浅议建设工程价款优先受偿权的行使条件
引言
建设工程价款优先受偿权是《民法典》赋予承包人的法定优先权，是保障工程价款债权实现、维护建筑行业秩序的重要制度，直接关系到承包人与发包人等多方主体的合法权益。而实践中，该权利的行使需满足的法定条件，司法裁判尺度尚未完全统一，导致相关主体在权利行使过程中面临诸多困惑与风险。笔者基于《民法典》及相关司法解释，结合典型裁判观点，特不揣冒昧，对上述问题进行梳理，以供参考。
《民法典》第八百零七条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
根据《民法典》关于建设工程价款优先受偿权的直接规定，可以得出行使该权利需要具备一定条件，概括如下：
一、发包人拖欠工程价款，若发包人不存在欠付工程款，则无须行使建设工程价款优先受偿权。
二、建设工程质量合格
优先权不以建设工程竣工为先决条件，而以工程质量合格为前提，未竣工工程在质量合格的情况下，承包人仍可就其完成部分主张优先受偿权。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十九条规定：“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”
三、建设工程应当具备可折价、可拍卖的性质
1、不宜折价、拍卖的常见情形：
① 质量不合格且无法修复的建设工程
② 违章建筑
违章建筑不仅仅包含未取得规划许可或违反规划强制性规定的建筑，亦包含擅自变更设计、超范围建设等情形，此类工程因违法性而不属于法律意义上认可的有价值的建筑物或构筑物，且从程序上也无法进行登记从而实现转让，故被排除在折价、拍卖范围之外；
③ 拆迁安置房屋（存有争议）：
部分法院认为拆迁安置房屋不宜折价、拍卖，持此种观点的如安徽省高级人民法院在（2020）皖民终753号案件中认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。……”由此可见，被拆迁人对拆迁安置房的权利取得优先于一般的商品房消费者购房请求权，进而可以推导出建设工程价款优先受偿权的权利顺位也劣后于被拆迁人对安置房取得的权利。
部分法院认为可以折价拍卖，如在（2017）浙02民终1387号案件中，法院认为：“……建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。对于该条规定中“不宜折价、拍卖”，不宜做扩大解释。涉案工程虽系为安置拆迁户需要而建，但并不能据此认定属于按照建设工程的性质不以折价、拍卖的情形……”
笔者赞成第一种观点，尽管《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》2020年修正后删除了原解释第七条关于拆迁安置补偿权的规定，但基于拆迁安置房屋承载着被拆迁人的基本生存权益，具有强烈的人身属性与社会公共利益色彩，其本质目的在于保障被拆迁人原有生活水平不因城市建设而降低，被拆迁人让渡个人利益以保障社会公益，应获得法律特别保护；此外，被拆迁人获得房屋补偿安置的基础是“所有权调换”，拆迁人用特定化的回迁房屋进行安置，该回迁房可视为被拆迁人原房屋物权的延伸。据此，需在安置房上给予被拆迁人特殊优先权，包括优先于在后的房屋买受人，即符合条件的拆迁安置补偿权人应优先于商品房消费者。现行有效的法律、司法解释中，已经明确符合条件的商品房消费者的购房权优先于建设工程价款优先受偿权，举轻以明重，拆迁安置补偿权更应当优先于建设工程价款优先受偿权。
④ 具有公共性、公益性的建设工程：包括但不限于国家机关已投入使用的办公建筑、军事建筑、宗教活动场所、市政工程建筑、学校医院等建筑工程。
⑤ 附属工程：附属工程应当具备独立性或可分割性（且分割后不影响主建筑功能和价值），否则应当认定为不宜折价、拍卖的建设工程。如（2019）最高法民申718号最高院认为：“本院经审查认为，享有优先受偿权的工程应当是可以折价、拍卖的工程。本案所涉及的建设工程为通风与空调工程，该工程属于单位工程项下的分部工程。该分部工程无法独立存在且在分割后影响主建筑使用功能，故该分部工程应当认定为不宜折价、拍卖的工程，承包人对该工程的工程款不享有单独的优先受偿权。”
2、装饰装修工程和住宅小区绿化、景观、市政工程
（1）装饰装修工程
早在2004年12月8日，最高人民法院就发布了《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》[(2004)民一他字第14号]，明确装饰装修工程的承包人享有建设工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（下称“《建工合同纠纷司法解释（一）》”）第三十七条也赋予了装饰装修工程承包人在特定条件下即“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件”对工程折价或拍卖价款的优先受偿权。
装饰装修工程的承包人享有建设工程价款优先受偿权没有争议，但同样需要具备可折价、可拍卖的性质，如工程质量合格、使用性质上不存在公用性、公益性、公共性。同时装饰装修工程也属于附属工程范畴，其独立性与可分割性应结合主建筑使用功能综合判断。如果不具备独立性或分割后影响主建筑使用功能、价值的，则可能需要与建设工程整体一并折价或拍卖，装饰装修工程承包人对其施工的部分享有建设工程价款优先受偿权。
