Web3.0时代的房地产行业：房产类RWA项目发展前瞻
什么是“真实世界资产” 真实世界资产（real world assets，简称“RWA”）是指存在于现实世界中的有形或无形资产，通过区块链技术进行数字化或代币化，使其能够在区块链上进行交易和管理。这些资产包括但不限于房地产、股票、债券、艺术品、贵金属、知识产权等。RWA的核心目标是将传统资产引入去中心化金融（DeFi）生态系统，提升资产的流动性、透明度和交易效率。
引言：数据交易与真实世界资产
（一） 关于“真实世界资产” RWA的运作主要分为以下几个关键步骤1： 1 资产选择与评估 资产选择：选择适合代币化的资产，可以是房地产、债券、股票等有形或无形资产；资产评估：对资产进行市场价值评估，考虑其市场价格、历史表现、物理状况等因素，确保代币化后的资产价值准确反映其真实价值。 2 法律框架与合规 在代币化之前，必须明确资产的所有权和法律地位，确保其合法性和可追溯性。这通常涉及契约、发票等法律文件的确认。对于涉及证券监管的资产，需遵守相关法规，如KYC（Know Your Customer,客户身份验证）和KYB（,Know Your Business,企业身份验证）标准，并选择交易平台，确保项目符合反洗钱要求（AML, Anti-Money Laundering） 3 代币化与信息桥接 代币化：将资产信息转化为数字代币，嵌入区块链数据中。每个代币代表资产的部分所有权或份额。信息桥接：通过预言机（如Chainlink）将链下资产数据导入区块链，确保链上代币与链下资产的价值同步。 4 智能合约 开发智能合约（Smart Contract）以便自动化执行交易和确保资产代币化过程的透明度和不可篡改性。智能合约2是存储在区块链上的数字协议，能够在满足预先设定的条件时自动执行特定操作。它们以计算机代码的形式存在，旨在减少对中介机构的依赖，提高交易的效率和安全性。 5 交易与流动性管理 代币化后的资产可以在二级市场上交易，提高流动性。投资者可以通过购买代币获得资产的部分所有权，并按份额获得收益。通过DeFi协议，RWA可以用于借贷、质押等操作，进一步扩展其应用场景。 6 资产管理与赎回 资产管理是一个持续的过程，包括收益分配、资产维护等。代币持有者可以根据协议条款赎回或回购代币。 据rwa.xyz网站的统计，截至2025年1月7日，链上的RWA项目总支为154亿美元，81582名RWA项目持有者，3境外咨询机构预测：2025年，全球RWA项目的市场规模将达到500亿美元；4麦肯锡和波士顿咨询公司预测：到2030年，全球对非流动性资产的代币化可能创造一个价值在2万亿美元到16万亿美元之间的市场；5环球网则预测：“到2030年，中国RWA资产规模或将达到百万亿元规模6”。 rwa.xyz网站的统计数据 （二） RWA项目在中国的落地与发展 根据公开的新闻报道，RWA项目在中国（香港及内地）均有已落地项目。 中国内地 1.马陆葡萄RWA项目：2024年11月，上海左岸芯慧电子科技有限公司发布了农业领域的首个RWA项目：马陆葡萄RWA项目，并完成1000万元股权融资。该项目通过将农业资产数字化，提升了资产的流动性和融资效率。 2.协鑫能科光伏绿色资产RWA项目：2024年12月，协鑫能科与蚂蚁数科合作，将位于湖北省、湖南省的约82兆瓦“鑫阳光”户用光伏作为RWA锚定资产，通过区块链和物联网技术，将项目的价值、运营和收益等数据数字化，形成数字通证，实现融资金额超过2亿元（备注：公开新闻报道中均提及“境外融资”，故推测项目本身在中国香港运行）。 中国香港： 香港金融管理局Ensemble项目：2024年3月，香港金管局启动了Ensemble沙盒项目，旨在支持香港代币化市场的发展。8月28日，金管局公布了该项目的第一阶段进展，详细介绍了四大代币化主题案例，包括固定收益和投资基金、流动性管理、绿色和可持续金融，以及贸易和供应链融资，其中包括：朗新科技新能源充电桩RWA项目：72024年8月，朗新科技与蚂蚁数科合作，在香港完成了国内首单基于新能源实体资产的RWA项目，金额约1亿元人民币。该项目通过将充电桩资产代币化，成功实现跨境融资，资金将用于支持储能和充电桩产业发展。 这些项目的落地，标志着中国内地和香港在RWA领域的探索取得了积极进展，为实体资产的数字化和跨境融资提供了新的路径。
