的指导，难以涵盖所有复杂多变的实际情况。在立法层面明确前，法官在审理具体案件时，需要根据案件的具体情况，结合法律条文进行解释和适用在审理建筑物区分所有权纠纷时，应当更多关注权利标的物的范围，结合共有部分三元化结构对。当事人的权利义务进行分配。建筑物区分所有权中的共有部分的三元化对于明确业主的权利和义务、解决纠纷以及维护社区和谐具有重要意义。不同类型的共有部分仅要求不同范围的权利人共同参与管理。这种制度设计旨在确保建筑物的共有部分得到合理利用和有效保护，同时也平衡了不同业主之间的利益关系。