如在（2023）云29民终1207号中，法院认为：“由于装饰装修工程依附于主体工程，装饰装修工程的价值只有与其依附的主体工程一起使用才能体现出来，而且装饰装修工程通常因主体工程用途的改变而改变，因而工程价款优先受偿权以装饰装修工程具备折价或者拍卖条件为前提，装饰装修工程的承包人不得仅因装饰装修工程价款未按照合同约定支付便要求对建设工程整体进行处分。本案中，建设工程整体并未被折价或者拍卖，装饰装修工程也不具备单独折价或拍卖的条件，故对原告主张的优先受偿权不予支持。”
（2）住宅小区绿化、景观、市政工程
住宅小区绿化、景观、市政工程与一般的市政工程并不相同，并不涉及公共利益，其所提供的公共服务并非由所有社会成员共享，而是服务于特定的利益共同体即小区业主，因此住宅小区绿化、景观、市政工程的承包人应当享有建设工程价款优先受偿权。
浙江高院在其运营的公众号平台发布的文章中曾对该问题通过类比装饰装修工程作出评析，认为住宅小区绿化、景观、市政工程与装饰装修工程从本质上都属于建设工程以及工程款中亦含有立法所欲特殊保护的广大劳动者利益的角度来看并无二致，仅在于主体工程的联结方式上存有差异，装饰装修工程在物理上直接与房屋联结为一体，而小区绿化、景观、市政工程则通过建筑物区分所有的方式与房屋联结为一体。故在处理时，应参照装饰装修工程的处理原则。笔者对此深以为然，也即住宅小区绿化、景观、市政工程的承包人主张优先受偿权时，应区分如下情形：第一，房屋尚未出售，发包人原始取得住宅小区绿化、景观、市政工程的所有权，承包人不得单独主张工程价款优先受偿权（区别于装饰装修工程可能存在独立性和可分割性，住宅小区绿化、景观、市政工程与主体房屋通过建筑物区分所有权联结为不可分割的整体，法定不可单独转让），须与建筑物一体拍卖、折价；第二，房屋并未出售完毕，发包人仍持有部分房屋从而与其他小区业主共同构成建筑物区分所有权人，此时承包人可就发包人持有的房屋份额对应测算出在绿化、景观、市政设施所占的比例并据此比例主张工程款优先权；第三，房屋已全部出售，发包人不持有任何房屋，建筑物区分所有权已完全转移至全体业主，承包人无法主张工程价款优先受偿权。
在（2019）云民终1025号案件中，法院持类似观点，认为：“……根据《中华人民共和国建筑法》的规定，建筑活动是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动，本案创叶公司施工的内容为绿色轩雨庭项目的室外景观、绿化、水电等工程，属项目的附属设施，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，创叶公司对该部分的工程价款享有优先受偿权。室外景观、绿化、水电等工程是建筑物区分所有权的共有部分，功能上服务于业主，与他人利益无涉，可与属于发包人所有的专有部分一体实现折价、拍卖，通过司法鉴定或者成本核算的方式确定创叶公司所施工工程的价值，创叶公司在其施工工程的范围内享有建设工程价款优先受偿权，创叶公司主张就整个工程项目享有优先权的请求不能成立。……”
四、需通过诉讼、仲裁明确主张权利或协议折价
《民法典》第八百零七条规定的工程价款优先权行使方式包括通过诉讼或仲裁主张权利，如通过协商折价行使权利必须与发包人签订折价协议并完成建设工程所有权变更为准。
此处需特别注意，承包人应避免仅通过发函催告的方式来行使优先权，从该条法律规定的文义上来看，催告的内容仅包括要求支付工程款，无法得出发函催告即可单方行使优先权。部分法院认为单方发函并不符合法定的行权方式，如（2022）最高法民再114号案件中，法院认为“承包人直接向发包人主张工程款优先受偿权，应当以达成工程折价协议为必要，否则，承包人的单方主张并不能视为正确的行权方式，不能起到催告优先受偿权的法律效果。”（2017）浙民申1421号案件中，法院也认为“发函既不属于双方协议将涉案工程折价，亦不属于向法院申请依法拍卖。”因此，为避免错过行使工程价款优先受偿权的期间，建议在法定期限内通过诉讼或仲裁方式行使权利。
小结
建设工程价款优先受偿权的行使需严格遵循法定条件，缺一不可。首先，发包人存在欠付工程价款是权利行使的前提，无欠付则无行权必要；其次，工程质量合格是核心要件，无论工程是否竣工，质量合格均是主张优先受偿权的基础；再次，工程需具备可折价、拍卖的性质，违章建筑、具有公共公益性的工程等特殊类型工程被排除在外，装饰装修工程、住宅小区绿化景观等附属工程则需结合独立性、可分割性及建筑物区分所有权的内涵具体判断；最后，权利行使方式需合法合规，承包人应通过与发包人协议折价或向法院、仲裁机构主张权利的方式行权，单纯发函催告不产生行权效果。目前上述行使条件中部分内容司法实践中仍存有不同观点或裁判方法，当前正值《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》向社会公开征求意见之际，期待该司法解释能进一步统一裁判尺度，明确优先受偿权行使条件与程序，为承包人与发包人规范权利义务、防范法律风险提供指引，进而维护建筑行业的健康有序发展。
作者简介
丨李浩然律师丨
浙江东鹰律师事务所建设工程一部律师