“深房理”旧事与境内房产类 RWA项目的可行性探析
作为RWA项目核心的“代币”（又译为“资产通证”，Token），其在中国（内地）的法律地位仍处于“不合法”状态：2017年9月，人民银行等七部委联合发布《关于防范代币发行融资风险的公告》,将代币发行行为定性为：“融资主体通过代币的违规发售、流通，向投资者筹集比特币、以太币等所谓‘虚拟货币’，本质上是一种未经批准非法公开融资的行为，涉嫌非法发售代币票券、非法发行证券以及非法集资、金融诈骗、传销等违法犯罪活动”；2021年9月，人民银行等11家国家机关发布《关于进一步防范和处置虚拟货币交易炒作风险的通知（银发〔2021〕237号）》，再次重申“虚拟货币相关业务活动属于非法金融活动”。在司法实践中，如交易合同涉及虚拟货币买卖，则合同会被法院认定无效。8正是基于上述法律框架，被称为内地RWA项目第一单的“马陆葡萄RWA”项目并不包含代币，“马陆葡萄RWA和普通含有实物赋能的数字藏品并没有本质上的不同。（个人投资者）用户只拥有了两斤葡萄的提货权”9。 房屋的“股份化”与国内现行的关于房产交易的监管规定不符合。根据公开报道，在美国境内的房地产RWA项目，其核心要素在于设置“股份化的房产份额”（fractional ownership）。10通过将实体房地产资产转化为区块链上的数字代币，这些项目实现了部分所有权，提高了流动性，并扩大了投资者的参与范围（另一种类似的操作方式是，将房产注册在一家公司名下，将公司的股权代币化）。而这样的交易架构设计，很容易让人联想到2021年引起舆论关注的深圳炒房团事件：“深房理”。“深房理”通过招募会员以众筹的方式购买房产，并将房产份额分配给不同会员。具体操作包括：招募股东或合伙人：会员发布招募广告，寻找其他会员共同出资购房，并签订代持协议，明确各自的出资比例和对应的房产份额；房产登记在某一会员名下，但实际所有权由多个会员按份额共有，这种方式规避了限购政策，使得没有购房资格的人也能参与炒房。“深房理”事件最后的定性是：“涉嫌房产众筹和代持、违规套取信贷资金进入房地产市场、虚假广告宣传、隐瞒收入偷逃税款、伪造国家机关公文、非法集资等多项违法违规问题”11。 然而，在理论上，房屋可以按份共有并且不动产的份额可以转让。《民法典》第二百九十七条、第二百九十八条规定：“不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有”，“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”；并且，在实务中，因复杂的继承关系出现数个按份共有人的情况。而关于不动产份额的转让，《民法典》的第三百零五条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”。因此，在商品房限购逐步放开的背景下，对于购房资格的限制淡出，房产类RWA项目仍有开展的空间。 除了直接将房屋本身分割成可流通的份额之外，分割房屋的收益权（租金收入）也是境外RWA项目的常见模式。在美国的RealT平台上，用户持有房产代币则可以每个月从分得该房屋的租金。12类似的项目在中国内地的停车行业已有所发展：对一些难以出售商品住宅内地下车位，停车公司将停车位的收益权制作成“产品”分割销售，个人用户通过取得收益权份额进而获得收益，停车公司、小区的物业管理公司同时在其中取得收益。
域外对RWA项目的监管情况简介
以美国的RWA项目为例，根据美国法律，RWA项目通常被分类为证券，因此，它们必须遵守联邦和州证券法规，包括1933年证券法和1934年证券交易法，13或者，是符合豁免条件：其中一种豁免是替代交易系统（ATS）。ATS允许企业在注册为ATS的情况下运营平台，它是一个传统或数字化证券的买卖市场。14除了注册之外，还包括信息披露与投资者验证程序： （1）透明披露：RWA项目中的代币发行人，应提供关于投资（包括风险、权利和义务）“全面及透明的信息”； （2）确保管理代币化资产的智能合约是安全的，并且经过审计可防止技术故障和未经授权的访问。除了联邦法律外，发行方还必须遵守各州的证券法，这些法律可能还会规定额外的注册义务及信息披露事项。 欧盟关于RWA项目的监管规则主要集中在《加密资产市场监管法案》（MiCA）中。MiCA法案于2024年12月30日正式生效，为加密资产（包括RWA代币化资产）提供了统一的监管框架。15MiCA法案对RWA代币化项目提出了以下合规要求： （1）信息披露：发行方需提供详细的白皮书，披露代币化资产的性质、风险、收益分配机制等信息。 （2）反洗钱（AML）和了解客户（KYC）：所有加密资产服务提供商（CASP）必须实施严格的AML/KYC程序，监控可疑交易并报告相关当局。 （3）资本和流动性要求：稳定币发行方需持有充足的储备资产以支持其价值稳定，确保兑付能力。 （4）治理和运营合规：CASP需在欧盟境内设有注册办事处，并至少有一名驻欧盟的董事。
结语
基于前文的讨论，RWA项目与既有的ABS、REITs具有一定的相似性，但同时，RWA项目通过“代币”将现实世界与虚拟资产进行链接的方式也与另外两类金融产品存在显著区别： 目前，国内并没有关于放松“虚拟货币”监管的趋势；同时，尽管为实现房地产市场“止跌回稳”目标部分城市有限度地放开了“限购”政策，但在可预期的将来，房地产的交易仍然受到政府的强监管。此外，《房地产管理法》指出：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”不得转让，这也说明房产类RWA项目的“底层资产”在变现方面可能受到影响。 总体而言，目前国内对RWA项目的法律框架尚不明确，尤其是在资产代币化和链上交易方面。如果有房产类RWA项目开展试点的，则遵循“监管沙盒”思路，项目方需与监管机构密切合作，探索合规路径；同时，近年来国内在区块链技术应用方面进行了多项试点，如数字人民币，如RWA项目能够与实体经济紧密结合，且不涉及加密货币交易，或将赢得一定的发展空间。
注释 [1]关于真实世界资产概念的简介内容，由Deepseek在阅读以下电子文献后生成：《一文读懂现实世界资产(RWA)》，载“Chinlink Blog”,2023年12月22日发布，网址： https://blog.chain.link/%E4%B8%80%E6%96%87%E8%AF%BB%E6%87%82%E7%8E%B0%E5%AE%9E%E4%B8%96%E7%95%8C%E8%B5%84%E4%BA%A7rwa-zh/；白海峰：《数字资产与真实世界资产（RWA）融合的价值、探索》，载“北京大学汇丰金融研究院”网站，2024年4月12日发布，网址：https://hfri.phbs.pku.edu.cn/info/1701/13531.htm；《为什么需要RWA?现实世界资产代币化(RWA)原理详解》，载“币圈子”，2024年5月27日发布，网址：https://www.120btc.com/zixun/qukuai/457786555.html；《RWA的运作逻辑、模式和案例》，载“全球资产（RWA）交易所”网站，发布时间不详，网址：https://www.rwanet.net/index.php/index/article?id=50；《RWA：真实资产的崛起》，载“TechFlow”网站，2024年8月26日发布，网址：https://www.techflowpost.com/article/detail_19974.html。 [2]本段智能合约的定义由ChatGpt在搜索网页后归纳，具体内容可参考IBM：《区块链上的智能合约是什么？》，发布时间不详，网址：https://www.ibm.com/cn-zh/topics/smart-contracts?utm_source=chatgpt.com。 [3]网址：https://app.rwa.xyz。 [4]夫如何（@vincent 31515173 ）：《机构预测2025年RWA将继续爆发，盘点值得重点关注的四个项目》，载“腾讯网”，2024年12月19日发布，网址：https://news.qq.com/rain/a/20241219A01X4E00；“港股解码”：《【年终盘点】RWA蓄势待发，香港快步跑在路上》，载“腾讯网”，2025年1月2日发布，网址：https://news.qq.com/rain/a/20250102A08LEG00。 [5]Crypto has designs on real estate,载“financial times”，October 18 2024，网址：https://www.ft.com/content/cf036ebf-6f4e-474f-a1ef-ca7179b712b0。 [6]田鹏：《农业领域首单数据资产“IPO”项目落地 马陆葡萄RWA获千万元股权融资》，载“环球网”，2024年12月26日发布，网址：https://finance.huanqiu.com/article/4KPS7NWjCI3。 [7]朗新集团：《朗新集团与蚂蚁数科完成首单新能源RWA》，载“朗新集团官网”，2024年8月30日发布，网址：https://www.longshine.com/newsInfo/880?utm_source。 [8]多个案例中的法院都认为涉及虚拟货币的投资活动不受法律保护，相关的投资活动和合同都是无效的。这些案件中的投资者在参与虚拟货币投资时将面临虚假资产、经营失败、投资炒作等风险，并且需要自行承担由此产生的损失，参见（2022）豫0783民初6465号（2022）云0322民初994号（2020）辽0204民初530号。此外，如果相关行为涉嫌破坏金融秩序、危害金融安全，相关部门将依法查处，参加（2022）豫0783民初6465号。此外，法院还强调了虚拟货币交易平台不得从事法定货币与虚拟货币的兑换业务，也不得买卖或提供服务给虚拟货币，参见（2023）甘0503民初2560号；任何个人或组织进行的虚拟货币投资和交易行为都存在法律风险，相关民事法律行为无效，参见（2021）闽0821民初1636号。 [9]黄凯：《上交所首发智慧农业---马陆葡萄RWA通证化资产会后观感之内心独白》，载“椿禾资本rwa”微信公众号，2024年11月26日发布，网址：https://mp.weixin.qq.com/s/5DPJobcKuoKp7jVA9kfCIA。 [10]Crypto has designs on real estate,载“financial times”，October 18 2024，网址：https://www.ft.com/content/cf036ebf-6f4e-474f-a1ef-ca7179b712b0。 [11]陈志龙：《评论：“深房理”事件 给房地产市场敲响了警钟》，载“新浪财经”，2021年8月23日发布，网址：https://baijiahao.baidu.com/s?id=1708818133646476443&wfr=spider&for=pc。 [12]《砖块与区块：RWA市场中的房地产项目研究》，载“TechFlow深潮”，2024年1月8日发布，网址：https://www.techflowpost.com/article/detail_15574.html。 [13]How to Tokenize Real Estate Interests in a Legally Compliant Way，载“Harris Sliwoski”，2024年5月1日发布，网址：https://harris-sliwoski.com/blog/how-to-tokenize-real-estate-interests-in-a-legally-compliant-way/?utm_source= 。 [14]Launching a Real Estate Tokenization Platform，载“dilendorf law firm”，2024年8月8日发布，网址：https://dilendorf.com/resources/launching-a-real-estate-tokenization-platform.html?utm_source=。 [15]白溱、宋可为：《欧盟MiCA法案正式生效：一文讲透Web3企业展业新规范》，载“曼昆区块链法律服务”，2025年1月4日发布，网址：https://www.jinse.cn/blockchain/3706679.html。
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